Ante los diversos cambios legislativos recientes, en la Ciudad de México (CDMX) sí hubo un avance en el tema de desarrollo de inmuebles, pero el proceso tuvo varias fallas, desconocimiento político y desencuentros. El tema todavía presenta diversos pendientes en las reglamentaciones secundarias —para la Nueva Constitución de la CDMX y la Nueva Ley de Vivienda— donde el tema principal será alentar la inversión local y aclarar los tópicos de participación, reconocieron legisladores y empresarios verificar corte de palabra en diversas entrevistas exclusivas realizadas por Real Estate Market & Lifestyle.
Al sector inmobiliario le piden participar, pero a las discusiones no lo dejaban entrar. Lo primero que mandaron fue una colección de propuestas diversas. “Pero no dejaron entrar a nadie más, ni a los inmobiliarios. Desde ahí venían las propuestas muy viciadas, aunque todos los partidos enviaron lo mejor de sus legisladores y lo bueno es que sí hubo discusión y al final fue transparente el proceso”, destacó un empresario del ramo inmobiliario.
Sobre el proceso y controversia que se vivió en el tema de las plusvalías, reconoció que éste viene desde la Constitución original y que la ciudad tiene derecho a recuperarlas, ya que conceptualmente es cierto, pero en la práctica, las autoridades querían subir otro nuevo impuesto, por lo que reconoce, hicieron grilla en el tema, aunque también enfatizó el clima de corrupción y caos que viven en las delegaciones en la tramitología para construcción.
Constituyente: desvinculación y falta de agenda
En el mismo sentido, para la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF), el Constituyente no tuvo una agenda real de ciudad, ya que se enfocaron en realizar artículos muy extensos, que no concretaron nada en cuanto a garantía de derechos y que llevaron las cosas al extremo de traslapar una ley de vivienda ya consensuada.
“El Constituyente aún tiene que enviar a la ALDF las observaciones a la Ley, porque no tiene sentido trabajar en cosas donde no se tiene el marco que lo ordene. En cuanto al tema de los impuestos, todo el tiempo se habló de ‘plusvalías urbanas’ para que el desarrollador se hiciera cargo del impacto que generen en las colonias o que fomentara también su desarrollo a través de infraestructuras urbanas y espacios públicos”, destacó la diputada local por el PRI Dunia Ludlow Deloya e impulsora de la nueva Ley de Vivienda.
Argumentó que para 2030 se duplicará la población que vivirá en edificios de la CDMX, ya que pasarán de 700,000 a 1,500,000 de habitantes, por lo que se debe llegar a un nivel óptimo de transparencia donde al construirse un parque, se reconozca la participación de la desarrolladora en turno, o que también en un edificio se especifique desde su construcción, qué empresa aportó más luminarias a la calle o mejoró la infraestructura urbana adyacente.
Responsabilidades y actuación inmobiliaria
En enero, la Asamblea Constituyente aprobó la Constitución de la Ciudad de México, que entrará en funciones el 17 de septiembre de 2018. La Carta Magna capitalina cuenta con 71 artículos generales y 40 transitorios, de los cuales, estos serán los temas en los que está contemplada la participación del sector Real Estate.
En su Artículo 16, inciso C, numeral 4 se menciona como obligatoria la compensación que tiene que realizar el empresario desarrollador: “La ley regulará la obligación de los propietarios de desarrollos inmobiliarios de pagar una compensación monetaria para mitigar el impacto urbano (…) para el mejoramiento del equipamiento urbano, infraestructura vial e hidráulica y espacio público. La ley establecerá las fórmulas y criterios para la aplicación de dichos ingresos en las zonas de influencia o de afectación”.
También declara que la densidad y normas de construcción se harán en colaboración con los promotores de la IP, establecida en el artículo 16E, numeral 2b: “(Las autoridades) determinarán ubicación, densidad y normas de construcción para el desarrollo de vivienda, en colaboración con los organismos federales, locales, y con los promotores privados y sociales, con base en las políticas de suelo urbano y reservas territoriales”.
Asimismo, otorga el marco para esquemas de arrendamiento privado, público y social en el inciso E numeral 2G del mismo artículo; establece la posibilidad de establecer nuevos gravámenes, como lo afirma el inciso G3, lo que significa el cobro de plusvalías a través de otra redacción, así como la expropiación de inmuebles, en su caso.
“El equipamiento y la vía pública son bienes públicos y su propiedad corresponde a la CDMX. El Gobierno de la Ciudad, por causa de interés público, tendrá la facultad de transmitir el uso, goce o disfrute a los particulares y establecer los gravámenes que determine la ley. Establecerá los mecanismos necesarios para garantizar dichas compensaciones en los casos de responsabilidad de las empresas inmobiliarias, y podrá expropiar, demoler y rehabilitar inmuebles riesgosos (Inciso I, 1d)”.
Cambio en el concepto plusvalía
En el caso de la nueva Ley de Vivienda, es de resaltar cómo quedó ante la polémica que se desató por el cobro de plusvalías. En su redacción original el Artículo 94 señalaba:
“El Gobierno de la Ciudad de México, deberá generar e implementar mecanismos para la captación de plusvalías, generadas por las acciones urbanísticas. Esta captación se destinará a la defensa y fomento del interés común, a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana (…) la Secretaría de Finanzas deberá asignar al Instituto un porcentaje de los recursos obtenidos por captación de plusvalías, para la adquisición de reservas territoriales para la construcción de vivienda de interés social y popular, y la producción social del hábitat y vivienda”.
En su nueva redacción el Artículo 94 aclara que serán las desarrolladoras las que colaboren con las mejoras: “El Gobierno de la Ciudad de México, destinará los recursos recabados por concepto de mejoras, medidas de mitigación y/o incrementos a la densidad, por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, del entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo”.
Nuevas oportunidades empresariales
Por su parte, la nueva Ley de Vivienda, que fue aprobada en diciembre de 2016 por la ALDF, en su Artículo 37 y 39 prevé la creación de un Consejo de Vivienda, donde se analizarán las propuestas de los sectores social y privado; en el 39, vislumbra la participación dentro de este consejo, de un miembro de las cámaras empresariales del sector vivienda, mismo que sesionará una vez cada trimestre.
En el 61, se establece la promoción de vivienda en renta, en esquemas con opción a compra (leasing); en el 64, se trata la promoción de la vivienda usada, en tanto que en el 69 se aborda la producción de vivienda a través de cooperativas, lo que también puede ser otro nicho para el sector.
Además, se prevé la conformación del Sistema de Información y Evaluación del Desarrollo Urbano para la CDMX. En el Artículo 104 incluye un rubro donde se registre y transparente la oferta y la demanda de la vivienda, que ha sido uno de los llamados que ha hecho el sector para evitar casos de corrupción.
En cuanto a las sanciones, éstas se estipulan en el 107 que serían aplicables para los profesionales inmobiliarios y empresas desarrolladoras por conductas ilícitas; en el 114 se determinan las sanciones a las desarrolladoras de vivienda que irían desde la suspensión temporal, cancelación de la autorización, clausura definitiva o temporal, y cancelación de su registro ante la Secretaría de Vivienda hasta por seis años. Finalmente, el 117 prevé el pago de fianzas a los afectados por parte de las empresas.
Texto:Marios Vázquez Barrios
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
