Defensivas ante vendavales internos y externos
Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) tuvieron un desempeño positivo en 2016, caracterizado por la permanencia de sus inversiones, su continuidad de adquisiciones, una sostenida solidez financiera, e incluso, la llegada de una nueva al mercado. Sin embargo, no se vieron exentas de volatilidad en su cotización bursátil.
El 2016 fue un año atípico para el sector de los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) mexicanos. Hacia un lado de la balanza tendría que ponderarse el antes y, por el otro, el después del triunfo de Donald Trump en las elecciones presidenciales que se realizaron en Estados Unidos.
Durante los primeros 10 meses del año y a pesar de la volatilidad financiera global, así como un entorno de ciclo de alzas en las tasas de interés, las Fibras registraban una tendencia positiva, con un crecimiento promedio de 20% en ingresos por rentas de propiedades comerciales, industriales y de oficinas; además de tasas de ocupación superiores a 90% en promedio.
No obstante, tras los comicios en la Unión Americana —que se llevaron a cabo el 8 noviembre— en el escenario comenzó a dominar un periodo de incertidumbre y volatilidad, mismo que los expertos prevén se mantendrá la mayor parte de 2017.
“A las Fibras inmobiliarias en general les has ido bien, quitando el efecto Trump, veo al sector fortalecido, con alzas en las tasas de ocupación de los inmuebles; ligeros incrementos en tarifas de arrendamiento y atractivas distribuciones”, explicó Armando Rodríguez, analista de Signum Research.
El segmento industrial, representado por Fibra Macquarie, Prologis y Terrafina, ha sido de los más favorecidos durante los tres primeros trimestres del 2016, apoyado en gran medida por la volatilidad en el tipo de cambio, pues entre 90 y 95% de sus ingresos por rentas de propiedades las cobran en dólares.
Lo anterior aunado a la fuerte demanda que se presentó por la renta de espacios industriales en mercados clave como Centro, Bajío y Norte, zonas que han registrado una creciente actividad manufacturera, automotriz, aeroespacial en el país.
Hasta noviembre del 2016, 10 de los 11 fideicomisos que integran el sector de las Fibras registran un nivel de ocupación de 90% en promedio, con un total de 1,379 propiedades y un área rentable total de 14,781,537 m2, sin considerar a las Fibras hoteleras —Inn y Hotel—, así como a Fibra Plus, el nuevo fideicomiso que tiene en diferentes etapas de desarrollo nueve proyectos inmobiliarios.
Fibra Shop, Danhos y Fibra Uno se ubican entre los fideicomisos que en sus portafolios tienen componentes comerciales y de oficinas. En el transcurso del año sus indicadores financieros han registrado avances de dígito medio y doble dígito impulsados por un entorno favorable del consumo, crecimiento en el área bruta rentable y la demanda de más espacios. Actualmente, sus niveles de ocupación promedian 95% y presentan vencimientos promedio de alrededor de 5% en sus contratos de arrendamiento.
Fibras hoteleras, crecimiento a doble dígito
Las Fibras del segmento hotelero han reflejado buenos números por un mayor número de cuartos, niveles estables de ocupación y alzas en tarifas que han impulsado el crecimiento de sus ingresos, ubicándose con alzas de doble dígito en sus ingresos.
Para Marco Medina, analista de Grupo Financiero Ve por Más (BX+), los fideicomisos mostraron dinamismo en términos de crecimiento y generación de ingresos debido a la integración de propiedades adquiridas y en desarrollo a lo largo de 2016.
AC Torre Américas 1500, de Fibra Hotel.
En este sentido, analistas de Vector Casa de Bolsa explicaron que el sector en general se ha favorecido al integrar nuevos activos, por la depreciación del peso ante al dólar, particularmente para las que tienen rentas dolarizadas, así como una ligera mejoría en los niveles de ocupación y rentas.
Adicionalmente, las propiedades que ya están integradas a los portafolios apoyarán con su crecimiento orgánico, impulsadas principalmente por el alza en las tarifas y la estabilidad en las ocupaciones.
“Al sector lo vemos sólido; quizá no estamos observando las adquisiciones como hace unos años, como tampoco lo vimos en el 2015 porque muchas de las propiedades se cotizan en dólares, entonces por ahora conviene esperar. Creemos que va a ser un crecimiento orgánico en general para las Fibras”, agregó Marco Medina.
Hacia el último trimestre del año, añadió Armando Rodríguez, fundamentalmente los fideicomisos de inversión en bienes raíces avanzan sólidos, con renovaciones de contratos, proyectos en fase de desarrollo e inversiones por ejercer en la adquisición de propiedades ya estabilizadas.
Por el lado de la ocupación, en el corto y mediano plazo, los expertos no prevén cambios radicales o desocupaciones masivas. Con base en los reportes trimestrales de cada uno de las Fibras, los contratos promedian vencimientos de 5.5 años en promedio.
Lat20 by Live Aqua. Fibra Hotel observa alza de dos dígitos.
Fibras hoteleras presentan ocupación de 95%.
Live Aqua Monterrey, de Fibra Hotel. Las propiedades integradas a portafolios apoyarán con crecimiento orgánico.
Otra cara de la moneda
Bajo la nueva realidad, ahora con Donald Trump como presidente de los Estados Unidos, los propietarios de inmuebles industriales, espacios de oficinas y centros comerciales podrían ser los menos defensivos ante la revisión del Tratado de Libre Comercio de América Norte (TLCAN).
Pero después de la segunda semana de noviembre pasado la moneda se volcó y ante los pronósticos para el 2017 de mayor inflación, menor crecimiento económico y contracción en el consumo, los operadores y arrendadores de centros comerciales y oficinas resentirán los efectos del entorno.
“En términos del entorno macroeconómico, sin dejar a un lado el tipo de cambio y el alza en tasas de interés, vemos que el crecimiento para 2017 estará en tasas inferiores a las que esperamos para el cierre de este año”, explicaron Javier Ríos y Alberto Moreno, director asociado y codirector de Corporativos de la agencia calificadora Fitch Ratings, respectivamente.
El recorte del gasto presupuestal del gobierno, añadieron, no son elementos positivos para la economía y consumo doméstico. Hoy todavía vemos una inercia favorable en términos de empleo, crecimiento de los salarios durante 2016, pero estas tendencias tenderán a moderarse el año que entra, por ello muy probablemente se modere la expectativa de consumo en México.
“Hay que esperar el inicio de 2017 para tener más información sobre si estos fundamentales se mantendrán sólidos o podrían deteriorarse, puesto que ni los inversionistas, ni la administración de las Fibras, ni los analistas tenemos la información suficientemente clara para prever lo que podría suceder en el primer trimestre del año nuevo”, comentó el analista de Signum Research.
Las Ramblas, Jalisco. Fibra HD negocia adquisiciones por 770 mdp.
En 2017 se moderará el crecimiento: Expertos
Javier Ríos y Alberto Moreno explicaron que en el año en curso las nuevas inversiones en el sector de Fibras se aplazarán hasta que la incertidumbre por las decisiones que en política comercial tomará el nuevo presidente del país vecino.
“En general vemos que las adquisiciones en puerta o los desarrollos que están encaminados muy probablemente se completen, pero se podría anticipar un ritmo más moderado en términos de adquisiciones y de nuevos desarrollos en 2017”, consideró Ríos.
De los 11 fideicomisos que operan en México, el 80% actualmente tiene una cartera de proyectos que están en diferentes etapas de desarrollo; otros están cerrando o negociando la adquisición de propiedades inmobiliarias y algunos tras nuevas oportunidades de inversión.
HD, el fideicomiso más pequeño del sector, actualmente negocia adquisiciones por un monto estimado de 770 millones de pesos. Mientras que Monterrey, el segundo de menor tamaño, tiene comprometidos 761 millones de pesos de inversiones para adquirir dos propiedades para uso industrial y de oficinas.
Fibra Plus, el fideicomiso que debutó el pasado 3 de octubre en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), desarrolla actualmente nueve proyectos inmobiliarios, cinco de ellos son centros comerciales y cuatro edificios de oficinas. Una vez concluidas las obras dichos proyectos, representarán un área rentable de 21,105 metros cuadrados.
Además de estos desarrollos que están en diferentes etapas, Plus tiene en análisis otro portafolio que representa una inversión de 6,500 millones de pesos aproximadamente.
Por su parte, Fibra Danhos tiene en marcha la construcción de dos centros comerciales. Uno de ellos es Parque Puebla que comprenderá un área rentable de 70,000 m2 y su apertura está prevista para el primer semestre del 2017.
Élite Acueducto, de Fibra Plus, abrirá sus puertas en Lomas de Chapultepec.
El segundo proyecto es Parque Las Antenas, ubicado en Xochimilco, Ciudad de México. Tendrá 106,500 m2 de área rentable y un parque de diversiones. Planea iniciar operaciones a más tardar a principios del 2018.
Adicionalmente, anunció que iniciará un desarrollo de usos mixtos localizado en el nororiente de la Ciudad de México, el cual espera finalice en la última parte del 2018 o principios del 2019.
El predio en donde se construirá el proyecto tiene un área de 60,000 m² y el espacio rentable será mayor a los 70,000 metros cuadrados.
El proyecto comercial contará con dos tiendas ancla, cines, restaurantes, entre otros espacios. Danhos será dueño de 50% del proyecto y se encargará de su desarrollo y administración.
El Fideicomiso previó finalizar el año 2016 con 690,000 m2 de área rentable, lo cual equivaldría a un crecimiento de 40% respecto al tamaño de su portafolio registrado al cierre del 2015.
Espacio Condesa, de Fibra Plus, representará 21% de su portafolio.
Las Antenas, de Fibra Danhos, combinan mall, oficinas y hotel en 450,000 m2.
Plaza de la Roca, de Fibra HD, en Cancún,, tiene un área rentable de 6,968 m2.
Quienes también tienen proyectos en diferentes etapas de desarrollo son Fibra Shop y Macquarie. Cada uno avanza en la edificación de dos propiedades para uso comercial y dos para uso industrial, respectivamente.
Por el lado de los fideicomisos hoteleros, Inn y Hotel también tienen en marcha proyectos. El primero anunció la construcción de dos nuevas propiedades en la ciudad de Monterrey, Nuevo León, con una inversión conjunta con socios inversionistas de 1,360 millones de pesos. Mientras el segundo fideicomiso tiene un portafolio con 12 inmuebles en proceso de desarrollo.
Por su parte, Fibra Prologis estableció como objetivo invertir entre 100 y 150 millones de dólares durante este año; a la fecha ha desembolsado 110 millones de dólares, que es la parte baja del capex (inversiones en capital) reservado.
Plaza Cibeles, de Fibra Shop, en Guanajuato, es visitado por 11 millones al año.
Fibra Shop, a través de Las Misiones, en Ciudad Juárez, recibe 7 millones de visitantes al año.
Fibra Inn compró el Hotel Marriott Real Puebla, en 27.8 mdd.
Camino Real Guanajuato, de Fibra Inn, requirió inversión de 47.7 mdp.
Fibra Uno inició con la construcción del proyecto de oficinas, con un área bruta rentable de 326,089 m², que formará parte de Mitikah, un complejo inmobiliario de usos mixtos ubicado al sur de la Ciudad de México. Invertirá alrededor de 8,827 millones de pesos y espera que concluyan las obras en el segundo trimestre del 2024.
Además de este proyecto, actualmente tiene un pipeline de nueve proyectos inmobiliarios en fase de construcción, los cuales totalizan 469,527 m² de área rentable de espacios comerciales, industriales y de oficinas. La inversión es de 10,300 millones de pesos. Dichas propiedades se ubican en la Ciudad de México y en el Estado de México.
Entre estas propiedades están Torre Cuarzo, que es un edificio de oficinas clase A+ y algo de comercial; los edificios de oficinas La Viga y Mariano Escobedo y los centros comerciales Espacio Tollocan y Xochimilco.
Funo está por anunciar, además, otro proyecto de usos mixtos de gran escala que se localizará en la Ciudad de México y que será muy similar al de Mitikah.
A todas estas inversiones se suman las adquisiciones pactadas de 22 propiedades de uso industrial comercial y usos mixtos, mismas que significarán una inversión conjunta de 21,639 millones de pesos.
El cierre de negociaciones y firma de contratos se concretarán en el transcurso del primer trimestre del 2017. Armando Rodríguez previó que, a pesar de un futuro incierto, volátil y con un ciclo de alza en las tasas de interés, la superficie total de arrendamiento del sector podría alcanzar los 20 millones de metros cuadrados hacia finales de 2017. Esto por la incorporación de las propiedades que finalizarán su etapa de desarrollo y las estabilizadas que se integrarán en los próximos trimestres.
Torre Cuarzo, FUNO. Inversión de 3,372 mdp.
Torre Mitikah, de FUNO; adquisición de 185 mdd.
Efecto por tasas de interés
Por su parte, Alik García, analista de Casa de Bolsa de Intercam Banco, consideró que los efectos de un incremento en tasas son variados.
Hasta el tercer trimestre del año, la deuda de todo el sector de Fibras ascendió a alrededor de 121,740.7 millones de pesos, con vencimientos promedio de 5 años. Por lo menos el 60% de las empresas tienen contratos (coberturas) para protegerse contra la volatilidad del tipo de cambio y tasas de interés.
“El entorno para las Fibras se antoja más complicado debido a que son instrumentos híbridos que responden, por un lado, a factores que afectan al mercado de capitales, y por el otro, al mercado de deuda, ya que están obligados a pagar un dividendo trimestral a sus tenedores. Lo anterior provoca que sean más sensibles ante cualquier movimiento en la tasa de interés de referencia”, consideró.
Una gran parte de la deuda de los fideicomisos, añadió, está denominada en tasas variables, por lo que un incremento en los niveles de las tasas podría afectar la generación de utilidades y, por consecuencia, los dividendos que actualmente pagan este tipo de empresas.
En contraparte, el director asociado y codirector de Corporativos de la agencia calificadora Fitch Ratings explicaron que los niveles de apalancamiento de las Fibras que tienen bajo calificación son relativamente sanos porque cuentan con coberturas para protegerse de los incrementos en las tasas de interés; perfiles de vencimiento de largo plazo y vencimientos de contratos escalonados, por lo que no consideran que exista un riesgo inminente, al menos en el corto plazo.
Torre Premier Villahermosa, Fibra Plus
Sheraton Ambassador, Fibra Hotel. Adquisición de 13.5 mdp.
Torre Mitikah, FUNO. Tendrá un área bruta de rentable de 131,307 m2.
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Las Fibras en Números |
||||||
|
Fibra |
Sector |
Valor de mercado |
Precio de mercado |
CBFIs en circulación |
Oferta pública |
|
|
(Millones $) |
(17-feb-17) |
(Millones) |
Fecha |
Precio colocación |
||
|
FUNO 11 |
Industrial, comercial, oficinas, uso mixto |
93,385.0 |
28.74 |
3,249.3 |
18-mar-11 |
19.50 |
|
FIHO 12 |
Hoteles |
7,151.4 |
14.32 |
499.4 |
30-nov-12 |
18.50 |
|
FIBRAMQ 12 |
Industrial, oficinas, combinado |
17,330.7 |
21.36 |
811.4 |
14-dic-12 |
25.00 |
|
FINN 13 |
Hoteles |
4,607.0 |
10.47 |
440.0 |
13-mar-13 |
18.50 |
|
TERRA 13 |
Industrial y logística |
17,322.4 |
28.52 |
607.4 |
20-mar-13 |
28.00 |
|
FSHOP 13 |
Comercial |
6,206.1 |
12.82 |
484.1 |
24-jul-13 |
17.50 |
|
DANHOS 13 |
Comercial, oficinas, uso mixto |
43,027.0 |
31.07 |
1,384.8 |
9-oct-13 |
26.00 |
|
FIBRAPL 14 |
Industrial, logística |
18,399.9 |
29.00 |
634.5 |
4-jun-14 |
27.00 |
|
FMTY 14 |
Oficinas, industrial, comercial |
5,452.3 |
11.30 |
482.5 |
11-dic-14 |
12.00 |
|
FIBRAHD 15 |
Comercial e industrial |
2,453.7 |
9.45 |
259.7 |
10-jun-15 |
10.00 |
|
FPLUS 16 |
Comercial, oficinas |
2,777.5 |
15.03 |
184.8 |
3-nov-16 |
15.00 |
Las fortalezas del sector
Los fundamentales de la economía mexicana, la dinámica demográfica del país y la integración de la industria nacional en la cadena global de valor, continúan siendo las fortalezas del sector que les brinda oportunidades para continuar con su expansión.
Finalmente, Alberto Moreno, codirector de Corporativos de Fitch Rating, explicó que las Fibras tienen ventajas por ser inversiones de largo plazo, e intensivos en la generación de flujos y contar con portafolios inmobiliarios estabilizados.
“A la fecha muestran indicadores operativos de ocupación y de precios de rentas bastante buenos que han mejorado en el tiempo. La eficiencia en la operación y administración de las propiedades les han permitido aumentar la rentabilidad y beneficiar a sus inversionistas”, destacó.
Durante 2017 los títulos de las Fibras podrían no solo ser candidatos a formar parte del selecto grupo de empresas listadas en el Índice de Precios y Cotizaciones, el principal indicador de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), sino también invertir en el extranjero, esto último de ser aprobada la solicitud que actualmente gestiona la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefi) ante autoridades hacendarias y regulatorias.
Otro hecho relevante del mercado es la posibilidad, a partir de este año, de recomprar hasta 5% de la totalidad de sus propios títulos en circulación y mantenerlos en su tesorería hasta por un año.
Texto:Judith Santiago
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