Independientemente de lo que sucede con la oferta y la demanda, la inflación que experimentan los materiales para la construcción residencial se reflejarán en los precios finales del mercado.
Para la población en general, la inflación repercute en su poder adquisitivo y se convierte en una factor adverso. En el sector inmobiliario en particular, desde el año 2021 empezó a tener consecuencias adversas en los precios de los materiales para la construcción residencial.
Desde entonces, dicho escenario generó el riesgo de que mayores costos de construcción afectaran, tarde o temprano, en mayores precios para el consumidor final.
Analistas del sector han expresado, desde el año pasado, que debido al contexto económico vinculado a la crisis sanitaria que se ha extendido por más de dos años y medio, muchos desarrolladores optaron por evitar incrementos de precios para poder desplazar más rápido su inventario, aun a costa de castigar sus márgenes de utilidad.
Sin embargo, será inevitable ver mayores precios de venta en el mercado residencial, independientemente de la demanda, por el simple hecho de haber incrementado el costo de la construcción.
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), durante los últimos 19 meses comprendidos entre 2021 y hasta julio de 2022, los precios de las materias primas para la construcción residencial crecieron 25.09%, por lo que hoy en día es imposible construir un inmueble con los mismos costos de 2020.
Los precios de la vivienda se han mantenido contenidos desde 2020.
Falta tiempo para reflejar precios
De acuerdo con un análisis de Tinsa elaborado para Real Estate Market & Lifestyle, al cierre de julio de 2022, la inflación general fue de 8.15% anual, y la de los materiales de la construcción fue del 15.4%, casi el doble. Esta última será sin duda uno de los factores clave en el alza de los precios de venta de los desarrollos.
“Al cierre del segundo trimestre del 2022 los precios (de venta) no se han visto impactados de forma notoria, incluso hemos notado que en los últimos cuatro trimestres los índices de precios de la vivienda nueva, y del mercado secundario (vivienda usada), se han mantenido estables; sin embargo, esta tendencia no podría ser sostenida, principalmente por los desarrollos que se encuentran en fase de construcción, considerando que el 71% del stock disponible se encuentra en este proceso”.
Bajo este contexto, en opinión de los expertos de la consultoría, “el mercado residencial en la Ciudad de México tiene grandes retos por afrontar, ya que los incrementos de los precios potencialmente serán trasladados al consumidor final, más que por un tema de oferta y demanda”.
Impacto en la Ciudad de México
El análisis de Tinsa afirma que en la Ciudad de México se observó que, durante la primera mitad del 2022, el número de proyectos residenciales que iniciaron su comercialización se redujo un 13% en comparación con los arrancaron durante el mismo periodo de 2021.
Si bien el mercado residencial nuevo en la CDMX ya presentaba signos de desaceleración desde 2019, durante 2020 y 2021 el mercado se mantuvo estable con el arranque de nuevos proyectos habitacionales. Sin embargo, para el cierre del segundo trimestre de 2022 (2T22), el número de proyectos que se ingresaron se redujo a 41 desarrollos, siendo el más bajo de los últimos trimestres, incluso considerando el periodo de inicios de la pandemia.
La Ciudad de México también se ha convertido en un mercado altamente competitivo, donde el stock disponible ha crecido sostenidamente desde 2017, pasando de 13 mil 700 a 25 mil 600 unidades disponibles a la venta.
Espejismos en los precios
De acuerdo con el índice SHF de Precios de la Vivienda, durante todo el año 2021, los precios de la vivienda con crédito hipotecario crecieron a una tasa anual de 7.9% a nivel nacional, superando el repunte de 5.8% que acumuló en 2020; sin embargo, se ubicó por debajo del 8.6 y 8.9% que se incrementaron en 2019 y 2018, respectivamente.
En la primera mitad de 2022, este mismo índice de precios reportó que el incremento acumulado respecto al mismo periodo de 2021 volvió a ser de 7.9 por ciento.
En la Ciudad de México, en particular, después de repuntar los precios de la vivienda 10.1% en 2019, para el ciclo 2020 avanzaron apenas 1.6%; en 2021 se mantuvieron contenidos al acumular un incremento de 3.7%, y durante el primer semestre de 2022 han acumulado un incremento anual de 6.6 por ciento.
Estos indicadores muestran que en la capital del país los precios de la vivienda se han mantenido contenidos desde el año en que inició la pandemia, lo que no será posible de sostener mucho tiempo.
Al respecto, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC, afirma que el valor por metro cuadrado ha crecido, “pero lo que está pasando mucho es que los desarrolladores, de alguna manera, para no generar un desperfilamiento a los clientes por el incremento tan importante que han tenido en el valor de los materiales y en el costo del suelo, lo que hacen es que te venden el mismo valor unitario”.
Es decir, que si una persona va a comprar un departamento de 2 millones de pesos, “lo va a seguir comprando al mismo precio, pero quizás el número de metros va a ser menor”, explica.
“Esto implica que sí hay un incremento, visto desde el precio por metro cuadrado, que eso es lo que ha ido sucediendo, que indudablemente compras menos metros cuadrados, y a lo mejor no los compras específicamente en la zona donde tú querías. Todo esto es un incremento en el valor de la vivienda”.
Como consecuencia del comportamiento de los precios por metro cuadrado de la vivienda nueva, también se observa un incremento en la demanda de vivienda usada (mercado secundario), aunque también ha contribuido la menor oferta de nuevos proyectos.
Texto:Jesús Arias
Foto: PNGWING
