Los proyectos inmobiliarios hace 25 años eran pequeños; había centros comerciales de 20,000 a 30,000 metros cuadrados que eran básicamente condominios y oficinas para fondear lo que se vendía. La arquitectura de entonces era más mexicana y éramos más improvisados. Había pocas familias que llevaban tiempo en el desarrollo y justo cuando la industria se empieza a profesionalizar, viene primera crisis entre 1994 y 1995.
Empecé en el sector hace 27 años de la mano con una maestría en negocios. En 1990 fundé mi primera empresa inmobiliaria que fue La Impulsora, que se transformó en BCB y posteriormente se la vendí a María Asunción Aramburuzabala. Es lo que actualmente se llama Abilia.
Estando en BCB conocí a Jorge Gamboa y a otras personalidades que se convirtieron en los fundadores de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), y fue cuando me invitaron. Aunque no estoy en el acta constitutiva tengo 25 años como miembro.
Neuchâtel Cuadrante Polanco de MIRA. La firma fue pionera en colocar un CerPI de hasta 8,180 millones de pesos en la BMV.
Javier Barrios CEO de MIRA
Nafta cambia la inversión en el país
Fue cuando Jorge Gamboa nos sentenció: “Señores, las cosas van a cambiar. Dejen de ser los malos de la película y vuélvanse más empresarios. Formen una asociación como lo hacen las industrias y pónganse las pilas porque la gestión será difícil”. En ese entonces estaban los primeros planes parciales para Polanco y teníamos que hacer un frente común para presentar un rostro y un organismo que nos gestionará. El siguiente gran cambio a partir de ahí fue la disponibilidad de inversionistas de largo plazo que inició en 2005 con los primeros fondos de capital privado; otro cambio fue la instrumentación de la Ley de las Fibras en 2011 y la de los CKD’s en 2015.
Considero que todos los presidentes de la ADI han contribuido con proyectos e ideas y nos hemos definido más. La Asociación cada vez tiene más fuerza y responsabilidad social. En mi etapa inauguramos el Real Estate Show, y de hecho lo hicimos entre Adolfo Fastlicht como presidente y yo como vicepresidente; además que continuamos creciendo, tuvimos más presencia nacional y empezamos a abrir los capítulos en Monterrey, Guadalajara, Cancún y la Ciudad de México.
El cambio más radical vino con el North American Free Trade Agreement (NAFTA) en 1994 que transformó al sector industrial con una gran cantidad de Inversión Extranjera Directa (IED) a México que inició con una demanda bestial de plantas con expertise internacional, y que en 1995 permitieron el surgimiento de empresas como Finsa, Corp of Properties of the Americas y una gran cantidad más que profesionalizó al sector industrial, como actualmente sigue sucediendo.
Nuevo Sur, Monterrey N.L. Capital comprometido 120 millones de dólares.
Más dinero institucional
Haciendo fast forward hacia el año 2000, el siguiente gran cambio fue el dinero institucional. Eso cambió a las oficinas para que fueran más condominalizadas y que los centros comerciales estuvieran en manos firmes, y benefició a la vivienda en renta que es un producto que tuvo un cambio con la ley inquilinaria, además de la disponibilidad de recursos de largo plazo porque son portafolios en los que no hay dinero que alcance.
Otro elemento fue que hace 43 años se formó el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) con lo que Cancún y Riviera Maya desde entonces construyeron 65,000 cuartos; en comparación, Cabo San Lucas tiene 13,000 y Vallarta menos de 10,000 cuartos. O sea, que todo el Pacífico no tiene los cuartos que la Riviera. Pero el gran crecimiento, —y puedo estar equivocado— vino con el NAFTA porque hay un capítulo que especifica que puedes contar con IED mayoritaria y que te deben tratar además, como mexicano.
A partir de ello, Cabo San Lucas ha tenido una carrera predominante en los últimos 10 años, y va para arriba. Le va a pasar lo mismo que a Cancún, que fue playa y luego se abrió hacia Tulum.
Ahorita estamos desarrollando ahí en Tres Santos, que es como el Playa del Carmen de Cabo San Lucas, donde abrimos el hotel San Cristóbal con 32 cuartos pero donde tenemos gran potencial. En el plan maestro pueden realizarse hasta 1,200 unidades, entre vivienda y otros servicios. También abrimos un campus de universidad americana con restaurant y hotel. También el TLCAN y la IED permitieron la modernización de los aeropuertos y como muestra ahí está el de Cancún que cuenta con la infraestructura y con más vuelos internacionales en el país. Esta privatización fue un hecho relevante.
Operar con reglas internacionales anticorrupción
Nuestro reto principal es establecer el Estado de derecho, por mucho; soy optimista que sí se empezarán a ver cambios. Nunca hemos tenido a seis gobernadores perseguidos juntos y hoy empieza a ser diferente con las redes sociales. No es tan rápido como quisiéramos, pero tenemos que considerar que somos una democracia con 20 años de edad. Antes de eso fueron 70 años con un virreinato del PRI.
En este mismo tema en la ADI promovimos que todo el mundo firmara el nuevo Código de Ética para operar bajo los parámetros de las reglas internacionales anticorrupción. Si nosotros no somos los primeros en decir hasta aquí, con el tamaño que ahora tiene ADI podremos decir: “ah no me quieres autorizar un proyecto en el Estado de México porque me estas pidiendo dinero, señor presidente municipal, despreocúpate; me espero al siguiente presidente. No te voy a dar un quinto”. Y les podremos hablar así porque ellos no van a cambiar el curso de mi empresa, y no vamos a quebrar por ello. Si no ponemos el ejemplo esto nunca va a cambiar y seremos rehenes de nosotros mismos.
El capital ordena al sector
Quién no va a perdonar el tema de la corrupción va a ser el capital. El capital va a seguir ordenando al sector. El precio de un bien raíz se paga con dinero institucional, y por ello te debes volver un profesional en lo institucional también. Nos debemos fondear, y además implementar más fuerte en temas competitivos, lo que es un reto diario con la competencia. Ser innovadores es lo que nos distingue.
Los empresarios han sido visionarios; disciplina, inversión e innovación son factores para el entendimiento de los mercados.
Los que han sobrevivido en este sector son verdaderos empresarios; los que han sido visionarios y se han comprometidos a largo plazo con disciplina, inversión, innovación en todos los sentidos para entender los mercados con crecimiento. Ahí están por ejemplo los industriales que migraron a hacer producto triple A y que hoy están en el sector.
En cuanto al diseño, la verdad las cosas es que hacemos magia en el sentido que si compraras los precios del producto mexicano con los internacionales, lo que logras en especificaciones contra las rentas que cobras o el precio de la vivienda, el resultado es espectacular.
Puerto Cancún tuvo una inversión de 1,500 millones de pesos para la construcción de 800 residencias.
Sorprenden los productos que hacemos en México
A la Certificación LEED hay que comprenderla bien porque al hacer una reconversión industrial ganas 8/10 en LEED; al construir usos mixtos, ganas otros 15 y te quedan cinco puntos, pero estos puntos ya no es para poner fachadas o conservadores de energía porque estamos en una zona muy benévola y eso no sirve de nada. La Certificación LEED te retribuye pero sorprende lo que en México hacemos con los costos y el producto que se ofrece; los empresarios que no están ahí ha sido por indisciplina y además, pierden innovación, pero también hay muchas empresas ejemplares. No es poco lo que se ha logrado con las Fibras, la colocación y la atracción de inversión extranjera.
El tema de mitigación ha sido toda una lucha con la Ciudad de México. No tienes una idea de lo que hay en derechos. Ahorita estamos pagando cientos de millones de pesos en permisos más prediales. Alguien me argumentaba en contra y le dije: “mientras tú sigas desarrollando en Lomas Verdes, el flujo del tráfico vehicular nunca va a mejorar. Si me culpas porque levanto estacionamientos es porque tú desarrollas casas fuera de las zonas de transporte”.
En cambio, sería mejor si le paras y te vienes para acá al Centro. Si todos desarrolláramos dentro del Circuito Interior la Ciudad de México se volvería una ciudad peatonal. Si todo está plano puedes andar en bicicleta, caminar y si además tienes servicios y transporte público, podemos desarrollar otro mall.
La ciudad asimiló la verticalidad
Es una buena noticia el hecho que los ciudadanos ya entiendan más lo que es verticalización y usos mixtos. Hace no mucho tiempo cuando mencionabas “verticalizar” ellos decían “no por favor”; “vamos a mezclar usos”, “¿de qué hablas?”, “vamos a densificar zonas que tienen infraestructura” uf, tampoco; pero eso ya es una tendencia mundial y ya lo asimiló la ciudad. En el tema de movilidad creo que ha sido un gran acierto el énfasis que se pone en el tema de las bicicletas.
El mercado y los políticos ya se dieron cuenta también que no puedes seguir extendiendo horizontalmente la ciudad. La capital debería fomentar el crecimiento que podría ser dentro del Circuito o del Periférico o donde lo quieras poner, para que realmente en esta zona plana puedas introducir transporte público y andar en bicicleta porque ahí están los servicios.
En 10 años debemos reinventar y hacer crecer el ingreso per cápita para que crezca también la economía interna. Con ello vendrá un reto interesante porque no será únicamente desarrollar vivienda —que tal vez va a seguir creciendo— y además las oficinas y servicios. La Ciudad de México se va a convertir en una ciudad como muchas en el mundo donde el reto será retener y no decrecer. Como empresario tendrás que hacer una ciudad atractiva porque la formación de hogares no será eterna.
Para 2022 tenemos que ver lo que va a estar jalando; Airbnb y esos fenómenos no van a ser tan radicales porque si lo analizas, esta empresa ya empieza a tener sus retos: ya los empezaron a gravar de impuestos, y los condominios ya no quieren que rentes tu casa porque empezó una falta de control de calidad porque cancelan un día antes de la llegada. Los hoteles seguirán teniendo su espacio, y Airbnb tendrá un cachito de la producción de los cuartos. No tienen por qué desaparecer los hoteles.
Texto:Javier Barrios
Foto: Centro Urbano, Mira
