Combatir la delincuencia a través de la Ley de Extinción de Dominio siempre fue bien vista; sin embargo, la nueva Ley que entró en vigor en agosto de 2019 representa un atentado contra el derecho de propiedad y, por lo tanto, un elemento de incertidumbre para los participantes del mercado inmobiliario.
El pasado 9 de agosto se publicó, en el Diario Oficial de la Federación, el decreto por el que expidió la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio. Por su categoría de nacional, las leyes estatales quedaron sin efecto, así como la Ley que anteriormente regulaba la materia.
El espíritu con el que se planteó esta Ley hace algunos años, era que, si alguien tenía algún nexo con el crimen, se congelarían sus activos, pero estaban sujetos a la acción principal que lo originaba; sin embargo, la nueva Ley cambió radicalmente este precepto.
Al respecto, Ignacio Morales Lechuga, que se desempeñó como Procurador General de la República de 1991 a 1994, y también académico de la Escuela Libre de Derecho, explicó que “en 2008 entró en vigor una Ley bajo el mismo nombre; la cual, fue expedida para actuar en contra de narcotraficantes y secuestradores −algo así como un duro golpe a la delincuencia organizada, el robo o la trata de personas−. Sin embargo, la nueva Ley de Extinción de Dominio abarca más de 200 delitos, incluidos los que tienen que ver con temas de evasión fiscal, encubrimiento e ilícitos cometidos por servidores públicos. Y es que la Ley actúa por igual contra delincuentes y ciudadanos, aunque estos últimos sean ajenos a los hechos ilícitos, pues extingue de toda clase de bienes patrimoniales, atenta contra la presunción de inminencia al dejar la carga de la prueba al ciudadano que niega su culpa o responsabilidad”.
Al dictar la conferencia “Nueva Ley de Extinción de Dominio y su aplicabilidad”, en el marco Cumbre Inmobiliaria InCon 2019, organizado por Vivanuncios, señaló que “esto le permite al estado enajenar bienes sujetos a extinción de dominio, aun antes de que se dicte sentencia, pues la responsabilidad o culpa son independientes, ya que bajo cualquier pretexto se pueden vender. La ley no resuelve la problemática que habrá de afrontar el acreedor hipotecario, prendario o fiduciario, ya que de su texto no se desprende ningún respeto a los derechos reales a favor de terceros ajenos al problema. Actúa contra los herederos, debido a que los obliga, de entrada, a aceptar la extinción de dominio para que puedan ser beneficiados con la herencia. Desconoce otros derechos reales como el usufructo, el uso, la habitación, la copropiedad y la sociedad conyugal que se ven arrastrados por el proceso de extinción, sin que se conserve dentro de la ley alguna oportunidad de hacer valer su derecho mediante tercerías o acciones excluyentes”.
Vulnerabilidad
Morales Lechuga agregó que “todos aquellos que seamos propietarios de bienes en la República Mexicana, corremos el riesgo de que se nos aplique la Ley de Extinción de Dominio de alguna manera: Sin nuestra participación o coparticipación en alguna actividad ilícita”, y reconoció que la legislación no atiende a los intereses de los propietarios de un bien inmueble.
“El hecho de que uno tenga un inmueble y dentro de él se lleven a cabo actividades delictivas, o bien sirva de guarida de gente dedicada a la delincuencia, se está haciendo acreedor a que se le pueda aplicar la Ley de Extinción de Dominio”, complementó.
Asimismo, explicó que la extinción de dominio procederá sobre bienes inmuebles en los que se cometa el delito de quebrantamiento de sello, además de la expropiación de la propiedad; lo cual significa que será tratado como un acto de delincuencia organizada y con una pena de cárcel.
“El único requisito para la procedencia de la acción, es que exista un hecho ilícito, mas no que sea uno culpable o responsable. El conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular del destino del bien al hecho ilícito”, expuso al momento de manifestar que esta iniciativa deja expuesta a la ciudadanía.
“Yo estaría totalmente de acuerdo si me dijeran: ‘Esta ley es para golpear económicamente al hampa organizada, a descapitalizar al narcotráfico, inclusive, para todos aquellos que tomaron dinero del erario a través de la corrupción’; sin embargo, lo que no entiendo, es que a quien no tiene ninguna relación se le impongan obligaciones que no pueden cumplir, y por ese motivo se le quiten sus propiedades’”, expuso.
Una vez aplicada la Ley de Extinción de Dominio, y a pesar de que después la persona afectada sea declarada inocente, no se detendría “el avance del proceso”; en todo caso, lo que podría ocurrir es que “se le devuelve (parte del dinero) que quedó” de la venta del inmueble. Enorme riesgo para el derecho de la propiedad. La extinción de dominio se da sin pago de indemnización de ningún tipo; está peor que la expropiación”, concluyó.
Motivo de incertidumbre
Con la nueva Ley, en la ampliación de ilícitos incluidos se encuentran: Los cometidos por servidores públicos, robo de vehículos e hidrocarburos, corrupción, delincuencia organizada, secuestro, delitos contra la salud, trata de personas, encubrimiento, lavado de dinero y extorsión. Mismos que se encuentran regulados en legislaciones secundarias.
Si se encuentran o realizan algunos de los hechos ilícitos mencionados que tengan relación con su inmueble, el Estado puede asegurarlo o venderlo hasta seis meses antes de que se integre la carpeta de investigación; incluso si aún no se ha determinado la responsabilidad penal del propietario.
En opinión de Jorge Yarza, Socio Líder de la Industria de Construcción, Hotelería y Bienes Raíces de Deloitte México, el tema de no haber hecho esta Ley como medida cautelar preventiva para quitarle recursos al crimen, se convirtió en una acción en donde todavía no han probado que alguien es culpable, pero ya le aplicaron la acción de bloquear su propiedad.
Para un inversionista, este factor es motivo de preocupación, porque le implica un riesgo mayor que la Ley anterior, toda vez que lo ponen en riesgo por una actividad que quizá no esté bajo su control.
Por ejemplo, una persona tenía rentado un inmueble y resulta que ahí está viviendo alguien que se dedica a actividades ilícitas, aun cuando el dueño de la propiedad lo haya investigado lo mejor posible; aunque el propietario no participe con el inquilino, pero éste comete alguna acción ilícita, con esta nueva Ley le pueden extinguir el dominio de su propiedad, aunque después digan que es inocente.
Estas condiciones generan un clima adverso de percepciones para invertir en inmuebles en el largo plazo.
¿Qué es la extinción de dominio?
De acuerdo con un análisis de la práctica legal de Deloitte México, la Extinción de Dominio en favor, ya del Gobierno Federal, ya de las entidades federativas, es la pérdida de los derechos que tenga una persona, en relación con los bienes de carácter patrimonial (sic) cuya legítima procedencia no pueda acreditarse, en particular, de aquellos que sean instrumento, objeto o producto de hechos ilícitos, declarada por sentencia de autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien, por cualquier circunstancia, posea o detente los bienes citados.
Texto Axel Bárcenas
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
