La Hipoteca Inversa (HI) es un producto financiero que permite a las personas mayores de 60 años propietarias de un inmueble acceder a capital a través de la garantía de éste sin perder la titularidad. Como su nombre indica, la entidad crediticia es la que genera pagos periódicos al dueño basándose en un porcentaje del valor del inmueble.
Este producto, a partir de noviembre de 2016, ya es una posibilidad para la Ciudad de México. Debido a que se trata de un préstamo cuya garantía no es ejecutable hasta el fallecimiento, el adulto mayor puede continuar utilizándolo normalmente, ya sea en uso habitacional o arrendamiento. Cuando el adulto mayor y su beneficiario fallecen, los herederos tienen que decidir entre pagar la deuda y recuperar la propiedad o permitir que se ejerza la garantía y recibir el remanente, en caso de existir, de acuerdo con el análisis inmobiliario “Hipoteca Inversa para la Ciudad de México realizado por BBVA Research”.
Las HI podrían ser opción paralela a las pensiones en México.
HI REQUIERE INVERSIÓN E INVESTIGACIÓN
La también conocida como Hipoteca Pensionaria que solo era reconocida en el Estado de México, a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México en marzo de 2017, se abre camino en la capital. A pesar que este tipo de hipotecas son factibles, no existe en el país institución financiera que ofrezca aún dicho producto crediticio.
Para proveer esta clase de productos las entidades acreditantes (otorgantes del crédito) requieren de altos montos de inversión, así como de áreas especializadas en rentas vitalicias y de un marco regulatorio que permita la eficiencia que procuren incentivos creíbles. En particular, se requieren áreas que estimen los riesgos de longevidad de los clientes.
Pero la reforma al artículo 2939 del Código Civil para el Distrito Federal, bajo la denominación de “Hipoteca Inversa” tiene varias particularidades. Primeramente, se establece la creación de un fideicomiso público-privado para la vigilancia y mediación de la hipoteca, en el cual, la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México fungirá como fideicomisario y el banco que otorgó el crédito como fideicomitente para ceder la titularidad del activo a otra institución financiera que será el fiduciario.
Estas hipotecas tendrían vigilancia de la Sedeso local.
Para que el producto sea aceptado y alcance penetración en la población objetivo es necesario que se presente como una alternativa confiable para convertir el patrimonio en flujos líquidos. Esa es la intención del fideicomiso; una vez que el producto sea menos riesgoso, será menos caro. No obstante, al involucrar a diversos organismos el costo no necesariamente va a descender.
El fideicomiso se planteó como obligatorio, pero gracias a las modificaciones del Ejecutivo local, se determinó que será opcional para el adulto mayor. Sin embargo, el dictamen acota otros términos del contrato.
En segundo lugar, la nueva reglamentación delimita las tasas a las que se puede negociar la Hipoteca Pensionaria. El precio que se establezca en el contrato deberá ser menor o igual al promedio de las tasa de interés de los instrumentos hipotecarios tradicionales y la tasa interbancaria de equilibrio (TIIE).
De acuerdo con información de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la tasa promedio ponderada para créditos de adquisición de vivienda en septiembre de 2016 fue de 9.5% anual; mientras que la TIIE 91 fue de 4.7 por ciento. De tal forma que si se realizará un contrato la tasa máxima que se podría pactar sería de 7.1% para ese mes, sin tomar en cuenta el valor esperado de la TIIE, ni la previsión de riesgos por cada cliente, ni las características del inmueble.
SUGIEREN INSTRUMENTO CON LIBRE MERCADO
Con esta tasa regulada, la oferta de HI sería probablemente nula al estar por debajo de las tasas de adquisición. Independientemente de la tasa que se utilice en el marco regulatorio, un producto que nace con control de precios está destinado al fracaso. Sería mejor dejar al mercado y a la competencia determinar las tasas.
Las Hipotecas Inversas son productos populares entre retirados de Reino Unido y Estados Unidos. Dado que en la CDMX no es obligatorio utilizar el fideicomiso, lo más probable es que en los contratos que no empleen este servicio se solicite la contratación de un seguro. Así mismo en Australia, Canadá y Estados Unidos la ley también incluye cursos obligatorios para pensionados que aseguran la comprensión de los contratos. En Alemania está en una etapa de implementación desde hace algunos años.
De acuerdo a la CNBV, la tasa promedio de créditos para vivienda fue de 9.5% anual.
Otra cláusula establece que la cantidad pactada no podrá ser inferior a 70% del valor de la vivienda. En general, el porcentaje prestado depende de la edad del solicitante y su beneficiario (cónyuge, concubina o concubinario), de las tasas de interés esperadas y del convenio con el cliente, pero los préstamos no siempre se pactan por el mayor monto posible.
Según los datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, el Límite al Principal no suele superar 70%, salvo en casos de tasas esperadas bajas y solicitantes mayores a los 85 años, de acuerdo con BBVA Research.
Retomando el ejemplo de Estados Unidos, las HI manejan tasas un poco más altas que la tasa hipotecaria fija que actualmente ronda el 4%, y generan 58,000 préstamos al año, tan solo en 2015.
Otra singularidad de la legislación de la Ciudad de México establece que para la amortización los herederos disponen de 10 meses, en cambio, para el Estado de México al igual que en la mayoría de países en los que se utilizan este tipo productos, los beneficiarios cuentan con seis meses para decidir sobre la deuda, ya sea reestructurando el crédito, cancelando la deuda o permitiendo que la entidad crediticia adjudique la propiedad y proceda con la venta.
De implementarse, se espera que cada dos años se actualice el avalúo por parte de la entidad financiera, pese a que es un costo que se puede transferir mediante los precios de la oferta.
Las cifras de la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (ENIGH) 2014 señalan que de las personas mayores de 60 años declaradas jefes del hogar el 83.26% es propietario de su vivienda.
En EU llegan a 70% del valor de los inmuebles comprometidos.
SE REQUIERE ANÁLISIS DEL PRODUCTO: ABM
Por su parte, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Scotiabank y coordinador del Comité Hipotecario ABM, a través de un análisis (El Financiero, septiembre 2016) detalló que el producto es factible, ya que el porcentaje de las personas mayores de 60 años representa 10.2% de la población y, en 15 años, será de 15.2 por ciento.
En México, la tasa de propiedad de vivienda es de aproximadamente del 80%, y solo alrededor del 20% de los hogares tienen actualmente una hipoteca. Estos datos son positivos, debido a que significa que existe un inventario importante de bienes inmuebles libres de gravamen, los cuales pueden venderse, rentarse o aprovechar su valor para obtener un financiamiento o recursos.
Sin embargo, destacó: “Es importante realizar un profundo análisis sobre la conveniencia de introducirlo en nuestro país. La HI es un producto financiero orientado a adultos mayores (mayores de 60 años) que permite aprovechar el valor de una vivienda libre de gravamen para obtener recursos”.
Debido a las características de la HI, no se enfrentan los mismos requisitos de una hipoteca convencional (comprobación de ingresos, edad, historial crediticio, etc). El monto del crédito depende básicamente de cuatro componentes: edad del acreditado, valor del inmueble, niveles de tasa de interés, y forma de percibir los recursos.
Este tipo de financiamiento requiere de la existencia de ciertas condiciones como: estabilidad macroeconómica, un activo mercado secundario de vivienda, apreciación en los valores de los inmuebles, incentivos fiscales y una regulación específica (códigos civiles y normatividad bancaria).
En nuestro país, el Estado de México realizó reformas a sus códigos civil y financiero para permitir la figura de la HI, y existen otras entidades federativas que están evaluando su adopción.
Las personas mayores representarán 15.2% de la población en 15 años.
LA CONTRAPARTE: BENEFICIO PARCIAL Y SIN INSTRUMENTOS
Para Fernando Soto-Hay, director general de la firma de brokers hipotecarios Tu Hipoteca Fácil, este esquema representa un riesgo para los adultos mayores, ya que los bancos solo pagarán entre 50 y 60% del valor de la propiedad, cantidad que cubriría 15 o 20 años más de la vida económica. “El beneficio del préstamo sería marginal (mínimo) porque el valor de los inmuebles en México aún es muy bajo”, señaló.
Por ejemplo, si la persona de la tercera edad tiene una propiedad de un millón de pesos, el banco le prestará 600,000 pesos y si le da una mensualidad de 5,000 pesos, el dinero alcanzará para vivir solamente 10 años, sin contar la inflación, gastos de emergencia o costos de salud.
Soto-Hay asegura que las hipotecas inversas no son viables para los bancos porque no administran inmuebles y la recuperación de estos les resultará más costosa que la plusvalía que genere la vivienda en el tiempo.
En un artículo para Milenio (octubre 2016), el jefe delegacional en la delegación Cuauhtémoc, Ricardo Monreal, señaló que la desventaja de este producto estima en que cuando fallece el beneficiario, la familia heredará problemas, ya que los parientes, si se quedan con el inmueble, tendrían que pagar la deuda o entregarla a la institución financiera.
Finalmente, el director general de la Sofom Cualli, Lamberto Corral, explicó (La Crónica, 5 Mayo 2017) que desde 2011 ofrecen un producto llamado Adelanto, que presta hasta 25% del valor de su vivienda, y les ayuda —en cierta manera —a poner en venta dicha propiedad para que los dueños puedan contar con recursos. Cabe señalar que el monto no cubre el 70% que se requiere por ley en la CDMX.
Texto:Mario Vázquez
Foto: DIBF / ADS / REALTOR / ADTSC / ABR
