El financiamiento a la construcción de vivienda en México se ha vuelto pieza clave para atender la demanda de hipotecas en el país. Según datos del Centro de Estudios Económicos del Sector de la Construcción (CEESCO) a marzo de 2017, el crédito total otorgado a desarrolladores de vivienda mediante la banca comercial y de desarrollo a la construcción, tuvo un incremento de 5.6% en términos reales con relación al saldo del crédito registrado a marzo de 2016.

El Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) canceló 117,576 hipotecas en lo que va de la presente administración, con lo que trabajadores al servicio del Estado obtuvieron seguridad sobre su inmueble, dado que queda liberado del gravamen a favor del Fovissste y pueden disponer libremente de su adquisición.

Durante el primer semestre de 2017 (IS17), el saldo de la cartera de crédito a la vivienda (crédito hipotecario) de la banca reportó un avance a un ritmo anual de 3.3%, el desempeño más lento de todo el año, de acuerdo con cifras del Banco de México (Banxico).

A julio, el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) reportó un avance promedio de 63% en la colocación de créditos hipotecarios en sus esquemas Tradicional, con Subsidio, Pensionados, Conyugal, Aliados y Respaldados en 2017.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios que ofrece la banca dieron muestras de haber tocado techo con el cierre del primer semestre, toda vez que entre mayo y junio dejaron de crecer luego de un rally alcista que duró de octubre de 2016 a abril de 2017.

Tradicionalmente el crédito hipotecario ha tenido como objetivo adquirir la propiedad de un inmueble terminado, por lo que por primera vez se lanza al mercado mexicano un instrumento que permite adquirir un inmueble en preventa.

A pesar del incremento de línea de crédito por parte de Infonavit para la adquisición de una vivienda, la Asociación de Bancos de México (ABM) considera a la banca como la mejor opción de financiamiento para la compra de inmuebles habitacionales. De acuerdo con los datos de la ABM, las tasas promedio de la banca en estos créditos van de 10.4 a 11.3% por debajo de la que hoy ofrece el organismo de vivienda.

La mayor crisis económica de la historia cumple hoy 10 años. El 8 de agosto de 2007 fue el día negro cuando los mercados internacionales vieron cómo el Índice Dow Jones cayó de manera drástica por el temor ante una crisis hipotecaria de gran calado.

A pesar de los fuertes incrementos en las tasas de interés del mercado financiero del último año y que repercutió en un incremento de alrededor de 100 puntos básicos en el costo promedio del crédito hipotecario de la banca entre septiembre de 2016 y junio de 2017, nuevamente la banca se pone competitiva y anuncia correcciones a la baja en su oferta.

El Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) destaca como la mejor opción de crédito para compra de la vivienda para los trabajadores con ingresos mensuales menores a los 15,000 pesos.

Durante la crisis de las hipotecas subprime de 2008, los bonos respaldados por hipotecas tuvieron una mala racha, por lo que diversas variantes que siguen vigentes deben cuidarse. En México, estos bonos se engloban bajo el esquema de Instrumentos Financieros Respaldados por Hipotecas, conocidos en el mercado como Residential Mortage Backed Securities o RMBS por sus siglas en inglés.

Con el objetivo de diversificar sus fuentes de fondeo para el otorgamiento de créditos diversos para la construcción de vivienda y proyectos inmobiliarios –especialmente PyME inmobiliario--, Banco Inmobiliario Mexicano, inició un programa de colocación de Certificados Bursátiles.

La calificadora internacional Fitch Ratings, dio a conocer que el aumento en los precios y las valuaciones de las viviendas en México se mantendrán en un rango asequible a mediano plazo, a pesar del incremento reciente en las tasas.

Se afirma que el inversionista es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Exactamente 10 años después de la crisis subprime, que provocó la quiebra y el rescate masivo de varios bancos de importancia mundial, con su consiguiente crack financiero mundial, algunos grandes bancos volvieron a comprar bonos de hipotecas de alto riesgo para captar elevadas rentabilidades.

El incremento de las tasas de interés de corto plazo han repercutido directamente en el encarecimiento del crédito tradicional de la banca al sector inmobiliario y de la construcción, por lo que existe el riesgo de que nuevos incrementos en la tasa de referencia de la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED) propicie nuevos ajustes a la alza en las tasas de interés de corto plazo de México.

La corrección a la alza que experimentó el costo del crédito hipotecario finalizó en abril pasado y a partir de entonces muestra una corrección. Cifras del Banco de México (Banxico) indican que en julio el crédito a la vivienda promedió una tasa de 10.81%, lo que significó 16 puntos base inferior al mes de junio y 21 puntos base menor al máximo de abril pasado.

Después de cinco años de vigoroso crecimiento, en 2017 el mercado hipotecario ha moderado su desempeño. Podría tener un mínimo crecimiento e incluso, cierto estancamiento en lo que resta del año, pero seguirá sano y dispuesto a repuntar cuando las condiciones lo permitan.

aUna de las grandes fortalezas del mercado hipotecario mexicano es la salud de su portafolio, y prueba de ello es que a junio de 2017, reportó un índice de morosidad de 2.65%, considerado uno de los más bajos en su historia.

A largo plazo, en México hay mucho espacio para trabajar en temas de innovación para el desarrollo de nuevos productos hipotecarios. Básicamente se requiere entender las necesidades de los clientes y en base a ello, elaborar nuevos productos.

Dentro del sector hipotecario en México, al día de hoy vemos un escenario macroeconómico sólido, donde las tasas de interés de referencia del Banco de México (Banxico) parecen haberse estabilizado y con un tipo de cambio nuevamente por debajo de los 19 pesos por dólar. Además, con un nivel de desempleo más positivo con respecto al año pasado.