Francisco Suárez Director, Global Equity Research Latam de Scotiabank
Si comparamos los Fibras en México, que nacieron en 2011, con su equivalente en Estados Unidos, los Real Estate Investment Trust (REITS) que nacieron en 1960, de entrada tenemos una brecha de 50 años.
Una cifra comparativa interesante, es que el valor de capitalización de los REITS listados en Estados Unidos, superan en un 50% el valor de la economía de México medida por su Producto Interno Bruto (PIB), lo que muestra la dimensión de tamaños.
Otra diferencia interesante a tomar en cuenta, es que existen 28 REITS en Estados Unidos que forman parte del S&P500, un índice muy importante de referencia para inversionistas globales, mientras que, localmente, ningún Fibra es parte del principal índice accionario de nuestro país.
En resumen, estamos todavía en una etapa temprana de desarrollo, aunque su crecimiento ha sido acelerado.
Importantes avances
Precisamente, en un balance de 11 años, hay mucho que aplaudir de la evolución observada en el mercado de Fibras, de lo que destacaría cuatro elementos:
- El desarrollo de nuestro mercado bursátil. Gracias a los Fibras, es posible invertir en portafolios industriales especializados o mixtos, pero esto ayuda al desarrollo de nuestro mercado bursátil que tiene mucha oportunidad de crecer.
¿A qué me refiero con esto? México requiere de un mercado con más posibilidad de inversión, porque es todavía uno muy incompleto, comparado con Brasil, por ejemplo, hablando del contexto latinoamericano.
- Democratizar las inversiones. En mi opinión, ha sido un gran acierto la creación de esta clase de activos, que es relativamente nuevo en nuestro país y que permite la posibilidad de que pequeños ahorradores, a nivel individual, a través de los fondos de pensiones o de los fondos de inversión tradicional, puedan invertir en bienes raíces diversificadas de alta calidad y manejados de forma profesional.
- La posibilidad de impulsar o permitir mayor inversión en inmuebles nuevos o existentes. Es decir, que a través de la obtención de capital en los mercados, se invierta en propiedades existentes o para desarrollar nuevos proyectos. Lo más importante, es que se promueve un mayor crecimiento de la industria inmobiliaria, una dinámica que sin la existencia de los Fibras no podría darse.
Además, hay que tomar en cuenta los efectos multiplicadores de esto por el impacto que tiene la industria de la construcción, que beneficia a toda la economía del país.
- La incorporación de estrategias de sustentabilidad en los últimos cinco años; algo que quisiera aplaudirle mucho al mercado de Fibras en general, hoy en día.
Y, ¿por qué esto es muy importante para nuestro país? Necesitamos desarrollar edificios nuevos que sean menos intensivos en carbono, energía y agua, además de que incorporen principios de una economía circular. Si a esto le añadimos el riesgo de una reforma energética –que solo va a encarecer la energía y va a propiciar que exista más generación de energía sucia– esto se torna un tema más relevante.
Es importante destacar que crear edificios sustentables no es solo cuestión de imagen, es una gran oportunidad del negocio en sí mismo, además de que es un tema de competitividad, porque son más baratos de operar y los inquilinos están dispuestos a pagar una renta mayor, gracias a esos ahorros.
Entonces, los emisores pueden colocar obra más barata, inclusive para financiar este tipo de inversiones van a tener un menor costo de capital, ya sea en espacios existentes o en nuevos con edificios sustentables.
Y por último, en cuando al tema de sustentabilidad, hay mucho que aplaudirle a los Fibras, en cuanto a creación de conocimiento y mejores prácticas, que es algo complejo de entender.
Pendientes del mercado
En contraparte, también debemos ser críticos sobre lo que le falta al mercado. Hablando solo de aquello que los emisores pueden controlar, considero que se han tardado en adoptar las mejores prácticas de gobierno corporativo y en estandarizar sus reportes, ambos bajo las mejores prácticas internacionales.
Sobre los reportes, es importante porque los inversionistas necesitan información que sea fiel y comparable para la toma de decisiones de inversión.
Aunque somos un mercado en desarrollo, las mejores prácticas ya se conocen, por lo tanto se tiene la oportunidad de aprovechar las experiencias de los mercados desarrollados y de incorporar ese conocimiento. Por lo mismo, no hay razón que justifique el tiempo que nos retrasemos en incorporar las mejores prácticas.
Algo general en el mercado de valores y que está ocurriendo con los Fibras es que, en la mayoría –a pesar de los grandes avances que ha habido, sobre todo en los últimos cinco años–, el equivalente al consejo de administración de éstos tiende a ser muy poco diverso.
Al tener un gran peso en las decisiones del grupo de control, los hace ineficientes, no les permite ver vulnerabilidades y oportunidades en los negocios, lo que no es bueno para la creación de valor, e inclusive incrementa la posibilidad de destrucción del mismo.
México requiere de un mercado con más posibilidad de inversión.
Al comparar al mercado de Fibras con la experiencia internacional de los REITS, observamos que la primera consideración es que les hace falta tiempo, porque aquellos llevan más de 60 años; el segundo elemento es eliminar distorsiones fiscales que todavía tiene el vehículo mexicano; el tercero tiene que ver con la representatividad en el principal índice accionario de México, toda vez que los Fibras no pueden cotizar en él.
En mi opinión, es ridículo que emisoras como FUNO, una de las mayores en América Latina y que cotiza en índices internacionales, no pueda hacerlo en el principal indicador bursátil de la BMV. Esto es algo que podría corregirse, pero que no está en control de los Fibras.
Asimismo, algo que no es nada más de los Fibras y que sucede mucho en Latinoamérica, pero creo es fundamental para este mercado, es que se tiene que hacer un mejor esfuerzo para alinear los intereses de los grupos de control con los de los inversionistas minoritarios.
También, derivado de la experiencia del mercado de Estados Unidos y Canadá, con el tiempo, la administración de los REITS tendió a ser interna. El proceso de internalización inició en la década de los 2000, justo con la crisis de 2008, y ahora ya es una práctica generalizada.
Para el caso de los Fibras en México, diría que el futuro radica en que aquellos emisores que todavía siguen con estructuras externalizadas (administración externa), deben ser capaces de demostrar a los inversionistas minoritarios que sus intereses sí se benefician con esa estructura.
Reitero, esto no es únicamente un tema de los Fibras, sino en general de todos los emisores de Latinoamérica. Creo que todo esto tiene que ver con la idea de tener mejores prácticas en gobierno corporativo; por ejemplo, los consejos de administración tienen que ser muy eficientes para identificar riesgos y oportunidades, ejecutar las estrategias que permitan una creación de valores; eso es lo que nosotros queremos detrás de las inversiones.
Texto Francisco Suárez Director, Global Equity Research Latam de Scotiabank
Foto: SCOTIABANK / KSENIA KOLESNIKOVA / TREVSORT