Hay dos temas que frecuentemente escuchamos y leemos sobre Tulum en materia inmobiliaria residencial. Uno de ellos es que se ha generado una plusvalía muy atractiva y que, por lo mismo, hay un riesgo de que se registre una burbuja de precios.

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De acuerdo con la investigación que realizó Real Estate Market & Lifestyle, tras visitar directamente la zona durante los meses recientes y entrevistar a los consultores, desarrolladores y brókers especialistas de la zona, concluimos que no hay riesgo de una burbuja de precios, por lo que la plusvalía seguirá siendo muy atractiva. Asimismo, a pesar de la crisis y la amplia oferta que hay, tampoco es un tiempo de predominio de los compradores.

En opinión de Marisol Becerra, directora técnica de Consultoría de Tinsa, en Tulum se ha presentado un fenómeno interesante en los últimos años, debido a que si bien los precios por metro cuadrado (m²) sí han crecido a buen ritmo, el ticket promedio por unidad se ha mantenido estable.

Explicó que al pasar de un promedio de 62 mil pesos el m² al cierre del último trimestre de 2018 (4T18), a 76 mil pesos el m² al finalizar el tercer trimestre de 2020 (3T20), se observó un incremento de precios por metro cuadrado de 22.6% en los 21 meses comprendidos del periodo señalado.

 

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Sin embargo, en ese mismo lapso, bajó la superficie promedio de las unidades vendidas. “El bajar la superficie e incrementar el metro cuadrado ha permitido que el ticket se mantenga más o menos igual, que es lo que compra la gente al final (cuánto cuesta), excepto los más sofisticados que sí ven la evolución por metro cuadrado".

Esto último ha permitido que el ticket promedio se conserve muy estable, manteniéndose de 5.4 millones de pesos en 2018, al mismo precio promedio actualmente, pero con un tamaño más pequeño, evolucionado de una superficie promedio de casi 90 m² en ese año, a una de 35 m² hoy en día; esto último es prácticamente como habitaciones de hotel, pero en donde los desarrollos apuestan mucho por las amenidades que son sumamente atractivas.

De acuerdo con información dada a conocer, los precios del producto más económico en Tulum rondan los 77 mil dólares y de ahí hay un amplio margen porque el valor máximo se va hasta los 850 mil. Debemos considerar que todos los inmuebles se cotizan en USD por la elevada demanda de extranjeros.

Considerando los rangos de precios, se puede apreciar que no hay oferta de vivienda para los segmentos bajos, todo está orientado al mercado de second homes, turístico; pero vivienda para los que trabajan en todos estos proyectos y hoteles, no existe, no hay planes.

Es un reto que habrá que tomar en cuenta y que tendrán que ir analizando en conjunto desarrolladores y autoridades, porque, claramente, no solo llega gente de estos niveles socioeconómicos a vivir; se requiere también mano de obra que trabaje, y todos estos empleados necesitan un lugar donde habitar.

 

Debido a la alta demanda de productos por parte de extranjeros, la mayoría de los inmuebles en la zona cotizan en dólares.

 

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¿Mercado de compradores?

Cuestionada sobre la posibilidad de que se presentara un mercado dominado por los compradores, como consecuencia de un potencial ajuste de precios ante la crisis sanitaria que vivimos, la especialista indicó que “no podemos hablar de que es un momento de compradores en Tulum, no necesariamente; es un mercado que está balanceado, sí, desde un punto de vista de que hay mucha oferta y hay para seleccionar, pero tampoco como para llegar y decir «bájame tanto el precio ahorita y sucede», eso no está pasando”. Agregó que "tampoco hay una burbuja de precios”.

Sobre el ritmo de las ventas, Becerra señaló que en años previos a la pandemia –en 2018, por ejemplo–, se observaba una velocidad de ventas de 3.8%, lo que significa que mensualmente se vendía casi el 4% del inventario. El porcentaje anterior es una cifra muy buena, porque, en su opinión, el mercado en general está sano cuando vende entre el 4 y 5% mensual, que es el escenario ideal.

En 2020, bajó un 2.7%, un punto porcentual menos, es decir, se tuvo una afectación por la situación sanitaria que vivimos, pero sigue siendo razonable. No se ha ido a cifras como en la CDMX, donde hay zonas que se cayó a 1.0 o 1.5 por ciento.

Considerando la velocidad de ventas de 2.7%, el proyecto que más tardaría en agotar su inventario en Tulum sería de 24 meses, que no es tan dramático y que es mucho más sano que mercados de otras entidades del país.

 

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En Tulum predominan los desarrollos verticales debido al costo de tierra en la zona y a las licencias que se han otorgado.

 

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Precios por segmentos

De acuerdo con la consultoría Softec, en 2019 se contemplaban aproximadamente 90 proyectos, pero al cierre del último trimestre de 2020 se cuantificaron 200 entre los diferentes tipos de productos:  Departamentos, 167; townhouses, diez; condominio horizontal, seis; villsas, seis; casas solas, cinco; loft, cuatro; y dos casas duplex.

En los 19 proyectos de casas, el precio promedio es de 3.7 millones de pesos (mdp), con un área de casi 123 m², lo que significa que el valor promedio por metro cuadrado es ligeramente superior a los 30 mil pesos.

Las unidades totales de estos 19 proyectos son 259, de los cuales 155 aún se están vendiendo; es decir, el 60% del inventario todavía se encuentra disponible para ser adquirido.

Lo que observan los consultores es que éstas son bastante sanas, alcanzando entre estos proyectos 12 unidades al mes. Estamos hablando de que en diez o 15 meses como máximo estarían agotando su inventario.

En cuanto a los desarrollos de townhouses, se identificaron siete proyectos con superficies promedio de 123 m², por lo que aquí ya estamos hablando de precios de venta que rondan los 5.6 mdp. De esta manera, el precio aproximado por m² es de 45 mil 500 pesos.

La razón de que este tipo de producto sea mucho más caro que las casas, tiene que ver fundamentalmente con su aporte arquitectónico, con conceptos más naturales que los hacen muy atractivos.

 

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Por lo que respecta a los desarrollos de departamentos, los 169 proyectos identificados cuentan con un área promedio de 50 m², un precio de 3 mdp, para determinar un precio por m² de 61 mil pesos.

El inventario total de unidades en departamentos es de 7 mil, y de éstos todavía 4 mil se encuentran en inventario disponible para la venta. Claramente predomina la verticalización en Tulum, que no es común en una ciudad tan joven. Sin embargo, por ser tan cara la tierra en la zona, las opciones de desarrollos son fundamentalmente verticales, de cuatro o cinco niveles como máximo.

En materia de ventas mensuales, en su reporte al 3T20, registraron 163 unidades, lo que significa que por cada proyecto están vendiendo al menos una unidad al mes.

Ahora bien, hay que diferenciar el segmento residencial plus, de los cuales se contabilizan 72 proyectos dentro de los ya señalados, donde las áreas habitables son por lo regular más grandes, y por lo tanto, el abanico de precios también se abre.

Al respecto, 4S indicó que el inventario en Tulum se concentra en un 65% para los segmentos A-B con producto residencial plus y premium plus, y el 35% restante para el segmento residencial. Por lo mismo, no hay oferta para el segmento medio, donde identifican una gran oportunidad de negocio.

Los rangos de precios del segmento residencial van de 1.2 a 2.7 millones de pesos; el residencial plus de 2.8 a 6 millones de pesos; y el premium de 6 a 18 millones de pesos que es el que tiene mayor inventario en Tulum; entre estos dos últimos se concentra la mayor oferta de inventario disponible, aunque cabe señalar que incluso hay producto premiun plus que sobrepasa los 18 millones.

4S Real Estate ubicó el inventario de la oferta residencial como un mercado ideal, considerando los meses de inventario (de 12 a 24); en tanto, para los segmentos residencial plus y premium como un mercado saludable (de 24 a 36 meses). 


Texto Ricardo Vázquez

Foto: KAN Tulum / Citric Group / One property compass / one property compass / Arco investment group / Amelia tulum.