Ya sea para vivir, para usar con fines de comercio o de oficina e inclusive como inversión, es un paso que compromete una parte importante de los recursos de quien decide adquirirlo.
Desafortunadamente, esta parte de la actividad económica no está exenta de fraudes u otros actos delictivos. Aquí te presentamos cinco consejos para evitar ser víctima de delitos al dar este importante paso:
- Cuidado con los “contratos privados” y los anticipos.
Una manera en la que muchas personas que quieren comprar un inmueble son engañadas o quizás, de buena fe, perjudicadas, es por medio de los contratos privados y los respectivos anticipos.
Lo que a menudo sucede es que el comprador firma un contrato privado y da un anticipo, resultando después que el supuesto vendedor no era dueño, no estaba facultado para vender, o que el inmueble no podía ser vendido por algún trámite pendiente o problema judicial. En todos esos casos, la situación de quién dio una importante cantidad de dinero es que no puede recuperar su dinero y/o no puede completar los trámites para que el inmueble quede debidamente escriturado a su nombre.
- Asegúrate de la identidad de tu vendedor.
Uno de los problemas más graves que encontramos en esta materia es la suplantación de identidad. Desafortunadamente, en México aún no se cuenta con un registro único de población con datos biométricos al que estén ligadas todas las identificaciones oficiales y los documentos de los registros como el civil y el de la propiedad. Como consecuencia de ello, existen falsificaciones de actas de nacimiento, credenciales para votar, licencias de conducir, pasaportes y otras identificaciones oficiales. Ello ha permitido que personas que no son propietarias, se hagan pasar por tales y puedan engañar a otras para venderles algún inmueble, de manera que después, cuando aparece el verdadero dueño, quien se pensaba adquirente se da cuenta del fraude y se queda sin el inmueble y sin el dinero. El riesgo es mayor cuando se celebran las operaciones mediante contratos privados.
Para identificar una posible suplantación de identidad o una irregularidad similar, algunos elementos a tomar en cuenta son: la falta de documentos originales de cierto tiempo de antigüedad sobre el inmueble (esto si el inmueble lo adquirió tiempo atrás), que el vendedor tenga una única identificación de reciente emisión, que se presente una persona a vender con poderes otorgados en un lugar donde en principio no tendría que estar, o presentar un poder otorgado hace mucho tiempo, entre otras. Naturalmente, dichas situaciones son sólo indicadores que ameritaría el análisis del caso, pues, en muchos supuestos, ello puede estar justificado.
- Sé cauto con las preventas.
Las preventas son una manera en la que los desarrolladores inmobiliarios pueden iniciar una construcción con recursos propios o financiados, para continuar con el dinero que van recibiendo por concepto de anticipos o pagos a cuenta del precio final. En estos casos, el adquirente tiene una ventaja de que se puede acordar un precio menor o apartar un inmueble con anticipación. Desde luego, se trata de una práctica válida, que, sin embargo, no está exenta de riesgos.
En algunas ocasiones sucede que, en el transcurso de la construcción, el desarrollador se queda sin recursos ya sea por errores de cálculo, por malos manejos, o muchas veces por acontecimientos imprevistos como aumentos en los costos, crisis económicas, etc. En otras ocasiones, lo que sufre retrasos u otros problemas es el proceso de construcción, pues suceden accidentes o fallas en temas estructurales, o tal vez, las autoridades suspendan por algún motivo la construcción. Todo lo anterior, es sólo una posibilidad que hay que tener prevista. También hay que decir que en la mayoría de los casos los desarrolladores serios terminan satisfactoriamente y entregan en tiempo razonable a quienes adquirieron en preventa.
- Evita los pagos en efectivo.
Todavía es común en nuestro país que se realicen operaciones importantes en efectivo. Desde luego tener efectivo no es en sí mismo malo, pero es innegable que tiene desventajas, riesgos y su uso puede ser indicador de que algo no anda bien.
Cuando se hace una operación en contrato privado para después escriturarse y se hacen pagos previos en efectivo, es probable que, si se excede el límite de efectivo establecido por la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (8025 UMA’s que actualmente equivalen a $772,165.50), no será posible formalizar la adquisición en escritura pública. Por otro lado, cuando se hacen pagos en efectivo, la persona que lo recibe fácilmente puede desaparecer con el dinero, o negar su recepción, sin que los recursos tengan la trazabilidad que tienen los pagos que se hacen por medio del sistema financiero.
- Cuidado con los “bienes litigiosos”.
Una manera en que se pueden conseguir “buenas oportunidades” para adquirir inmuebles, es buscando entre aquellos que han sido objeto de algún juicio y que han sido rematados o se encuentran en ese proceso. En estos casos es claro que quien adquiere lo hace con el conocimiento de que existen etapas procesales pendientes y que esto implica riesgos como que, en instancias posteriores, el inmueble se pierda o se retrase gravemente la adquisición.
No criticamos esta forma de adquirir inmuebles que es, finalmente, legítima. Lo único que puntualizamos es que hay que ser muy conscientes de los riesgos que pueden existir.
* Notario 180 de la CDMX.
