Cada paraíso turístico e inmobiliario en el país tiene sus propias cualidades y características que los diferencia entre ellos. Por ejemplo, si bien todo el corredor turístico de la costa del mar Caribe de Quintana Roo está bien consolidado, no es lo mismo vivir en Cancún que en Playa del Carmen o Tulum, teniendo en cuenta que cada uno tiene sus particularidades.
Desde el punto de vista inmobiliario, tradicionalmente los mercados de playa son considerados como destinos de second home, e incluso para personas que buscan un lugar donde retirase. Sin embargo, existe también la necesidad de un amplio mercado de vivienda para todos los prestadores de servicios turísticos.
En el caso de Tulum, en particular, se identifica una elevada proporción de propiedades de los segmentos residencial y residencial alto, en relación con el resto de los segmentos que se adquieren como inversión para posteriormente rentarlas.
Consultores de la firma Softec señalaron a Real Estate Market & Lifestyle que, “por un lado, vemos una estructura muy fuerte destinado a pull de rentas vía inversionistas; por otro, algunos proyectos que quieren darle una nueva línea o una línea poco explotada para ver si resulta. Sin embargo, son pocos los proyectos que están bajo el esquema de un mercado tradicional”.
Tuk Tulum.
Hotel Ahau Tulum.
La consultoría Tinsa, coincide en que hay pocos compradores que llegan a vivir ahí de tiempo completo o que compran y no lo rentan; son los menos, señala. Afirma también que desde que una persona llega a un desarrollo a pedir información, ya forma parte del speech del vendedor, quien ofrece las características del producto, como el tamaño, los acabados, el número de habitaciones, las amenidades, el precio y el ROI (Return On Investment; Retorno de inversión por su traducción al español) esperado, porque saben que el que está comprando −en la mayoría de los casos− la ocupará para renta vacacional, siendo minoría quienes buscan comprar para habitarlo. “La mayoría de la compra es para inversión”, afirmó Marisol Becerra, directora técnica de Tinsa.
Agregó que en términos de demanda sigue predominando la de extranjeros, razón por la que las propiedades del destino se siguen ofertando en dólares, aunque es importante señalar que la demanda de nacionales se ha incrementado en los últimos años.
Retorno atractivo
Gloria Cinco e Iván Molina, ambos consultores de Softec, explicaron que hay marcas internacionales de cadenas hoteleras que quieren entrar en la zona inmediata de Tulum. Sin embargo, consideran que es un mercado en el que los desarrolladores de vivienda ya les ganaron varios años de experiencia a través de un esquema exitoso de pull de rentas.
Describieron que, si bien a la hora de la oferta de venta se manejan tasas de retorno de inversión del orden del 11 y hasta el 13%, en pláticas les han confiado que lo sucede es que regularmente en los contratos el ROI comprometido va de un 5 hasta un 7%, dependiendo de la empresa o marca, lo que en su opinión no está alejado de otros mercados turísticos que participan en los mismos segmentos.
Explicaron que parte del éxito es un esquema de pull de rentas atractivo para un mercado de inversionistas, donde a los clientes potencialmente interesados en comprar un inmueble en Tulum les ofrecen un contrato mínimo de diez años. Durante dicho periodo, el propietario tendrá derecho a usar su inmueble entre 40 y 60 días por año y el tiempo restante entra al pull de renta vacacional como si fuera una operación hotelera, y con la promesa bajo contrato de un ROI con los márgenes ya señalados, menos las comisiones que van de acuerdo con la compañía operadora.
Sobre el ROI, la especialista de Tinsa comentó que los que ofertan márgenes de entre 9 y 11% lo están calculando con ocupaciones promedio del 65% que, probablemente, se observaron entre los años 2018 y 2019, periodo en que fue factible; pero en 2020 no se alcanzará debido a los efectos negativos −que seguimos experimentando− derivados de la crisis sanitaria mundial por el nuevo Coronavirus… y para 2021, habrá que ver. Considera que a partir de ahí se tendrá que reconfigurar ese ROI, que debe ir en función de la ocupación y las tarifas.
Sobre estas últimas, indicó que subieron mucho, pero se ha incrementado también la oferta de rentas vacacionales tipo Airbnb, donde cada vez se tienen más opciones. Señaló que traían promedios de 360 dólares por día en temporada alta, y alrededor de 120 dólares el resto del año, pero que, dadas las circunstancias que vivimos, probablemente se irán ajustando a la baja.
Así que ante posibles ajustes en tarifas y ocupación, se irá moviendo necesariamente el ROI.
Adora Tulum Getaway Residences.
Otros mercados limitados
Los especialistas de Softec reiteran que la demanda es mayoritariamente enfocada hacia el comprador inversionista, al grado de que hay proyectos donde se aplican cláusulas específicas de adquisición con objetivo primordial de renta vacacional. Consideran que aproximadamente un 90% del mercado se enfoca a los inversionistas.
Afirmaron que en desarrollos de 20 o diez unidades, quizá es posible adquirir para residencia permanente para habitarlo, pero en proyectos arriba del rango de 30 unidades es inversión sí o sí.
Ahora bien, hay desarrolladoras que están explorando la baja percepción de productos y enfocarlos a primera o segunda residencia con el esquema tradicional. Sin embargo, quieren esperar a ver cómo funciona.
Hay clientes a los que les pregunta si el esquema de pull de rentas es obligatorio, y la respuesta es que dependerá de lo que diga la mayoría de los condóminos o compradores.
Sin embargo, predomina la idea de que al adquirir una segunda residencia o casa de descanso de playa, se ocupa con cierta intensidad el primer año, pero al segundo año se va mucho menos, y al tercer año se llega hasta a abandonar; pero que requiere mantenimiento, convirtiéndose entonces en un gasto donde no hay −digamos− un ingreso adicional.
De ahí es donde se arma un buen esquema de negocio, pero sí es particularmente a partir de los proyectos de 30 unidades, puntualizaron.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: xalet tulum / Buy Riviera / Peter Ruprecht / One prime properties compass
