Las fuertes subidas de los precios de los alimentos y la energía están elevando la inflación. Además, en comparación con antes del comienzo de la guerra en Ucrania, Oxford Economics recortó su previsión de crecimiento del PIB en las economías avanzadas en 0.8% puntos para este año y en 0.4% para 2023.
De acuerdo con el documento ‘Real Estate Outlook (Edición 2 del 2022)’, la alta inflación está erosionando los ingresos disponibles reales y los hogares están financiando parte de sus gastos con ahorros.
En consecuencia, las tasas de ahorro personal están cayendo. El período de estanflación y crisis del petróleo de la década de 1970 vio una alta inflación acompañada de un aumento del desempleo y la recesión.
El costo del barril de petróleo aumentó cuatro veces durante el embargo petrolero de 1973-74 y hoy los precios se han recuperado aún más considerablemente desde su mínimo en el 2020. El riesgo de que surja un entorno económico similar ahora está aumentando.
La pregunta es ¿qué efecto tendría la estanflación en el mercado inmobiliario? Existe evidencia limitada sobre el desempeño inmobiliario durante la estanflación, ya que el principal episodio histórico de estanflación ocurrió durante la década de 1970; un período en el que los datos de rendimiento no están disponibles para la mayoría de los mercados inmobiliarios.
Sin embargo, los datos de National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) están disponibles para Estados Unidos desde finales de la década de 1970, por lo que se analizaron dichos datos para tratar de comprender el desempeño de la propiedad durante la estanflación.
Estanflación y desempeño inmobiliario
Se compararon el rendimiento de la propiedad, las acciones y los bonos en términos reales, después de la inflación, en diferentes estados de la economía. Los estados de la economía fueron recesión, estanflación, equilibrio, sesgo y sobrecalentamiento
Cabe recordar que la estanflación ocurre cuando la inflación está por encima del promedio y el crecimiento del PIB está por debajo del promedio. Las recesiones ocurren cuando tanto la inflación como el crecimiento del PIB están por debajo del promedio y se sobrecalientan cuando ambos están por encima del promedio.
En el documento de UBS Asset Management, trazaron los rendimientos totales reales anuales mínimo, máximo y mediano para las tres clases de activos en los diversos estados económicos. Desde 1978, las propiedades inmobiliarias de Estados Unidos normalmente han generado rendimientos totales reales anuales del 6 al 7%, con una mediana del 6.9% durante los períodos en los que la economía estaba equilibrada.
Durante el pequeño número de períodos de estanflación observados, los bienes inmuebles superaron a las acciones y los bonos sobre la base de la rentabilidad total anual real media, pero con una rentabilidad total real media del 5.5%, fueron más débiles que durante todos los demás estados de la economía, salvo recesiones. Durante las recesiones, la mediana de los rendimientos reales anuales totales de la propiedad fue negativa (en -16.8%).
Por lo tanto, según la evidencia limitada disponible, los bienes raíces superaron a las acciones y los bonos durante la estanflación. Durante los períodos de estanflación, la rentabilidad total real media de las acciones fue del 2.5% y la de los bonos del Estado fue del -7.3 por ciento.
Los bienes inmuebles no mostraron rendimientos totales reales negativos durante casi todos los períodos en los que la inflación estuvo por encima del promedio. El rango de resultados de rendimiento para los bienes raíces fue menor que para las acciones, lo cual es consistente con la menor volatilidad de los bienes raíces como clase de activo en comparación con las acciones.
En general, el documento resaltó que la recesión acompañada de una inflación promedio o por debajo del promedio es el mayor riesgo para el mercado inmobiliario. En comparación con el período de la crisis financiera mundial (GFC), se ven factores que probablemente mitigarían el impacto de cualquier recesión.
La nueva oferta y el desarrollo están más equilibrados que antes de la GFC, las relaciones préstamo-valor no están tan estiradas y los diferenciales entre los rendimientos inmobiliarios y los rendimientos de los bonos están menos comprimidos. Esto debería proporcionar algo de protección para el mercado en caso de una recesión económica, puntualizó el documento.
/Con información de UBS Asset Management/
