El más reciente ciclo inmobiliario terminó de manera abrupta en 2008. Desde entonces, ha pasado tiempo para reflexionar y plantear escenarios para el actual ciclo de inversión inmobiliaria en México.
Durante el reciente ciclo que inició a finales de los años 90 y concluyó durante la crisis de septiembre de 2008, llegó a componerse de un universo de 30 fondos internacionales que invertían en todos los subsectores inmobiliarios del país.
Dentro de este universo de jugadores institucionales extranjeros, había fondos de capital privado norteamericano o Real Estate Investment Trust (Reits), fondos de Alemania, España, Medio Oriente y Asia, entre otros. En el periodo de 1998 a 2008, estos fondos se volvieron los jugadores más activos del mercado, y desplazaron a los que históricamente habían sido locales, que principalmente estaban ligados a personas físicas de alto nivel económico.
Para los últimos años de este ciclo, la gran mayoría de las grandes inversiones inmobiliarias tenían a uno de estos fondos como compradores, hasta llegar a un volumen de transacciones aproximado a 3,000 millones de dólares (mdd) anuales.
Entre los primeros fondos globales que invirtieron en México en 1997 se encontraban O’Connor Capital Partners, Hines y GE Real Estate. Sus razones para participar en el mercado nacional fueron muy diferentes a las que motivaron a los que entraron al último; vislumbraron un mercado donde se percibía escasez de capital y donde era clara una demanda de producto inmobiliario con especificaciones internacionales.
Ing. Ricardo Zúñiga Socio fundador y Director general de Vertex Real Estate
Para el caso de los jugadores que llegaron a México a mediados de la década comprendida entre el año 2000 y 2010, sus motivaciones estaban empujadas por buscar diversificación geográfica en momentos en que no encontraban oportunidades rentables en sus mercados locales, principalmente Estados Unidos y Europa.
Adicionalmente, el tamaño de los fondos en la parte final del más reciente ciclo, eran mucho mayores y el mercado mexicano ya no era tan profundo. La ola de capital que entró a México entre 2006 y 2008 fue de tal dimensión que rápidamente sobrevaluó los activos existentes y fondeó desarrollos nuevos que en algunos casos no se justificaban.
En septiembre de 2008 la música se detuvo para la mayoría de estos 30 inversionistas institucionales. En aquel momento, la base de activos de este grupo de inversionistas inmobiliarios estaba entre 12,000 y 15,000 millones de dólares.
Lo que sucedió entre septiembre de 2008 y enero de 2011 fue que únicamente hubo cuatro o cinco fondos de los 30 señalados, además del resurgimiento de compras esporádicas por parte de algunos inversionistas locales, ligados a familias de alto poder adquisitivo.
The Cape, en Cabo San Lucas, es una de las inversiones del primer CKD de Vertex Real Estate
Nuevo ciclo, nuevos instrumentos
El actual ciclo inmobiliario inició con la colocación de los primeros Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) y el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) durante el primer trimestre de 2011. Actualmente existen 15 CKD’s inmobiliarios y 11 Fibras, quienes conjuntamente han levantado un elevando monto de capital en los últimos seis años.
Para sorpresa de muchos, la llegada de nuevos fondos globales a México durante este periodo ha sido baja, destacando la actividad de fondos de pensión canadienses. Otro grupo de inversionistas que ha retomado su liderazgo histórico es el de los individuos de alto poder adquisitivo, hoy organizados más formalmente a través de Family Offices con una disciplina de inversión más sofisticada a diferencia de ciclos anteriores.
Este universo de jugadores —principalmente locales— se explica por la distinta percepción al riesgo que ven en el sector inmobiliario mexicano los jugadores internacionales. Las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) y los Family Offices no demandan un premio por el riesgo a invertir en pesos, no perciben la inseguridad de la misma forma, ni comparan los retornos con los que pudieran obtener al invertir en otras geografías.
El volumen de dinero invertido en el sector inmobiliario mexicano en los últimos seis años ha traído cambios positivos importantes al sector: El tamaño de la transacción promedio ha crecido sustancialmente, el nivel de sofisticación de los desarrolladores fondeados por este capital se ha incrementado, y la transparencia, liquidez y el rendimiento de cuentas se acerca a los estándares internacionales requeridos.
Los fundamentales se mantienen
¿Dónde estamos en el actual ciclo? A seis o siete años de su inicio, los fundamentales de los diferentes subsectores inmobiliarios en general se mantienen dentro de parámetros sanos pero con algunos focos amarillos, como son la creciente desocupación en el sector de oficinas y los elevados precios por metro cuadrado en el sector vivienda media y residencial.
A esto habría que sumar la complejidad en la obtención de permisos de construcción, aunque de manera indirecta esto ha frenado lo que de otra manera sería una sobreoferta adicional de espacio en los diferentes subsectores.
Lo que preocupa más a quienes invierten en el sector son los factores políticos nacionales y la creciente amenaza de diversos factores geopolíticos globales. Los efectos recientes de estos últimos en las tasas de interés, tipo de cambio e inflación, hacen difícil determinar el valor actual o la tendencia de los cap rates y del valor de los inmuebles.
De la misma forma, no está claro hacia dónde van las rentas de mercado en algunos subsectores como el de oficinas, industrial y retail. Consecuentemente se abren diferentes interpretaciones y escenarios sobre en qué momento del ciclo estaríamos.
No es fácil planear inversiones de largo plazo en un ambiente de volatilidad e incertidumbre como el actual.
La disciplina y el rigor analítico se vuelven indispensables en la actuación de los inversionistas inmobiliarios.
Hoy se perciben diferentes escuelas de pensamiento sobre el futuro inmediato del sector. La primera, que sería optimista, se apoya en la lógica que el sector inmobiliario, además de tener un perfil de flujos estables de largo plazo, que está respaldada por activos tangibles que si no se apalancan mucho, tienden a conservar su valor de largo plazo.
La lógica de esta escuela incluye que en el actual ambiente de tasas de interés crecientes, ajustes inflacionarios inherentes a contratos de arrendamiento combinados, con una tendencia positiva de consumo interno y la expansión de la economía mexicana, se combinarán para mantener una tendencia expansiva de flujos netos con un recorrido en el ciclo inmobiliario que permita retornos atractivos en la inversiones actuales y futuras.
En contraparte, la escuela pesimista se basa en la lógica de ambientes de tasas de interés crecientes, donde los cap rates tienden a subir afectando los valores de las propiedades. Bajo esta premisa, las posiciones de compradores y vendedores se separarían disminuyendo substancialmente el nivel de actividad.
Bajo esta percepción, los inquilinos industriales, de oficinas y retail pospondrían sus decisiones de firma de contratos y/o presionarían a la baja las rentas de mercado disminuyendo los flujos netos de las propiedades, al mismo tiempo que se eleva el costo de deuda y suben los cap rates. Esto haría poco rentables las inversiones recientes y futuras, motivando a los inversionistas a diferir sus decisiones.
Vertex posee transacciones inmobiliarias en México superiores a 6,800 millones de dólares.
Tasas y subsectores diferenciados
Teoría y realidad pocas veces coinciden. Los diferentes subsectores se comportan de manera independiente y sus ciclos no siempre están sincronizados. No es lo mismo invertir en un hotel de playa en un ambiente de turismo creciente y tipo de cambio favorable, que invertir en una nave industrial destinada a proveedores de la industria automotriz. Tampoco es lo mismo financiarse en pesos cuando la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) está a 6%, que en dólares con tasa Libor debajo de uno por ciento.
La receta para estos tiempos debe incluir una buena dosis de análisis y mitigación de riesgos, expectativas realistas del comportamiento de los costos, flujos futuros y poca flexibilidad en cuanto a la selección de los activos en cuestión.
Texto:Ricardo Zúñiga
Foto: TDF / ANDINA
