El adquirir un bien inmueble es uno de los acontecimientos más relevantes en la vida de las personas, pues generalmente es el bien de mayor valor en su patrimonio. Sin embargo, la mayoría de los compradores desconocen los derechos que se originan al momento de su compra, así como los derechos que tienen al formalizar este acto ante Notario Público.
Por ello, es fundamental que los compradores tengan conocimiento de estos derechos para poder exigirlos y ejercerlos al celebrar una compra-venta. Entre estos derechos, encontramos los siguientes:
1.- Derecho a la entrega del bien. El primer derecho que se genera es la facultad del comprador de exigir al vendedor la entrega del bien. Este derecho surge, generalmente, al momento de que se liquida la totalidad del precio de la venta. Sin embargo, en algunas ocasiones la posesión del bien se entrega antes del pago, como sucede en la compra-venta en abonos. En estos casos, se pacta una garantía en favor del vendedor precisamente para garantizar el pago.
2.- Derecho al saneamiento en caso de evicción. El saneamiento es la indemnización que tiene el adquirente que ha sufrido la evicción. Habrá evicción cuando el adquirente de un bien es privado de todo o parte de él, por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición. En este caso, habrá que tomar en cuenta la buena o mala fe del vendedor.
Este derecho protege al adquirente que participa en una compra-venta en la que el vendedor no estaba legitimado para enajenar el inmueble. Por ejemplo, cuando la persona que se ostentaba como vendedor no era el legítimo propietario del bien inmueble enajenado y, como consecuencia de una acción judicial entablada por el verdadero propietario, el comprador pierde el bien adquirido.
En estos casos, el comprador de buena fe, podrá exigir a la persona que indebidamente le vendió, que le indemnice. El vendedor estará obligado a devolverle el precio pagado, los gastos del contrato, los gastos del juicio, las mejoras y el pago de daños y perjuicios, cuando haya actuado de mala fe.
3.- Derecho al saneamiento en caso de vicios ocultos. El adquirente del inmueble tendrá derecho a la indemnización en caso de vicios ocultos. Los vicios ocultos son aquellos defectos del bien que no son evidentes a la vista; son anteriores a la adquisición y hacen al bien, impropio para su uso, de tal manera que, si el adquirente los hubiera conocido con anterioridad, probablemente no hubiera adquirido el bien o lo hubiera adquirido a un precio menor.
En caso de que existan vicios ocultos, el comprador podrá elegir entre dos acciones:
- La reducción proporcional del precio, más el pago de los daños y perjuicios, en su caso.
- La rescisión del contrato y con ello, la devolución del precio más el pago de daños y perjuicios, en su caso.
El Código Civil aplicable a la Ciudad de México concede para esta indemnización el plazo de 1 año desde la entrega del inmueble.
Tratándose de vicios ocultos, la Ley Federal de Protección al Consumidor, aumenta este plazo para las empresas desarrolladoras que se dedican a la venta de inmuebles. Además, esta ley no exige que los vicios ocultos provoquen que el inmuebe sea impropio para su uso; basta con que tenga algún defecto y que la transacción esté regulada por la mencionada ley, para que el comprador pueda exigir la garantia. En estos casos, el comprador tendrá derecho a que se le indemnice en los siguientes términos:
En cuestiones estructurales: 5 años.
En impermeabilización: 3 años.
En los demás casos que no sean cuestiones estructurales o de impermeabilización, la garantía será de 1 año.
Todos los plazos serán contados a partir de la entrega del bien. Durante el tiempo en que dure la garantía, el vendedor tendrá la obligación de realizar, sin costo alguno para el comprador, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados por el inmueble. El tiempo que duren las reparaciones, no será computable dentro del plazo.
En caso de que persistan los defectos o fallas imputables al vendedor, éste se verá obligado a realizar, nuevamente, todas las reparaciones necesarias para corregirlas de inmediato. En el caso de defectos o fallas leves, deberá otorgar una bonificación del cinco por ciento, sobre el valor de la reparación. En caso de defectos o fallas graves, el proveedor deberá realizar una bonificación del veinte por ciento de la cantidad señalada en el contrato como precio del bien.
Por otro lado, la forma para el contrato de compra-venta de inmuebles según lo que establece el Código Civil aplicable para la Ciudad de México, será mediante escritura pública, siempre que el valor de avalúo exceda al equivalente a 365 UMAS, lo que actualmente equivale a $31,711.20 M.N. Es decir, prácticamente todos los inmuebles deberán elevar su forma a escritura pública.
Por lo anterior, es fundamental acudir ante un Notario cuando se realice la compraventa de inmuebles pues, además de ser la forma correcta que establece la ley para formalizar esta operación, el Notario asesorará a las partes, haciéndoles saber sus derechos y obligaciones, y los orientará en cada paso de este procedimiento para asegurarse de que el usuario esté adquiriendo un patrimonio seguro y pueda tener certeza jurídica respecto a él.
Notario 64 de la Ciudad de México
