Por ahora el Real Estate es más un mercado de inversionistas locales, de quiénes pueden realizar sus inversiones en pesos con retornos en la misma moneda, y que tienen un perfil de largo plazo para superar este ciclo de desaceleración.
Precisamente la economía mexicana se va a desacelerar este año; el PIB va a crecer por debajo del 2 por ciento. La incertidumbre derivada de las políticas comerciales de Estados Unidos, el ciclo de alza de las tasas de interés y el ajuste en el presupuesto del Gobierno, conforman el escenario para un menor crecimiento, al tiempo que le pone un freno a la inversión.
Los inversionistas extranjeros suelen ser más optimistas que los locales en lo que se refiere a invertir en México, aunque por ahora están bastante negativos. Muchos han entrado al sector inmobiliario a través de vehículos públicos y no han recibido ni el dividendo, ni la apreciación que esperaban.
La depreciación del peso no ayuda porque sus retornos, denominados en su moneda, se han visto significativamente afectados, es por ello que han disminuido sus posiciones y no creo que regresen pronto. Antes, a nivel macro, tienen que estar varias cosas bajo control. En el tema inmobiliario quieren ver cómo se ajustan los portafolios para decidir a qué nivel pueden regresar sus inversiones.
Raúl Gallegos Managing Director Asset Management de Credit Suisse
Proyecciones realistas
Estamos en un momento en el que tenemos que ser disciplinados en el análisis y en hacer bien las cosas, en corregir cualquier tema interno de procesos, evaluar bien nuestras estructuras y sistemas para operar de la mejor manera, y de trabajar de la mano con nuestros clientes. Tenemos que ser muy honestos en los proyectos para efectuar proyecciones realistas.
Estar bien informados dará puntos de comparación y criterios porque estamos en un momento muy cambiante. Por supuesto, no hay que perder de vista que el inmobiliario es un negocio de largo plazo al que se tiene que hacer ajustes y considerar lo que está sucediendo en corto plazo.
Expectativas mixtas
Industrial.- Este mercado ha tenido un ritmo de crecimiento muy robusto en los últimos años gracias a que más empresas necesitaban espacios de logística y de almacenamiento para sus productos; y a que la manufactura ha estado ligada con inversiones importantes en el área automotriz, aeroespacial y otros sectores que traen una cadena de suministro importante, proveedores que necesitan espacio, lo que ha venido generando una oferta muy importante en la frontera, el Bajío y el centro del país.
Para 2017 y 2018, su ritmo de crecimiento va a disminuir por la incertidumbre que hay en cuanto a inversiones; y aun cuando sus fundamentales son muy buenos —niveles de ocupación, rentas y renovaciones—, se verá afectado porque varios desarrolladores han decidido posponer proyectos de inventario, y aunque los proyectos llave en mano que estaban en proceso se siguen terminando, otros se están posponiendo. De cualquier manera, nos sentimos cómodos con el sector por sus sólidos fundamentales.
Retail.- El consumo ha sido el driver de la economía en los últimos dos o tres años; sin embargo, el índice de confianza del consumidor bajó significativamente de diciembre a enero, lo que hace pensar en una desaceleración. Tiene lógica por el desempeño del tipo de cambio y el incremento en las tasas; ello se va a reflejar en cierto tipo del retail, tal vez en el más high-end, donde están ubicadas las tiendas que venden productos importados. En las que comercializan servicios, entretenimiento y bienes de consumo básico seguimos viendo muy buenos resultados.
Hay saturación en algunas plazas, y eso hace necesario buscar otro tipo de formato, algún tipo de especialización, es una evolución natural del sector. Con todo, sigue habiendo un déficit de retail de buena calidad y necesidad de formalizar parte de los formatos.
Hoteles.- Es un segmento al que le estamos apostando. Creemos que por la necesidad que tiene el país de diversificar la economía, es un sector que tendrá buen crecimiento.
A los hoteles de destino los vemos muy bien. Las tarifas siguen muy ligadas al dólar y los costos operativos en pesos, por lo que sus márgenes se ven muy bien. En contraste, los de servicio limitado, más para negocio, se pueden ver afectados por la incertidumbre y la disminución de inversión.
Oficinas.- Se encuentra en un ciclo inmobiliario complicado, llegando a una sobre oferta importante, y con una expectativa de alta desocupación en los próximos años; lo que genera una presión a la baja sobre las rentas.
Tal vez lo positivo es que a algunos proyectos que se estaban planeando para salir en estos años, se están deteniendo. Eso ayudará a que sea menos dramática la caída en ocupación y rentas; también, hay oportunidad de hacer proyectos más selectivos y con parámetros distintos en cuanto a rentas, ocupación y tiempo.
Texto:Raúl Gallegos
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
