Las Fibras han contribuido al ordenamiento del mercado inmobiliario porque lo han provisto con información del precio de los inmuebles, rentas y desempeño por segmento.

Antes del nacimiento de Fibra Uno (FUNO), en el sector inmobiliario había una gran discrepancia entre la sofisticación del real estate y la del financiamiento que existía alrededor del inmueble y ahí las Fibras le dieron al clavo a cómo sofisticar esa parte.

Hasta el 2008-2009, el financiamiento se obtenía en un 99.9% del mercado de fondos de capital privado, fundamentalmente internacionales, y cuando vino la crisis y se fueron, y la banca nacional cerró sus recursos para el sector, el tema era entrar al mercado público.

Las Fibras abrieron el mercado público y es un instrumento que ha contribuido al ordenamiento del mercado inmobiliario y público porque los ha provisto con información de precios de los certificados, de las propiedades, de cómo se comporta el mercado en cada segmento, de rentas, espacios ocupados, y sobre todo del precio de los inmuebles. Antes solo existía información privada.

Augusto Arellano Director general de Evercore Partners México.

La adquisición

El crecimiento que ha tenido FUNO ha sido extraordinario. Cuando lo diseñamos se especificó que su principal motor de crecimiento iba a ser la venta del portafolio inmobiliario de E-Group (propiedad de sus principales accionistas) a FUNO. Fue la tesis que vendimos al mercado, pero su primera adquisición importante fue disruptiva:

1. a) Fue el primer portafolio que no venía de E-Group, sino de un tercero (familia Torrado) en una operación pública.

1. b) Los Torrado no querían dinero por sus propiedades sino certificados de FUNO.

Los dos grandes temas (por eso digo que fue disruptivo) eran que FUNO y el mercado se dieron cuenta que el crecimiento no era E-Group, que podía comprarle a terceros y usar sus certificados como moneda. Estos dos elementos hoy, probablemente, explican la mitad del crecimiento de FUNO.

FUNO también revolucionó el mercado de capitales, en los últimos cinco años, el 35% del capital levantado en la BMV pertenece al sector inmobiliario.

Basados en esa operación, regresamos al mercado público de capitales un año después con la primera oferta subsecuente pero ya con una historia muy distinta al mercado. Su primera compra a terceros le abrió todo un abanico de crecimiento impresionante que fue aprovechada, de manera ejemplar, por su equipo de management.

FUNO, y el mercado en general, no solo revolucionaron el real estate también transformaron al mercado público de capitales en México. Entre 2010 y 2015, el 35% del capital levantado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) corresponde al sector inmobiliario.

La evolución del management

Es fundamental, en este mercado, la experiencia concreta del tipo de inmueble que se opera. Pero los actores que hoy están operando Fibras antes eran privados y no necesariamente tenían la experiencia del manejo de empresas públicas –en el sentido bursátil–, ahí ha evolucionado muchísimo el sector.

Hubo una época en la que todos querían hacer una Fibra y creo que se controló muy bien el tráfico de potenciales emisores. Es un mercado que puede seguir creciendo, sobre todo en sectores que todavía no están presentes en Fibras; por ejemplo residencial de renta, hoteles de playa o grandes hoteles de turismo. No creo en mejores épocas y tampoco que tengamos una sobrepoblación de Fibras. El reto fundamental de este mercado es digerir lo que ha comido para después volver a comer.

Hace tiempo revisé mis notas de varios road shows en los que acompañé a FUNO y releí una que me pareció muy importante porque uno de los accionistas respondía la pregunta: ¿Cuál es el objetivo de FUNO hacia la gente? Y mencionaba que no solo era tener una empresa muy grande sino tener una de clase mundial. Pero no se tiene una empresa de clase mundial si no pasas por un proceso de institucionalización muy fuerte, de gobierno corporativo, de cómo se toman las decisiones y cómo se ejecutan. Creo que ahí hay una chamba importante que tiene que hacer FUNO y muchos sectores de la BMV. Ahí está su mayor reto.

Por qué invertir en FUNO

El inmobiliario es un sector para el inversionista que le gusta jugar riesgo México. Si te gusta el sector exportador, el sector industrial es la opción; si te gusta el turismo, ahí están los hoteles; si te gusta la historia de la clase media, los centros comerciales es fundamental; si te gusta la historia de México como país manufacturero competitivo, ahí está toda la parte de naves industriales y de oficinas. Ese tiene que ser un mensaje muy importante de largo plazo para un inversionista. Mientras tengamos un sector que es prudente con respecto al manejo de los riesgos, que provee como pocos de ese spot shot a la economía mexicana, y que va en el sentido adecuado de la institucionalización, es un sector que simplemente tiene que crecer.

Texto:Augusto Arellano

Foto: FACAX