La Ciudad de México (CDMX) tiene por primera vez una Constitución y en ella se contemplan importantes elementos que le darán ordenamiento territorial, certeza jurídica, transparencia e impulso en general al desarrollo urbano de la ciudad y al mercado inmobiliario local.
Hace más de 50 años se establecieron las políticas de desarrollo de la ciudad en la que vivimos, lo que las hace a la fecha caducas y caóticas; por eso, uno de los grandes temas en la Constitución de la CDMX, fue la oportunidad de definir cómo debe ser el ordenamiento territorial de una metrópoli moderna.
La Constitución trae buenas noticias, entre ellas, observa la creación de un Instituto que planee la ciudad que queremos, en donde todos estemos involucrados; es una gran aportación que espero no quede en utopía. Al final, debemos entender que somos parte de una adecuada redistribución de la riqueza para así eliminar los cinturones de pobreza en la ciudad.
Considero que el mejor esfuerzo de los últimos años para el establecimiento de políticas de planeación fueron de 2000 a 2006, con el entonces Jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador.
CDMX
Elvira Daniel Kabbaz Zaga Diputada Constituyente para la Nueva Constitución de la CDMX
Pues salvo el rescate del corredor Paseo de la Reforma y Centro Histórico y el controvertido Bando 2, como instrumentos de políticas rectoras para el desarrollo inmobiliario de la ciudad, el mercado inmobiliario, desafortunadamente, ha sido marcado por ocurrencias y oportunidades que no observan un beneficio colectivo. Y es hasta ahora, en 2017, cuando se contempla un Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva en la naciente Constitución de la ciudad.
Desde entonces, ha venido creciendo el mercado inmobiliario de forma desordenada, en donde cada quien decide qué, cómo, cuándo y dónde hace lo que quiere o puede, porque no hay una planeación con visión de ciudad. Las fuerzas del mercado se mueven por sí mismas; con o sin un sistema de planeación.
En la Asamblea Constituyente se hizo un gran esfuerzo para definir hacia dónde queremos ir en materia de desarrollo inmobiliario, pues éste define la calidad de vida de los habitantes de la metrópoli, y me refiero a oficinas, centros comerciales, industria, vivienda. También se prevén temas torales de sustentabilidad en materia de transporte que a su vez, afectan la política de sustentabilidad, la que tienen que ver con las políticas energéticas e hidráulicas.
Ordenamiento del territorio con nueva Ley
La Nueva Constitución de la Ciudad de México es una “ley madre” que establece las bases generales de lo que debe ser el ordenamiento territorial de la ciudad.
Sin embargo, desde el proyecto de Constitución hubo temas delicados que por desconocimiento en algunos casos, y por mala redacción en otros, pretendieron afectar al desarrollo inmobiliario de gran escala, sin darse cuenta que la afectación real vendría al consumidor final. Tal fue el caso de las controvertidas plusvalías, o la intención grosera de pretender “cobrar el aire” en todos los predios de la ciudad y en todo terreno en donde se pretendiera construir un inmueble con altura mayor de cuatro pisos.
Para explicar mejor: hubo una pretensión clara en el proyecto de Constitución enviado para afectar los usos de suelo y los derechos de los que gozan hoy los predios en toda la ciudad.
Bajo el argumento de que el subsuelo es de la Federación, el suelo es del propietario hasta el cuarto piso, y todo el aire es de la ciudad; con esta “idea loca” en mente se pretendía que todo desarrollo mayor de cuatro pisos debía “adquirir el aire” al Gobierno de la ciudad. Es incorrecto dejar en manos de la ciudad la venta del aire, más aun si se trata de derechos que ya se tienen, pues estaríamos sosteniendo desde la Constitución un acto confiscatorio por parte del Estado. Hoy, el derecho de uso que se tienen en los terrenos en toda la ciudad ha sido pagado y ha adquirido plusvalía que se cobra con prediales muy caros, por lo que no es correcto confiscar este derecho que forma parte del patrimonio de las familias de toda escala “a plumazo constitucional”.
La mala propuesta del entonces artículo 26° (hoy 21º) de la Hacienda Pública decía que la Ciudad de México debía cobrar lo que hubiera invertido en urbanización. Con una desafortunadísima redacción, pues en ese caso solamente cobraría o recuperaría el costo de la urbanización a las zonas más pobres de la ciudad, que son la que a la fecha no se encuentran urbanizadas, como por ejemplo: Milpa Alta, Xochimilco y algunas franjas de gran pobreza urbano-rural.
Estos temas, incluyendo el de la plusvalía los traía el PRD y fue muy complicado; son temas muy técnicos, venían mal redactados, y además se cabildearon por urbanistas teóricos que carecen de experiencia en la aplicación efectiva de reglas. Se propuso entonces que fuéramos reconociendo los usos que todo predio tiene y que el Estado les diera un potencial adicional de edificación para que lo cobre, aplicando dicho recurso en las zonas más pobres y creando así un incentivo de redistribución de la riqueza. Desafortunadamente, el tiempo no fue suficiente para dejar esto en el texto constitucional, pero puede ser un gran tema para retomarse a partir del Instituto.
De haber hecho lo que se proponía en el tema de las plusvalías, hubiéramos tenido un desastre urbano en la ciudad. Todas las personas que tuvieran posibilidades económicas se iban a amparar. Insistí en este punto: “es un tema confiscatorio porque cuando tú me expropias, me pagas; pero cuando tú me quitas el derecho que ya tengo y no me das nada a cambio, estamos frente a un acto de confiscación”. Al final, estos temas fueron eliminados de la Constitución.
Certeza en las medidas de mitigación.
Otra importante discusión fue la que trato el tema del cobro de la mitigación, y mi posición fue simple: si ya los cobran transparentemente desde 2013 constitucionalicemos el cobro, que sea un pago monetario para evitar cualquier discrecionalidad y/o acto de corrupción (o su tentación). Así quedó constitucional el pago de mitigaciones y afectaciones, además la obligación de aplicar estos derechos en las zonas afectadas y aledañas al desarrollo que se debe mitigar, siendo éste uno de los mayores logros para el desarrollo inmobiliario.
En el artículo 16°, inciso C de la Regulación Territorial, numeral 7, letra D, se afirma que la ley regulará la obligación de los propietarios de desarrollos inmobiliarios, para el pago de la mitigación; esto es así porque las pequeñas construcciones no tienen la obligación de mitigar, no pagan mitigación las manifestaciones tipo A, éstas solo deben pagar derechos por licencias.
La ley regulará la obligación de los propietarios inmobiliarios de pagar una compensación monetaria para mitigar el impacto urbano y ambiental, a fin de contribuir al desarrollo y mejoramiento del equipamiento urbano, la infraestructura vial e hidráulica y el espacio público.
Esto será oro molido para el desarrollo inmobiliario porque eliminará corrupción y transparentará el uso de los recursos. Tú, como ciudadano, quieres que donde inviertes se mejore, entonces con gusto quieres pagar mitigación aquí. Si construyes en Santa Fe, la afectación vial empezará en el Periférico y Viaducto, entonces tendrás que invertirle a toda la zona. Fuimos muy cuidadosos en el lenguaje donde dice claramente: “zona de influencia y afectación”, los costos son por metro cuadrado y claramente estipulados, cero discrecionalidad y absoluta transparencia.
Ahora veamos el artículo 6° transitorio que pedí se incluyera y que estipula: “La obligatoriedad de, al menos, destinar el 22% de presupuesto de cada alcaldía a proyectos de inversión en infraestructura, equipamiento urbano y servicios públicos en todas las colonias, pueblos y barrios de comunidades indígenas de la demarcación territorial”; entonces tienes que invertir ese porcentaje en toda la demarcación territorial. No puedes invertir únicamente en una sola colonia y eso disminuye las brechas de pobreza.
Los recursos por mitigación que paga ADI bastarían para hacer en tres años la mitad del Sistema Cutzamala.
Esta inversión se realizará de manera gradual a partir del presupuesto de 2019 porque sabíamos que llegar y decirle al delegado que invirtiera 22% hubiera sido grave para algunas alcaldías; entonces primero en 2019, será de 16%; en 2020, el 18%; en 2021, el 21%; y finalmente en 2022, se aplicará este 22% que será una gran aportación.
El 15° transitorio dice que el Congreso de la Ciudad expedirá a la Legislación en materia de planeación, la cual entrará en vigor a más tardar el 30 de abril de 2019, a fin de que el Instituto de Planeación Democrática se instale el 1° de julio de ese año, con un programa a 20 años.
Se hizo un esfuerzo importante para contar con un Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva que no sólo verá el tema de la regulación de uso de suelo, sino la eficiencia y eficacia de los programas sociales, pero a mí no me deja satisfecha su integración, que es a partir de 11 notables. A mí, los notables empresarios y los demás no me convencen porque estarán más ocupados en su compañía, y los otros terminarían siendo gestores, pero así quedó. El Instituto prevé, entre sus virtudes, contar con la participación de todos los sectores de la sociedad con planes a mediano y largo plazo.
La ciudad sólo puede crecer verticalmente y tiene que redefinirse en espacios industriales, comerciales y de vivienda. Tenemos un déficit enorme de vivienda en la Ciudad de México, el cual tiene un sobrecosto gigantesco porque es tan cara la tierra y la regulación, que en vez de incentivar el establecimiento de vivienda, la prohíbe.
Un delegado me dijo: “aquí ya no hagan vivienda porque no hay agua”. Pero no puede haber, porque con las medidas de mitigación que se están pagando en materia hidráulica en los últimos tres años, alcanza para robustecer y dar mantenimiento de sobra a la red hidráulica; sin embargo, el problema es no se aplican en las zonas afectadas. A modo de ejemplo: con lo que pagan tan solo en ADI en tres años, hubiera alcanzado para construir casi medio Sistema Cutzamala, y ¿dónde está ese dinero? No sabemos. Deben establecerse además temas en materia de programas sectoriales hidráulicos-medioambientales, en los que se incluye energía, movilidad, temas hidráulicos y medioambientales.
En lo que hace a los programas parciales y delegacionales quedaron a cargo de cada alcaldía. ¿Para qué queremos crear un súper instituto y luego permitir que cada alcalde defina lo que quiere hacer? Este es uno de los riesgos que quedó en el texto constitucional y que creo que tenía que haber sido el Instituto con el acompañamiento de la alcaldía, no viceversa; pero ahí tuvimos a varios diputados constituyentes que habían sido jefes delegacionales con agendas políticas y ese es un tema delicado.
Información catastral y el registro, juntos
Un gran tema también —que fue iniciativa mía también y me siento orgullosa— es que en el Artículo 21° de la Hacienda Pública en las exposiciones generales dice: que el Gobierno de la Ciudad garantizará que la información catastral y registral sea estructurada y sistematizada en una única institución conforme lo establece la ley.
¿Qué quiere decir esto? Es una gran noticia, porque el Registro Público de la Propiedad y el Catastro tendrán que estar juntos, y esto va a simplificar enormemente la vida del desarrollo inmobiliario, el cobro y la actualización real de los prediales. Ampliando la base de contribuyentes para dejar de cobrar más a los contribuyentes cautivos, esto no va a suceder si no tienes actualizado el Catastro. Yo pienso así: el Registro y el Catastro deben estar unidos.
Compromisos vecinales regulados
En mi desarrollo profesional he visto de cerca la extorsión vecinal. En Torre Virreyes por ejemplo, hubo un tipo en particular, un vecino que buscó extorsionar. Este importante edificio de oficinas puede ser un caso de estudio: el Comité Vecinal que verdaderamente representaba el interés de los vecinos manifestó: “no queremos que se construyan solamente oficinas, porque por la noche se convertirá en un foco de inseguridad para la colonia”; y ciertamente sus argumentos eran importantes, por lo que se acordaron y atendieron sus propuestas.
Hoy Torre Virreyes es el edificio de oficinas más importante de la ciudad y le dio vida a toda la zona con restaurantes, un parque rescatado de forma increíble, cafés y hasta un lugar para hacer ejercicio. En todo desarrollo inmobiliario de gran escala hay legítimos interesados y gente terrible; la legislación no puede proteger a gente que se dedica a extorsionar.
Sin embargo, sí debe haber atención vecinal y al mismo tiempo es indispensable garantizar certeza jurídica, pues sin ella, la inversión es imposible. A partir de un buen programa, sancionado a través del nuevo Instituto, con la participación de todos los sectores de la sociedad, en verdad podemos planear y desarrollar la ciudad de México que merecemos todos en el siglo XXI.
Con la expedición de la Constitución para la Ciudad de México, se pusieron en la mesa los temas para planear la ciudad que queremos.
Las leyes secundarias van a quedar en manos de la Asamblea Legislativa, inclusive los programas. Una vez que el Instituto los elabore, el Jefe de Gobierno tendrá la obligación de enviarlos a la Asamblea Legislativa para que el programa se convierta en ley. Las leyes secundarias relacionadas con los programas de ordenamiento territorial y el Instituto entrarán en vigor a partir de 2018 de manera paulatina.
Se prevé que en 2019 la CDMX cuente con una entidad que transparente más los recursos por obras inmobiliarias.
Texto:Elvira Daniel Kabbaz Zaga
Foto: MARIO RÁMIREZ / FUNO / THE MEXIF
