Tal es el caso entre el contrato de promesa de compraventa y un contrato de compraventa, en cualquiera de sus modalidades que regula nuestro Código Civil aplicable en la Ciudad de México.
Cuando hablamos de compraventa, debemos entender que esto se refiere a la transmisión de propiedad de un bien o en derecho, a cambio de una contraprestación en precio cierto y en dinero. Sin embargo, en estos contratos se tiende a confundir el momento en que sucede esta transmisión.
A efecto de tratar el tema que me ocupa, resulta indispensable determinar conforme a nuestro Código Civil, en qué momento se transmite la propiedad; y para ello, considero importante transcribir los artículos 2014 y 2015 del citado ordenamiento, los cuales son del tenor siguiente:
“2014.- En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público”,
Así pues el 2015 es del tenor siguiente:
“En las enajenaciones de alguna especie indeterminada, la propiedad no se transferirá sino hasta el momento en que la cosa se hace cierta y determinada con conocimiento del acreedor”.
El artículo 2248 del mismo ordenamiento, conceptualiza el Contrato de Compraventa de la siguiente manera: “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero”.
Por su parte, el contrato de promesa se regula en el Código Civil aplicable para la Ciudad de México en los artículos del 2243 al 2247; no obstante, el referido Código no da un concepto del contrato en cuestión. Es así que, a través de la lectura de los artículos de referencia, se puede determinar que se trata de un contrato en el que, una o ambas partes, se obligan a un “hacer” consistente en celebrar un contrato futuro o definitivo; esto es, no hay transmisión de propiedad, no hay compraventa, sólo se da una obligación de “hacer” consistente en celebrar el contrato respectivo.
Así pues, el contrato de promesa de compraventa debe constar por escrito y contener los elementos característicos del contrato definitivo, es decir, debe contener el nombre de las partes (comprador y vendedor), el objeto del contrato de compraventa (en su caso, el inmueble que se pretende vender), el precio del bien objeto de la compraventa y la forma de pago, entre otras.
Derivado de lo anterior, se desprende que el contrato de promesa de compraventa establece entre las partes la obligación de “hacer”, en cierto tiempo, el contrato definitivo al que se obligó una o ambas partes, sin que por ello se deba entregar una cantidad de dinero por concepto de pago de parte del precio del contrato definitivo de compraventa, toda vez que en caso de que se haga entrega de dinero como pago anticipado del precio de la cosa que se pretende vender, estamos frente a un contrato de compraventa legítimo, no obstante las partes lo llamen contrato de promesa de compraventa.
Ahora bien, ¿es posible entregar dinero a la firma del contrato de promesa de compraventa? Sí, si es posible, siempre y cuando se entregue como una garantía prendaria al cumplimiento de la obligación pues de otra forma, se perdería, la esencia del contrato de promesa.
Es común que se llame contrato de promesa de compraventa a verdaderos contratos de compraventa, donde el “prominente comprador” hace entrega de una cantidad de dinero a la firma del contrato como parte del precio de la compraventa; y donde además, la propiedad del bien se transmite por mero efecto del contrato.
Al respecto, es importante cuestionarnos qué sucede en caso de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa ¿será aplicable el pacto comisorio? (1949 “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. - El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos…..”) o en su caso el incumplimiento, soló dará derecho al pago de daños y perjuicios ?
Al efecto, el Código Civil prevé este incumplimiento en su artículo 2247, del que se desprende que en el caso de que el contratante se rehusara a firmar el contrato definitivo, en su rebeldía lo firmará el juez, a menos que la cosa ofrecida haya pasado de manera onerosa a la propiedad de un tercero adquirente de buena fe, en cuyo caso, la promesa quedará sin efecto y dará lugar únicamente a cubrir los daños y perjuicios que le hayan originado a la otra parte.
En conclusión, resulta indispensable distinguir entre el contrato de promesa de compraventa, y el contrato de compraventa, ya que ambos generan derechos y obligaciones propios tanto en la materia civil, como se ha venido tratado en el presente, así como fiscales locales y federales e inclusive temas en materia de la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones de Procedencia Ilícita.
En este sentido, para identificar y cumplir cabalmente con los derechos y obligaciones que corresponden a cada una de las partes, es recomendable acudir a asesoría con algún Notario o Notaria, quien podrá guiar al usuario de mejor manera.
* Notaria 8 de la Ciudad de México
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