Innovación, rentabilidad y éxito definen al aún joven mercado de Fibras mexicano. Ahora cotizan 10, pero ya hay lista de espera para ingresar al mercado de valores.
Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes raíces (Fibras) no solo se han convertido en el instrumento más novedoso de los últimos años, también es un caso de éxito en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), ya que el levantamiento de capital, así como la colocación de deuda han sido de los eventos más relevantes en los últimos cinco años.
Por ello es importante describir lo que significó para el mercado el lanzamiento de los fideicomisos inmobiliarios y cómo se ha desarrollado el sector en los últimos años.
José-Oriol Bosch Director general de Grupo BMV.
Desde la colocación en marzo de 2011 de Fibra Uno (FUNO) a la fecha han surgido 10 Fibras, lo que pone de manifiesto que se trata de un instrumento de gran crecimiento y que además se demuestra con los cerca de 140,000 millones de pesos (mdp) que las Fibras han levantado en estos cinco años.
Una de las evidencias más contundentes que se tienen es el corredor de Paseo de la Reforma, en la Ciudad de México, donde la mayoría de los nuevos edificios que se han construido en esta avenida pertenecen a las Fibras y actualmente se encuentran en desarrollo varios edificios más, además de otros que se han adquirido.
Esta es una excelente oportunidad de invertir, para muchas personas que prefieren realizar inversiones en bienes raíces, más allá de adquirir una vivienda propia. No obstante, la inversión en este sector presenta una serie de costos que incluye pagos a notarios, mantenimiento del inmueble, el riesgo de rentarlo y muchos otros gastos inherentes; a esto, hay que agregar que el día en que la persona decide vender la propiedad o dejar la inversión, hay que realizar otros gastos y trámites, sobre todo en materia fiscal, que pueden llegar a ser muy costosos, además de que este mercado no es muy líquido y la venta de los activos puede tardar.
Por todo ello es recomendable para las personas que estén interesadas en bienes raíces, que inviertan en Fibras. Además, muchas de las rentas que reciben estos fideicomisos están dolarizadas, lo que los vuelve más seguros, ya que rentar un bien raíz en dólares puede llegar a ser complicado, pero si se tiene un manejo totalmente profesional y realizado por gente experta, se puede llegar a tener ventajas fiscales enormes. Por otro lado, al momento en que se quiera salir, no es necesario esperar a que se venda el departamento o el bien inmueble, en el momento que se desea vender, se vende y listo.
En cinco años las Fibras han levantado 140,000 mdp.
Se tienen las ventajas de la ganancia de capital, de la apreciación de los bienes que hay adentro de la Fibra como la parte de una renta.
Entonces, la Fibra en lo personal, me parece un instrumento que por eso mismo ha tenido éxito y creo que debería tener todavía mucho más, pero quizá aún falta crecimiento y falta conocimiento, que veamos nuevos inversionistas participando en las Fibras.
A pesar de ser un mercado muy joven, ha sido muy exitoso, ya que el índice que lleva la BMV, Fibra Track, creado con la primera Fibra, ha tenido un crecimiento del 120% desde su origen hasta el primer trimestre de 2016.
Pantallas en la BMV durante la celebración del 5.º aniversario de FUNO.
Un impulso al mercado inmobiliario
El sector inmobiliario no sólo se ha visto beneficiado con el lanzamiento de las Fibras, en las últimas dos décadas también ha habido un gran impulso, primero por las desarrolladoras de vivienda y posteriormente por los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD), que surgieron en 2009.
Actualmente, se encuentran cotizando ocho empresas relacionadas con la vivienda, de estas, dos son nuevas; adicionalmente, las dos últimas colocaciones que se han realizado en la bolsa han sido de este segmento, lo cual confirma el crecimiento que están teniendo. Incluso, el crecimiento que ha tenido es mucho mayor al que ha presentado el Producto Interno Bruto (PIB).
Los montos que se han presentado, y no sólo por el lado de los inversionistas, sino también por el de las entidades gubernamentales han sido muy grandes. El año pasado (2015) se superaron todas las metas de financiamiento que había en la vivienda, que originalmente era de 370,000 mdp y acabó arriba de los 400,000 mdp.
Para este año, según números de la Conavi el estimado de financiamiento es cercano a los 450,000 mdp, lo cual es muy bueno, en uno de los sectores más representativos dentro del PIB del país y que además tiene impacto en todas las ramas económicas.
Por otro lado, de parte de las instituciones gubernamentales también se han tenido emisiones, tanto de Infonavit como de Fovissste, quienes han sido de los emisores más importantes que ha tenido la BMV y que han utilizado a este mercado como una forma de obtener financiamiento a través de los Cedevis y TFovis.
Este sector es uno de los que más han gustado en la BMV, aunque también ha pasado por una época complicada, sobre todo con las vivienderas que tuvieron momentos críticos en años pasados, aunque actualmente muchas de ellas han logrado recuperarse y se encuentran cotizando nuevamente, tal es el caso de Homex y Geo. Otro caso a destacar es el de Vinte, quien públicamente ya había realizado todos los trámites pero la poca estabilidad de los mercados ha impedido que realice su Oferta Pública Inicial (IPO).
En cuanto los CKD, aunque hay especializados en diferentes segmentos, también hay algunos enfocados exclusivamente a bienes raíces, y adicionalmente, algunos fideicomisos inmobiliarios han comenzado a crear sus propios certificados de capital, como el caso particular de FUNO. Esto debido a que el mecanismo con el que operan las Fibras hace que gran parte de sus utilidades sean distribuidas entre sus accionistas y no se puedan invertir en nuevos proyectos.
Por lo tanto, este es un sector que va a tener mucho impulso y cuenta con un gran potencial, sobre todo, considerando que en el país hay un gran rezago de vivienda, por lo que todavía puede llegar a tener un gran crecimiento.
La creación de CKD por parte de las Fibras tendrá mucho impulso en el mediano plazo.
Expectativas para las Fibras
Una de las Fibras que ha presentado mayores posibilidades de desarrollo es Fibra E, en parte debido a las reformas que se han hecho en materia energética en el país en los últimos años y porque además, abrió el abanico que cubriría este fideicomiso, que originalmente estaría enfocado en energía.
Actualmente se han incluido proyectos de infraestructura que comprende la construcción de carreteras, puentes, puertos o plantas de tratamiento. Por lo que este será uno de los aspectos a los que hay que darle seguimiento en los próximos años.
Es importante destacar que aunque hay cierta semejanza porque ambos son fideicomisos, las Fibras inmobiliarias se especializan en dicho sector y la denominada Fibra E se concentrará en proyectos de infraestructura y energía. Sin embargo, es evidente que el éxito de los primeros impulsó el nacimiento del segundo.
Fibra E presenta una de las mayores posibilidades de desarrollo en la bolsa.
Texto:José-Oriol Bosch
Foto: FACAX