En este 2019, parece haber resurgido el momento de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) del sector industrial, esto a pesar de la incertidumbre sobre el crecimiento de la economía nacional e internacional.
Los nuevos bríos que acechan a este segmento de inversión inmobiliaria se hacen patentes en los mercados fronterizos de la República Mexicana, como en Chihuahua y Baja California.
Ahí la demanda por espacios para uso industrial parece estar apalancada fundamentalmente por el enfrentamiento comercial que libran Estados Unidos y China, las dos economías más poderosas del mundo, aseguraron jugadores de este nicho.
Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis, explicó en una conferencia con analistas bursátiles que los mercados fronterizos se mantienen saludables, particularmente en Tijuana y Ciudad Juárez, que reportan un crecimiento en absorción neta.
“Vemos un mayor interés por parte de las compañías existentes explorando expansiones en nuestros mercados fronterizos, lo que podría aumentar la demanda”, expuso.
En el mismo sentido opinó Rodolfo Balmaceda, director general de Fibra Upsite, que tiene cinco proyectos −dos de ellos en el norte del país−, dijo que el sector inmobiliario industrial sigue fuerte, particularmente en la frontera, a diferencia de otras áreas del desarrollo inmobiliario, como oficinas, que se ha frenado.
“Lo que estamos viendo ahora en términos de absorción es impresionante, hace mucho no se veía esto ni en Ciudad Juárez ni en Tijuana. Lo que construyes se renta”, aseguró Balmaceda.
Enseguida explicó que esta demanda proviene principalmente de empresas (como del ramo automotriz), que ya operan en México y necesitan más espacio para seguir expandiéndose; sin embargo, hay otras nuevas compañías que están buscando instalarse, aunque en una menor proporción.
Rodolfo Balmaceda, que está por concluir su primer parque industrial en Ciudad Juárez, Chihuahua, aseguró que la demanda en zonas como esta creció ocho veces. “De 14 mil metros cuadrados (m2) que ofrecemos, ocho veces nos demandan esa cantidad de metros cuadrados”, recalcó.
Muchas empresas globales de manufactura podrían mover sus operaciones a México.
Los principales mercados son Baja California, Chihuahua, Coahuila, Tamaulipas, Nuevo León, Guanajuato y la Ciudad de México.
Beneficios del comercio exterior
El gerente de análisis bursátil en Signum Research, Armando Rodríguez, explicó que la administración de Fibra Uno (FUNO) tiene una visión positiva respecto a las tendencias en el segmento industrial.
Y es que se esperaría que aumente la actividad del sector de manufactura ligera, pues de continuar la guerra comercial entre Estados Unidos y China, esta industria podría moverse fuera de esta última; al ser México uno de los socios comerciales más importantes de Estados Unidos, absorbería una parte importante de este mercado.
En este contexto, “podríamos esperar que, en el corto plazo, FUNO busque comprar portafolios industriales que le permitan llegar a un 40% de representación de sus activos”, dijo Armando Rodríguez.
Actualmente, FUNO se coloca como el número uno del sector en cuanto a los m2 de espacio industrial en renta que ha consolidado en el país. Tiene 116 parques y naves industriales con un total de 4.1 millones de m2 de espacio rentable, aunque su portafolio está diversificado con inmuebles del sector comercial y oficinas que en total alcanza 8.1 millones de metros cuadrados arrendables.
La ratificación del Tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá, llamado T-MEC, también será una palanca más en el futuro cercano del mercado inmobiliario industrial de nuestro país. Así lo considera el presidente del comité técnico y director general de Fibra Terrafina, Alberto Chretin, quien expuso recientemente ante analistas bursátiles que México seguirá siendo un socio comercial clave para Estados Unidos, por las fuertes sinergias de fabricación y los atractivos ahorros de costos proporcionados por sus trabajadores calificados y competitivos.
A diferencia de otras áreas, el sector inmobiliario industrial sigue fuerte, particularmente en la frontera.
Por ello, confía en que el Congreso de Estados Unidos apruebe el T-MEC en los próximos meses, lo que consolidará el lugar de México como el aliado comercial clave de Estados Unidos junto con Canadá.
Hizo referencia a que las exportaciones de México al país vecino crecieron 9%, por primera vez, superando la actividad exportadora de China, que ha estado disminuyendo desde principios de este año.
Este crecimiento en las exportaciones probablemente conducirá a un repunte de la inversión en el sector mexicano de fabricación para exportación, lo cual beneficiará a Terrafina, la segunda más grande del sector industrial, con 3.9 millones de m2 en su portafolio y 288 inmuebles.
La fabricación representa el 73% de la cartera de Terrafina por tipo de activo, y el 62% del área bruta rentable (ABR) total se concentra en la región norte de México, donde se desarrolla la mayor parte de la actividad industrial.
Chretin también coincide en que las recientes tensiones comerciales entre China y Estados Unidos podrían crear oportunidades para desarrollos adicionales en México y generar una mayor demanda de expansiones y trajes a medida en este nicho inmobiliario.
Los pilares
Las Fibras industriales han sido resistentes y destacan como los favoritos del segmento inmobiliario, debido a que sus rentas están dolarizadas; asimismo, en los recientes años, la demanda de espacios logísticos y de manufactura le han inyectado fuerza, según el reporte de UBS, una firma suiza de servicios financieros.
No se puede negar que los Fideicomisos de Bienes Raíces Industriales tienen ya un papel integral en el auge del comercio electrónico en México, y en la forma en que los consumidores compran y reciben bienes.
Los centros logísticos o de distribución ayudan a que los pedidos de los consumidores lleguen rápidamente desde la tienda del vendedor a la casa del comprador, valiéndose de tecnologías más avanzadas para que el proceso de entrega sea más rápido y eficiente.
“A medida que el espacio urbanizable cercano a los consumidores se vuelve escaso, y con la creciente prima por la entrega oportuna y de última milla, las Fibras han comenzado a introducir instalaciones logísticas cercanas a los centros urbanos para mejorar la dinámica de la cadena de suministro local”, señala un reporte de la firma estadounidense National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT).
Fibra Prologis, un fideicomiso industrial puro que se posiciona como el tercero más grande del sector por los m2 que concentra, no solo ha sacado ventaja del “naciente” mercado de logística (comercio electrónico) en México, sino que ha evolucionado con él.
En el país, el comercio electrónico como porcentaje de las ventas minoristas es alrededor del 4% frente al 14% de Estados Unidos, pero la empresa de investigación de marketing digital, eMarketer, revisó su pronóstico de ventas de comercio electrónico en México hasta en 20 mil millones de dólares para 2019, colocando al país por delante de Argentina y detrás de Brasil.
Estas perspectivas el negocio del comercio electrónico demandarían hasta tres veces el espacio logístico en comparación con los minoristas tradicionales, en la opinión de Luis Gutiérrez.
“Fibra Prologis sigue siendo una historia de crecimiento y tiene poco riesgo de medidas diluyentes, (además) está expuesta al crecimiento potencial del comercio electrónico en México, con el 51% de los compradores en línea en el país ubicados en sus mercados clave; mientras que el 70% de la cartera de desarrollo actual de Prologis y el 65% de su banco de tierras se encuentra en dos de las principales regiones de demanda de comercio electrónico", opinó la firma financiera JP Morgan en una nota para clientes en 2018.
Las Fibras industriales destacan como los favoritos del segmento inmobiliario.
Condiciones de mercado
No todos los mercados reflejan la misma salud que en la frontera mexicana.
El director general de Prologis, Luis Gutiérrez, dijo que el crecimiento en el mercado operativo logístico en México se desaceleró en el segundo trimestre del 2019 debido a la prolongada duración de la incertidumbre geopolítica y las condiciones económicas mixtas.
En las regiones orientadas al consumo de la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, la demanda se desaceleró a 3.4 millones de pies cuadrados en la primera mitad del año.
El gerente de análisis en Signum Research, Armando Rodríguez, comentó que “hacia el 2020 se espera que los niveles de ocupación se mantengan estables y que las rentas continúen incrementando marginalmente".
Respecto a la Ciudad de México, el mercado se muestra menos fuerte con una reducción en la absorción de aproximadamente 50%, lo que podría incidir en las rentas en esta región en el mediano plazo.
Sin embargo, en Guadalajara, la oferta sigue siendo la más alta de lo que el mercado históricamente ha podido absorber en doce meses, de acuerdo con el director general de Prologis.
Estimaciones UBS, apuntan a un crecimiento del 20% en activos dedicados al sector logístico y de manufactura para este 2020.
Por otra parte, el reporte advierte una caída en el precio promedio de renta por pie cuadrado en mercados como Ciudad Juárez con -28% a 4.42 dólares frente a 5.13 dólares; Ciudad de México, -13% a 5.02 contra 5.74% actual; y en El Bajío, de aproximadamente 2%, a 4.53 dólares desde 4.61 dólares.
Asimismo, datos de la industria muestran que hoy el precio promedio de renta por pie cuadrado de espacio industrial en el norte del país oscila entre los 5.50 y 6 dólares, observándose un alza de entre 2 y 3% en promedio anual en los recientes años.
En contraparte, en plazas como Monterrey, el precio de las rentas podrían elevarse hasta 28% para llegar a 5.94 dólares respecto a los 4.64 dólares actuales.
“La incertidumbre geopolítica y la desaceleración del crecimiento económico han frenado el crecimiento en rentas del mercado en México”, reveló el director general de Prologis.
Las Fibras han comenzado a introducir instalaciones logísticas cercanos a los centros urbanos.
Mercado de fibras industriales
En México hay 15 Fibras inmobiliarias públicas, de éstas, 10 tienen en sus portafolios parques, naves y bodegas industriales que en total suman poco más de 15.5 millones de m2 de ABR.
Conjuntamente, este grupo de Fideicomisos de Bienes Raíces Industriales concentran 870 inmuebles, con una ocupación de 93.1% en promedio. Los principales mercados son Baja California, Chihuahua, Coahuila, Tamaulipas, Nuevo León, Guanajuato y la zona metropolitana de la Ciudad de México.
FUNO, aunque no es enteramente un fideicomiso inmobiliario industrial, concentra el mayor número de m2, con un total de 4.1 millones de ABR en 116 propiedades.
Terrafina es la segunda más grande con 3.9 millones de ABR distribuidas en 288 inmuebles, Prologis tiene 3.2 millones de área en renta en 190 naves y parques industriales. Finalmente, Fibra Macquarie tiene poco más de 2.7 millones de ABR con 234 propiedades.
“Consideramos que las Fibras industriales, como es el caso de Macquarie, tienen oportunidades atractivas relacionadas con la guerra comercial y con los incrementos en el costo de mano de obra china, ya que muchas empresas globales de manufactura podrían mover sus operaciones a México con el fin de diversificar sus cadenas de suministro y aprovechar los bajos costos de México”, concluyó Andrea Lara, analista de Fibras en Signum Research.
Texto Judith Santiago
Foto: CONCOORD / FIBRA UNO / TERRAFINA / fibra MONTERREY / fibra plus