La industria de la vivienda se ha transformado en los últimos años, donde sobresale una participación más activa y diversificada de desarrolladoras de tamaño mediano, afirmó Jesús Alberto Cano Vélez, director general de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
El directivo comparte con Real Estate Market & Lifestyle (REM) su visión del sector en el país, su evolución reciente y su perspectiva de largo plazo.
REM.- La industria de la vivienda experimentó un proceso de transformación en los dos últimos años. ¿Cómo fue?
JACV.- Desde luego, en 2012 cuando inició la actual administración federal, el sector estaba en crisis. Las desarrolladoras que cotizaban en bolsa comenzaron un proceso de reestructura que impactó la producción de vivienda y, consecuentemente, al PIB de la economía. Adicionalmente, hubo una importante contracción del crédito bancario para los desarrolladores, incluso para aquellos que eran financieramente solventes.
La Nueva Política Nacional de Vivienda, impulsada por el presidente de la República, significó un cambio necesario en la forma de construir vivienda en el país. La decisión de apostarle a un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente, derivó en ajustes a los programas de subsidios, por ejemplo, el privilegiar a los desarrollos ubicados dentro de los perímetros de contención urbana.
Jesús Alberto Cano Vélez
Director General de Sociedad Hipotecaria Federal
Por el lado de SHF, lanzamos una estrategia completamente nueva. Ante la escasez de crédito para los desarrolladores, lanzamos el llamado crédito sindicado en el que SHF financia directamente a los desarrolladores, ya sea por sí solo o en conjunto con otras entidades financieras. Este producto ha tenido un impacto positivo en la construcción de vivienda, ya que en 2014 se autorizaron líneas para 123 desarrolladores.
Hoy contamos con una industria distinta que tiene una producción de vivienda más diversificada entre los desarrolladores medianos (muchos de los cuales han recibido fondeo de SHF) han venido llenando el hueco que se generó tras la caída en la producción de las empresas que cotizaban en bolsa. Estamos viendo una industria más balanceada y en plena recuperación. Desde el segundo semestre del año pasado se vieron señales de recuperación.
REM.- ¿Qué situación vive hoy el sector vivienda?
JACV.- Todos los datos nos indican una recuperación del sector en 2014. Al tercer trimestre del año, el PIB de la edificación (del cual el 65% es vivienda) había crecido al 5.6% y la inversión física en vivienda creció a tasas del 8 por ciento. Con un total de 412,000 registros, el Registro Único de Vivienda (RUV) revirtió la caída que venía registrando desde 2010 y mostró un crecimiento del 35% respecto de 2013.
El crédito puente fue el talón de Aquiles del sector.
REM.- ¿La banca ya ha sustituido a las Sofoles y Sofomes en este segmento del crédito?
JACV.- La razón por la cual SHF tuvo que intervenir en el mercado y financiar directamente a los desarrolladores, tuvo que ver con que en ese momento, los bancos estaban siendo muy cautos en el financiamiento al crédito puente. Sin embargo, conforme se ha venido recuperando el sector, se puede ver un mayor apetito de la banca y eso es justamente lo que busca SHF.
Ahora bien, sigue habiendo un segmento de los desarrolladores que no son atractivos para la banca. Para ellos, también hay otras alternativas, como lo son las Sofomes que aún siguen en operación y que son altamente competitivas en el crédito a la construcción. Asimismo, en SHF trabajamos en el diseño de una garantía específica para los pequeños y medianos desarrolladores.
REM.- Algunos bancos de nicho otorgan crédito puente, pero, ¿y los grandes? ¿Ya cambió su percepción de riesgo sobre el sector?
JACV.- Percibo un mayor interés de la banca comercial. El año pasado cerramos una operación de garantías a la construcción con BBVA Bancomer, que le permitirá al banco contar con el respaldo de SHF para cubrir créditos puentes por un monto de 15,500 millones de pesos (mdp). En 2015 buscaremos cerrar operaciones similares con otras entidades financieras, para que la banca aumente su participación en el crédito puente.
En SHF nuestra tarea es que el crédito llegue a más desarrolladores, por lo que en el momento que percibamos que la banca no está atendiendo a un segmento importante de los mismos, buscaremos las formas de llevarles crédito, ya sea a través de financiamiento directo, en segundo piso o mediante garantías.
REM.- La Reforma Financiera, ¿qué impacto tiene en la SHF y en el sector?
Sin duda alguna, la reforma financiera ha tenido un impacto muy importante en SHF y en el sector de la vivienda. El punto más importante tiene que ver con el mandato de la Banca de Desarrollo, el cual indica con claridad que su objetivo debe ser el de promover sectores estratégicos y otorgar más crédito y más barato.
En SHF nosotros hemos actuado en consecuencia y hemos dado flexibilidad a nuestros productos, hemos entrado al financiamiento directo cuando ha sido necesario y seguiremos buscando soluciones que nos permitan atender ese mandato.
La SHF ha sido estratégica para la recuperación del crédito puente, en 2014 colocamos, a través del crédito directo y del de segundo piso, más de 12,000 mdp en créditos a la construcción, cifra 72% superior a lo observado en 2013. Esta colocación nos ha permitido ubicarnos, en términos de saldo de crédito puente, como la tercera entidad financiera con mayor participación en el sector.
Nuestra idea es muy clara. Nosotros siempre vamos a buscar que la banca participe en el financiamiento a la construcción y tenemos los instrumentos para hacerlo. Sin embargo, cuando las circunstancias así lo ameriten, seguiremos participando en operaciones de financiamiento directo.
REM.- ¿Cuál fue el balance del 2014 y cuáles son los objetivos 2015 en garantías y créditos?
JACV.- Para SHF el 2014 fue un gran año. A principios de año nos habíamos planteado una meta de saldo de crédito directo e inducido de 260,000 mdp. Al cierre del año alcanzamos la cifra de 262,000 mdp, un incremento de 16% respecto de 2013. Para llegar a esa cifra, tuvimos que colocar, entre crédito directo, garantías y seguros, 84,700 mdp, cifra 46% mayor a lo observado en 2013 y más de ocho veces lo de 2012. Estas cifras nos hablan del tamaño del esfuerzo que hemos venido realizando.
Para 2015 estamos en espera de que nuestro Consejo Directivo nos apruebe las metas, pero seguiremos manteniendo el crecimiento del banco y lanzaremos nuevos productos que atiendan las necesidades del mercado. Dentro de estos nuevos productos, tenemos garantías para pequeños y medianos desarrolladores, un nuevo crédito de pagos crecientes con el Fovissste, mayores créditos a empleados estatales y municipales y un programa de ahorro, entre otros.
REM.- ¿Expectativa del sector vivienda para 2015?
JACV.- Se espera que este 2015, el tren de la vivienda continúe su impulso. Los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis), coordinados por la Sedatu, seguiremos impulsando al mercado en el ámbito de nuestras competencias, esfuerzo al que sin duda se sumará el sector privado, a través de los desarrolladores y la banca comercial.
REM.- ¿El recorte al gasto afectó a la SHF y al sector vivienda en su conjunto?
JACV.- Afortunadamente, el recorte al gasto no va a afectar a SHF, ni al programa de vivienda del gobierno federal. Un gran logro para el sector fue que la Secretaría de Hacienda anunciara explícitamente que el presupuesto para subsidios de la Conavi no tendría ningún recorte en el presente ejercicio fiscal. Esto nos habla de la relevancia que el sector tiene sobre la economía y del compromiso del gobierno federal, para no detener su crecimiento. Además, da mucha certidumbre a los participantes del sector.
REM.- ¿La SHF y el mercado bursátil?
JACV.- Actualmente las únicas operaciones bursátiles con carteras hipotecarias están asociadas al sector público, ya sea los Tfovis del Fovissste, los Cedevis del Infonavit u otras emisiones relacionadas con el programa Infonavit Total. SHF participó, mediante una Garantía de Pago Oportuno (GPO) en la emisión de 17,000 mdp de Tfovis, lo que le permitió al Fovissste acceder a menores requisitos de colateral y a un mejor costo de fondeo.
El mercado privado no ha realizado este tipo de operaciones, en parte, por las malas experiencias que se tuvieron con las bursatilizaciones de las Sofomes. Sin embargo, en un futuro no se descarta que los bancos comerciales adopten esta estrategia, siempre y cuando les haga sentido financieramente.
REM.- ¿El recientemente creado Fideicomiso Hipotecario (Fhipo) beneficia al sector y la SHF?
JACV.- Fhipo es un nuevo actor del sector privado que está haciendo cosas interesantes. Ellos levantaron una cantidad importante de capital, mismo que han invertido para fondear hipotecas del programa Infonavit total.
En un futuro, tendremos que ver la viabilidad de que este tipo de empresas participen más en que se originen créditos hipotecarios, pero por el momento ellos comenzaron en un producto rentable y atractivo, algo que hace bastante sentido.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
