El 8 de septiembre de 2019, el Presidente Andrés Manuel López Obrador expidió la actual Ley de Extinción de Dominio. Desde entonces, los arrendatarios, el sector inmobiliario y cualquier persona que rente un bien inmueble, está vulnerable ante un posible embargo del Estado.

Apenas el 3 de noviembre de 2021, el senador Clemente Castañeda presentó un proyecto de decreto para reformar dicha ley, la cual “contiene porciones normativas que dan muestra de violaciones en distintas materias y carencias en transparencia y rendición de cuentas”.

Por su parte, en junio de 2021, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN)  resolvió la Acción de Inconstitucionalidad 100/2019, interpuesta por la Comisión Nacional de Derechos Humanos (CNDH), en donde se declaró la invalidez de los artículos 1o, 2, 5, 7, 9, 11, 15, 16, 173, 177, 190 y el 228 de la Ley Nacional de Extinción de Dominio.

Lo anterior, por “violaciones al derecho a la seguridad jurídica, acceso a la información pública, derecho a la propiedad, protección de los datos personales, debido proceso, principio de legalidad, principio de máxima publicidad y Principio de Supremacía Constitucional”, además que violenta la “obligación del Estado de respetar y proteger los derechos humanos”.

Otros datos

Según la iniciativa del Senado, la ley no solo presenta “opacidad escasa”, sino que ya hay un número creciente de embargos en base a esta normativa.

Según un informe de la Fiscalía General de la República al Senado, que comprende del 10 de agosto de 2019 al 31 de julio de 2020, se presentaron 45 juicios en materia de extinción de dominio sobre bienes; 43 en proceso y dos en desistimiento, en los que se calcularon en un monto superior a los 76 millones de pesos y otros más (sin especificar las diferencias) por más de 9 millones de dólares.

Sin embargo, hay otros datos. Los casos de extinción de dominio, al menos en la parte central del país, podrían muchos más:

“En la CDMX, Estado de México, Puebla y áreas conurbadas sí he visto un promedio ante los tribunales de 30 casos al mes. De manera personal, desde que se aprobó la Ley en 2019 a la fecha, he atendido 10 casos. Sí se han resuelto con mucho trabajo, pero la defensa tiene que hacerse con pruebas contundentes”, destaca en plática con Real Estate Market & Lifestyle, Oscar Ortiz Trujillo, Director Jurídico de la Unión de Profesionales Inmobiliarios en México (UPIM).

El especialista comenta que el antecedente legal de la Ley de Extinción de dominio es el Artículo 22 constitucional, que antes no estaba tanto en uso jurídico, pero a partir de ese año, ha impactado de manera negativa al área inmobiliaria legal.

“Es muy delicado, porque en el área inmobiliaria, específicamente, ha pegado muchísimo, en el sentido cuando los arrendatarios utilizan los inmuebles para otros fines de los que están destinados. Si éstos se usan para fines ilícitos, que pueden ser tráfico de drogas, trata, privación ilegal de la libertad, o cualquier situación de delito que se cometa dentro de un inmueble, el Estado tiene la facultad de quitarle o expropiar el inmueble al propietario, sin necesidad de juicio alguno ni aviso alguno, ni notificación alguna”, expresa.

Agrega que el solo hecho de que un delincuente deje un auto metido en un inmueble, este hecho da pie al embargo total del mismo.

“Y pueden ser hechos muy simples, como el tener un auto que a lo mejor lo metieron ahí y no saben que es robado y lo encontraron en ese inmueble, y ello es motivo de embargo, les extinguen el dominio, gravan el registro público, y el proceso de defensa es muy largo. Es una ley muy imperfecta. No cuenta con los mecanismos legales que deben de existir. No respeta ni garantías individuales ni constitucionales”, tal como lo señaló líneas arriba el senador por el Movimiento Naranja.  

Defensa ante ley

Ortiz Trujillo, asevera que en los casos que le ha tocado litigar, “sí se están dado cada vez más”.

Para protegerse, afirma, se debe contar con un buen contrato de arrendamiento “en el cual exiges, especificas, que el inmueble está destinado a un uso que las leyes puedan permitir, con testigos reales, ya que los testigos —en algunos casos—, se fabrican y realmente por los mecanismos de defensa no cuentan con las herramientas que cualquier otra ley previene”.

Sin embargo, matiza en el sentido que actualmente “el gobierno no ha actuado, porque podría hacerlo de manera masiva, porque se cometen muchos actos ilícitos en las propiedades. Con la delincuencia organizada, ¿en cuántos domicilios no guardan sustancias? Ya sea en menudeo o en una situación mayor”.

Posibles soluciones

El representante de la UPIM afirma que ante estos casos, funciona la mediación, que sí se contempla en materia civil, laboral e inmobiliaria.

“Si haces un convenio mediación en el que estipulas que tú te deslindas de cualquier uso que le den al inmueble, y que tus inquilinos se comprometen a responder por los daños, ello tiene efecto de sentencia en el momento que pase algo, y es una prueba contundente para el juez”, argumenta.  

Lo anterior, dice, “porque el juez afirma ‘ya no tengo que llegar a un juicio de extinción en contra del propietario’ porque hay un contrato de mediación por medio de un fedatario* que es el mediador (su nombre jurídico), la cual sí tiene efecto de sentencia, en el caso de un mal uso de un inmueble de llegar al extremo de cometer delito”.

Afirma que en ese contrato, se debe especificar que el inquilino resarce los daños, “y también es prueba plena para que el Estado no le quite el inmueble. Si el juicio de extinción dura seis meses, con la mediación dura de uno a dos”.

Al cuestionársele sobre las recomendaciones para las personas que rentan sus casas o inmuebles de manera más segura, afirma que el contrato tiene que regularse y darse de alta ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) y acercarse con un promotor inmobiliario certificado.

“Lo primero es acercarse a un profesional inmobiliario certificado. Hay mucha gente que se dice inmobiliario o agente, pero hay varios filtros, hay que revisar que el promotor cuente con contratos de certificación de servicios y prestación y asesoría en caso de requerirse. Que hagan un contrato con cláusulas que tomen en cuenta, de manera palpable y por escrito, las implicaciones por una situación de extinción, y registren sus contratos ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP)”.

Lo anterior, implica, claramente, pagar los impuestos mensuales que genera la renta, sin embargo, el acto blinda al inmueble: “Eso es muy importante, porque es uno de los requisitos que pide la Ley de Extinción en caso de presentarse un proceso. Ese es uno de los requisitos que el juez va a pedir”.

Leer las letras chiquitas

El especialista afirma que se deben revisar el contrato con las cláusulas. “No es una buena idea firmar contratos en donde se menciona que se renuncia a ciertas leyes o artículos. Esos no se deben firmar. Nosotros en UPIM damos consultoría gratuita en ese sentido. Pero fíjense, bien; estudien al inquilino, pidan garantías reales. No basta con una copia simple de una escritura o una escritura original. Una garantía es una fianza, es un aval, es una póliza, o simplemente el recurso económico de rentas adelantadas, en el peor de los casos”.

Ortiz Trujillo expresó que vendrán cambios a la Ley en 2022:

“Al parecer, vienen modificaciones a la ley el próximo año. Esta Ley no está completa; se hizo al vapor, por una iniciativa del gobierno a través de Morena, pero es una ley. Esta te quita el bien inmueble, aunque no seas responsable o no tengas la culpa. Hay procedimientos que están analizándose para ver la defensa y ver cómo el gobierno va a resolverlo. Aunque tampoco es tan crítico, porque hay maneras legales de resolverse”.

Más inquietudes que certezas

En el mismo sentido, la iniciativa del senador Castañeda, afirma que “la Ley Nacional de Extinción de Dominio generó más inquietudes que certezas sobre los usos, procesos, definiciones y por su incompatibilidad con el texto constitucional (…) por lo que hay un área de oportunidad en el quehacer legislativo para reforzar y corregir la materia”.

Cabe recordar que la Ley permite la venta anticipada del bien sujeto a la extinción de dominio, incluso, sin contar con una sentencia previa.

Pero a decir del legislador, “dicha norma es violatoria del principio de seguridad jurídica y de la presunción de inocencia”

Diversos artículos del Título Quinto facultan de manera discrecional al Gabinete Social de la Presidencia de la República para el destino del producto de estos bienes sin algún criterio específico.

Pero ello “representa una práctica opaca y con poca rendición de cuentas si se considera que no hay un seguimiento claro y transparente del destino final los derivados de la extinción de dominio”, afirma la iniciativa del senador.

Para consultar la iniciativa:

https://www.senado.gob.mx/64/gaceta_del_senado/documento/121271