El pasado sirve para entender el presente, pero sobre todo, para anticipar el futuro. Estas máximas aplican a la perfección para el mercado de Real Estate mexicano, que en los últimos 25 años ha sufrido una transformación permanente.
De ser un mercado prácticamente informal, sin una estructura sólida, sin fuentes de capital y financiamiento, se convirtió en un mercado competitivo, estructurado, con un abanico de posibilidad para acceder a capital o financiamiento, entre otros grandes cambios.
Empresas. A principios de los años 90, las empresas desarrolladoras de vivienda eran incipientes, informales, pequeñas; eran más las personas físicas quienes desarrollaban edificaciones.
En comparación, hoy los empresarios del sector son profesionales, sólidos y bien estructurados. Aunque hay de muchos tamaños, sin duda hay grandes empresas desarrolladoras institucionalizadas, algunas públicas porque cotizan en bolsa o que pueden acceder a los mercados de capitales, éticos, comprometidos.
Desarrollos. Hace 25 años los desarrollos eran chicos y difícilmente tenían la participación de arquitectos en su diseño. No había competencia.
Ahora las dimensiones no tienen comparación, son de gran tamaño, de gran magnitud, de calidad mundial, se considera que hoy tenemos proyectos inmobiliarios de gran envergadura. Hay gran competencia en diseños, tamaños, propuestas, todos quieren ser el mejor; hay mayor sofisticación de los desarrollos, con grandes aportaciones arquitectónicas; finalmente, destaca la verticalización y sustentabilidad de las edificaciones.
Capital. El acceso a fuentes de capital a principios de los años 90 era a través de personas físicas de alto nivel económico y mucha liquidez, también participaban los friends & Family. El acceso a mercados de capitales e incluso a financiamiento tradicional de la banca era sumamente limitado; de hecho, se decía que el dinero era caro y escaso.
La película hoy es diametralmente opuesta: hay acceso a fondos de capital privado nacionales e internacionales, financiamiento bancario nacional y foráneo, acceso a un amplio mercados de capitales (acciones, Fibras, CKDs, deuda, etc.), con muchas opciones de financiamiento y capital.
Clientes. No eran exigentes.
Tienen mayor capacidad de compra, se sofisticaron, se volvieron conocedores y exigen mejores proyectos.
Economía. Crecimiento económico inestable, se venía de crisis recurrentes en las décadas previas y se presenta una más en 1995 luego del “error de diciembre” de 1994; el PIB creció en promedio 3.9% anual entre 1990 y 1994, pero en 1995 vuelve a entrar a recesión y se contrae 5.7 por ciento. Hasta 1994 era una economía aún muy cerrada.
Hoy venimos de ocho años consecutivos con crecimiento económico, aunque no es el deseado; más bien moderado. De 2010 a 2017 se promedia un crecimiento del PIB de 2.9% anual. México es una de las economías con mayor apertura comercial del mundo.
Inflación. Venía con una tendencia a la baja, inició la década de los 90 en 29.9% y bajó a 7.05% en 1994, pero por la crisis de diciembre de 1994 repuntó a cerca de 52% en 1995. En este época se veía haciendo un gran esfuerzo por controlar la inflación.
Desde el año 2001 a la fecha, se promedia una inflación anual de 4.01%, con niveles máximos de 6.53% en 2008 y un mínimo de 2.13% en 2015. La inflación está bajo control.
El tipo de cambio. Logró cierta estabilidad entre 1990 y 1994, incluso en esa época se le quitó tres ceros al peso. Sin embargo, la devaluación de diciembre de 1994 propició que entre éste y el año siguiente, se duplicara la cotización del peso frente al dólar, al pasar de 3.41 a 6.6 unidades; la política cambiaria hasta diciembre de 1994 determinó una banda de flotación con límite máximo y mínimo.
Hoy se aplica una política cambiaria de libre flotación; sin embargo, en los dos últimos años y medio se ha experimentado mucha volatilidad por factores externos, y no internos como en el pasado.
Del 24 al 30 de octubre del 2016, Stephen Wiltshire artista de memoria prodigiosa, necesitó 40 minutos para memorizar la Ciudad de México desde las alturas para posteriormente dibujar su majestuosidad “a mano alzada”; con su talento capturó la metrópoli que está en desarrollo plasmandola en un lienzo y utilizando únicamente los recuerdos del viaje en helicóptero que abarcó el Centro Histórico, el Palacio de Bellas Artes, La Estela de Luz, la Torre Latinoamericana, entre otras zonas.
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
