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Acceso público a las inversiones en bienes raíces
Hace apenas un par de años la única alternativa de inversión en bienes raíces para renta consistía en comprar un departamento y rentarlo. Esto, claro, implicaba el desembolso de una suma considerable de dinero, asumir el riesgo de que el inquilino cumpliera con el pago de la renta y que al final del contrato se devolviera el inmueble en condiciones más o menos buenas, además del tiempo que había que dedicarle a la administración del inmueble. Hoy, después de muchos años de trabajo por parte de las autoridades, de quienes se han dedicado a los bienes raíces, de la banca, etc. tenemos listados en bolsa a cinco Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, o FIBRAS.
Ing. Jorge H. Pigeon S.
Head Equity Capital Markets, Santander Corporate Finance.
El modelo de negocio es el mismo para quien compra un departamento para renta. Las FIBRAS no son diferentes en el sentido de que quien adquiere un CBFI o Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario está adquiriendo una participación en el capital de la FIBRA. Puede sonar complicado, pero no lo es. Los CBFI son como las acciones de cualquier empresa listada en bolsa. Tienen derechos corporativos (votos) y económicos (participación en el capital y derecho a percibir dividendos). ¿Qué pasa si compramos un departamento con un par de amigos? ¿Somos dueños del departamento, o somos dueños de una parte? ¿Qué pasa si creamos una sociedad para comprar el inmueble? En ese caso seríamos dueños de acciones de la sociedad y por lo tanto es lo mismo que una FIBRA, solo que sin listar en bolsa.
En cuanto al valor del inmueble en el tiempo, el precio de los CBFI deberá de reflejar el valor de los activos que tenga la FIBRA en su portafolio. Si el valor de dichos activos crece en el tiempo, como es usual en la mayoría de los casos de inversiones en bienes raíces, entonces el precio de los CBFI deberá de reflejar este valor.
¿Que implica el listar en bolsa para las FIBRAS? Pues además de cumplir con los requisitos y altos estándares de información, transparencia y gobierno corporativo para poder estar en bolsa, las FIBRAS ofrecen liquidez inmediata al inversionista en bienes raíces. Si quien compra un departamento quiere vender, tendrá que entrar en un proceso que puede tomar un par de meses en el mejor de los casos o hasta algunos años, dependiendo de la dinámica del mercado para el inmueble en cuestión. Si invierte en una FIBRA puede hablar con su promotor en la casa de bolsa con quien tenga su cuenta y vender sus CBFI, con lo cual tendrá los recursos provenientes de la venta en tres días. Otra ventaja de este vehículo es que el monto mínimo requerido para invertir se reduce dramáticamente. Con aproximadamente $2,250 pesos, se pueden adquirir unos 50 CBFIs de FIBRA UNO, por ejemplo, mientras que un departamento puede costar varios millones de pesos.
Las FIBRAs en México nacieron con el IPO (Oferta Pública Inicial por sus siglas en inglés) de FIBRA UNO, con quien tuve el honor y la fortuna de trabajar. Fueron momentos difíciles, porque estábamos llevando al mercado algo nuevo que muy pocos entendían. Gracias a la convicción de Grupo E y sus socios, y gracias al apoyo de inversionistas visionarios en México y algunos en el extranjero, logramos llevar a la bolsa de valores a la primera FIBRA de México.
¿Entonces, hacia donde van las FIBRAs en el mercado de valores en México? Creo que podemos esperar que más jugadores en el mundo de los bienes raíces en el país busquen listar sus operaciones en bolsa. Tenemos el caso de FIBRA Shop, una operación especializada en el sector comercial, que está en el proceso de salir a bolsa. Creo que además, también continuaremos viendo una tendencia a la especialización de los nuevos vehículos y un mayor número de FIBRAS listadas.
Texto Jorge Humberto Pigeon Solórzano
Fotos: SANTANDER
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FIBRAS in the Mexican exchange market
Public access to Real Estate investments
A couple years ago the only option in real estate investments destined to lease consisted in the purchase of an apartment and renting it. This, of course implied a considerable amount of money, assumption of the risk that the tenant would complete the payments of the rent and that at the end of the contract the estate would be returned in more or less good conditions, besides the time taken for the estate’s administration. Today, after several years of work on behalf of the authorities, who have dedicated to real estates, the bank etc. Enlisted in the stock of five Infrastructure Funds in Real Estate or FIBRAs.
Ing. Jorge H. Pigeon S.
Head Equity Capital Markets, Santander Corporate Finance.
The business model is now built for who purchases an apartment destined for rent. The FIBRAs aren’t different in the sense that whoever acquired a CBFI or Stock Certificate of Fiduciary Real Estate has acquired a capital participation of the FIBRA. It can sound complicated, but it is not. The CBFI are actives of any enterprise enlisted in the stock. They have corporation rights (vows) and economic (participation in the capital and right to perceive dividends). What happens when we purchase an apartment from a couple of friends? Are we owners of that apartment or are we owners of a part of it? What happens if we create a society to purchase the estate? In that case we would be owners of the actives in a society and there for it is the same then a FIRBA, the only difference is it is not listed in the stock.
As far as the estate value in time, the Price of the CBFI should reflect the value of the actives that have a FIBRA in its portfolio. If the value of such actives grows in time, as usual in the majority of cases of real estate investors, the price of the CBFI should reflect that value.
What does it imply to enlist a FIBRA in the stock market? Besides accomplishing the solicitations and high standards of information, transparency and corporate government in order to create a profile in the stock market, The FIRBAs offer immediate liquidity to the real estate investor. If whoever buys an apartment would like to sell, must enter a process that could last a couple of months in the best of case a couple of years, depending of the dynamic of the market for the real estate in question. If you invest in a FIBRA, you may speak to its promoter in the Stock Exchange, to whomever has an account and can buy the CBFI, with it; it would have the resources coming from the sell of three days. Another advantage of this vehicle is that the minimum amount required to invest is drastically reduced. With approximetly $2,250 pesos, you can acquire 50 CBFIs from FIRBA UNO, for example, while an apartment can cost several million pesos.
FIBRAs in Mexico where born with the IPO (Initial Public Offer for its acronym in English) of Fibra Uno, with whom I had the honor and fortune to work with. They were hard moments, because we were taking the market to places very few people understood. Thanks to the conviction of Grupo E and its partners, as well as the support of visionary investors in Mexico and others who are foreign, we achieved to take the Stock Market to the first FIBRA of Mexico.
So, were did the FIBRAS go in the Stock Market of Mexico? I think we can expect more players in the world of the real estates of the country to enlist their operations in the stock market. We have the case of FIBRA Shop, a specialized operation of the commercial sector, which is in process of launching into the market. We will also continue to see a tendency in the specialization of new vehicles and a greater number of enlisted FIBRAS.
Text Jorge Humberto Pigeon Solórzano
Photos: SANTANDER