A nivel mundial, estamos viviendo un periodo inflacionario atípico, derivado de los efectos disruptores de la pandemia por Covid-19 y la cobarde invasión rusa a Ucrania, que han generado escasez extraordinaria de diversos bienes sobre la base de una demanda histórica estable, es decir, la demanda no se incrementó, lo que disminuyó fue la oferta y eso ha encarecido desde alimentos, hasta componentes muy sofisticados de equipos electrónicos.
En México, el efecto inflacionario que estamos viviendo, además de las causas antes mencionadas, existen otros factores que tienen que ver exclusivamente con la ineptitud, corrupción y pésimas políticas públicas implementadas por el Gobierno Federal, que no generó durante y después de la pandemia ningún apoyo a las Pequeñas y Medianas Empresas (Pymes); además de la inseguridad que se ha presentado en muchas regiones del país, afectando a productores de todo tipo de bienes y servicios, y disminuyendo su acceso a los mercados con el consecuente incremento en los precios.
Los Cabos, Baja California Sur.
Inflación y vivienda
El caso de la vivienda nueva en México, desafortunadamente, no se escapa de enfrentar los efectos inflacionarios en prácticamente todos los insumos necesarios para su construcción, que evidentemente se trasladan al comprador final que, hoy en día y por la situación económica que estamos viviendo, se ve en la necesidad de comprar una vivienda de menor precio, ya sea más pequeña, más lejana y/o de menor calidad, sin postergar más la decisión de compra.
Es decir, los clientes están listos para comprar porque la necesidad de vivienda es auténtica –además de que existen créditos hipotecarios aún con tasas por debajo de 10%, casi de forma generalizada–, pero sus ingresos no se han incrementado al ritmo de la inflación, lo que ‘obliga’, por el momento, a realizar una compra más prudente.
Es importante destacar que en México, la inversión en vivienda ha resultado ser un mecanismo extraordinario para contrarrestar los efectos negativos de la inflación. Históricamente, como lo demuestra el Índice de Precios de la Vivienda en México (IPVM) de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), los precios de las viviendas en el país tienden a conservar su valor en el tiempo y a tener apreciaciones por encima de la inflación.
La vivienda nueva en México no se escapa de enfrentar los efectos inflacionarios.
El más reciente ejemplo de ello, es que el IPVM correspondiente al Primer Semestre de 2022 (1S22) menciona que claramente a nivel nacional el precio de la vivienda en promedio se ha incrementado en 7.9%, precisando que en de enero a junio de 2022 la vivienda nueva ha tenido un incremento en su valor de 8.8%, mientras que la usada de 7.1 por ciento.
De acuerdo con el IPVM, los estados con mayor plusvalía han sido Quintana Roo (12.9%), Baja California Sur (12.6%) y Nayarit (12.5%), en gran medida por sus respectivos atractivos turísticos para inversionistas extranjeros que compran viviendas vacacionales para usarlas cortos periodos de tiempo, utilizándolas el resto del tiempo para rentas de corto plazo tipo hotel en plataformas como Airbnb.
Como cifra comparativa, la inflación general medida a través del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) tuvo un incremento anual de 7.99% a junio de 2022, por lo que observamos un desempeño promedio de los precios de la vivienda muy similares y en algunos casos muy superiores.
De igual forma el IPVM señala que los estados con menor plusvalía en el 2022 han sido: Zacatecas (4.5%), Durango (5.3%) y Tabasco (5.5%), que si bien no son tan atractivos como los estados líderes, aún reflejan plusvalías importantes, confirmado la tesis de que la vivienda es un medio de inversión a prueba de la inflación.
La Ciudad de México, que es el mercado más diverso que existe en México, tuvo una plusvalía promedio de 6.6% en el 1S22, donde no se puede generalizar este incremento a todo tipo de vivienda y mucho menos en toda la Ciudad, ya que hay mercados que han tenido apreciaciones mayores y otros menores; esto último, como siempre, dependiendo de la ubicación, precio pre 2019, y por supuesto del apetito de inversionistas para determinado tipo de viviendas.
En conclusión, la inflación sí está afectando de forma temporal el valor de la vivienda en México, más allá de su proceso natural de generación de plusvalía, así como al costo del crédito hipotecario como efecto de los ajustes que Banco de México ha realizado a su tasa de referencia; sin embargo, esta situación será transitoria y no descarrilará la industria inmobiliaria ni los procesos de formación de patrimonio de los compradores de vivienda, ya que en México hemos vivido momentos mucho más complejos que el actual y la vivienda siempre se ha mantenido como un motor económico resiliente creador de riqueza.
Quintana Roo es uno de los estados con mayor plusvalía según el IPVM.
| Índice SHF estatal, primer semestre 2022 (Variación Procentual) |
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| Entidad | Variación | Entidad | Variación |
| Quintana Roo | 12.9% | San Luis Potosí | 7.8% |
| Baja California Sur | 12.6% | Chiapas | 7.6% |
| Nayarit | 12.5% | Coahuila | 7.4% |
| Michoacán | 11.0% | Querétaro | 7.4% |
| Sinaloa | 10.9% | Guanajuato | 6.7% |
| Baja California | 10.3% | Ciudad de México | 6.6% |
| Morelos | 10.1% | Aguascalientes | 6.4% |
| Guerrero | 10.1% | Tamaulipas | 6.4% |
| Campeche | 9.8% | Sonora | 6.4% |
| Chihuahua | 9.4% | México | 5.9% |
| Colima | 8.6% | Oaxaca | 5.9% |
| Veracruz | 8.5% | Hidalgo | 5.8% |
| Puebla | 8.2% | Tlaxcala | 5.8% |
| Yucatán | 8.1% | Tabasco | 5.5% |
| Jalisco | 8.1% | Durango | 5.3% |
| Nuevo León | 8.0% | Zacatecas | 4.5% |
| Nacional | 7.9% | ||
| Elaborada por SHF con información del Índice SHF de Precios de la Vivienda. | |||
Texto:Fernando Soto-Hay Director general de Tu Hipoteca Fácil
Foto: OIT / GETTY IMAGES / AIRES DE HIDALGO / ARTERADAR
