Los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD´s) son vehículos financieros que, a una década de haberse creado, han aportado a la inversión y desarrollo inmobiliario industrial del país.
Durante este lapso, han desfilado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) ocho firmas o administradores enfocados, en su totalidad o en parte, a financiar el desarrollo de parques, naves y edificios para uso industrial.
En conjunto, los emisores de este ramo inmobiliario han realizado colocaciones por alrededor de 30 mil millones de pesos (mdp), de acuerdo con información de la plataforma Proyectos México. Parte de este capital ha sido utilizado para el desarrollo de por lo menos 125 propiedades.
En el conteo se incluyeron tanto a emisores considerados “puros del sector inmobiliario industrial”, y a aquellos que combinaron entre sus inversiones inmobiliarias las del segmento industrial, así como otras adquisiciones o desarrollos tales como viviendas, centros comerciales o terrenos.
Sin embargo, la derrama continúa entre nuevos emisores como Grupo Amistad y O’Donnell, quienes el año pasado, cada uno por separado, colocaron un CKD puramente del sector de bienes raíces industrial. “Ha sido importantísima la aparición de los CKD´s para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios del país”, manifestó María Ariza, directora de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) y una fuerte promotora del mercado de capital privado en México, el sector que por excelencia ha sido emisor del instrumento.
Puerto Caoba.
Alternativa de capital
Para el mercado inmobiliario mexicano, estos vehículos representan una fuente alternativa de financiamiento institucional, teniendo como mayor inversionista a las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores), que concentran los recursos provenientes del ahorro para la pensión de los trabajadores mexicanos y que actualmente poseen, en conjunto, entre los 19 existentes, más de 3.8 mdp en activos.
Mediante los CKD´s, un administrador o manejador de fondos levanta capital entre diversos inversionistas institucionales, tipo afores, aseguradoras y banca privada, para destinarlos a proyectos inmobiliarios y de infraestructura. Un rasgo característico de estos vehículos, es que son listados en la bolsa de valores y rinden informes con el propósito de ser transparentes.
María Ariza consideró que estos vehículos han cumplido su función al 100%, e incluso, algunos ya han desinvertido sus proyectos financiados mientras otros continúan con la derrama de los recursos levantados entre el público inversionista, buscando liquidez y espacios de desinversión.
Justo entre este grupo de emisores que han anunciado la venta en activos invertidos y han agotado los recursos captados, están firmas como Prologis, Prudential y Finsa.
De los nueve administradores, únicamente dos regresaron al mercado de valores local a hacer nuevas colocaciones.
Tal es el caso del fondo de capital privado Artha Capital que, de acuerdo con 414 Capital, ha llevado a cabo nueve ofertas de CKD´s entre los años 2010 y 2018, con lo que se posiciona como el administrador que más ha echado mano de este instrumento para financiar sus proyectos, que además de parques y naves industriales, también se ha dedicado a fondear desarrollos hoteleros y residenciales.
Grupo IGS, un desarrollador mexicano y administrador de fondos fundado en 1997, ha colocado tres Certificados de Capital de Desarrollo en el mercado local, los primeros dos en el año 2011 y el tercero en el 2017. Las inversiones no solo fueron destinadas para el desarrollo de naves industriales y centros de distribución en los principales mercados de México, sino también para la adquisición de tierra y el desarrollo de proyectos de vivienda.
Un caso particular fue el de Finsa Real Estate, empresa desarrolladora y administradora de propiedades industriales en México, que en 2012 colocó su primer CKD en la plaza bursátil mexicana, pero que tres años después, en alianza con Walton Street Industrial, un administrador de fondos de inversión inmobiliarios, emitió otro Certificado de Capital de Desarrollo por 5 mil mdp, para en conjunto formar un portafolio con alrededor de 1.8 millones de pies cuadrados de edificios industriales clase A, ubicados en las ciudades mexicanas de Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez, Saltillo, Nuevo Laredo, Reynosa, entre otras.
Para el mercado inmobiliario mexicano, los CKD´s representan una fuente alternativa de financiamiento institucional.
Los pioneros
Prologis fue el primer CKD industrial en salir a la luz en el mercado bursátil mexicano. Con la colocación obtuvo 3 mil 300 mdp, el 30 de julio de 2010.
Cuatro años después, el emisor vendió al Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) Prologis los edificios industriales en los que invirtió en México. Por lo que también se convirtió en uno de los primeros CKD´s en haber puesto a la venta sus activos y agotar la totalidad de los recursos.
Prudential es considerado como el segundo CKD industrial del mercado mexicano. A través de este vehículo levantó capital por 3 mil 95 mdp, dichos recursos los invirtió en el desarrollo de parques, naves y edificios para uso industrial; en total fueron 32 propiedades localizadas en estados como Guanajuato, Coahuila, Baja California, Jalisco y Nuevo León.
La inversión ya ha sido consumada, pues el fondo de capital privado vendió todos los inmuebles que conformaban el patrimonio del fideicomiso denominado Prumex Industrial III.
En ese mismo año, 2010, Artha Capital, firma de capital privado con más de 28 mil mdp de activos bajo administración, colocó su primer Certificado de Capital de Desarrollo.
A través de su plataforma industrial de inversión denominada Frontier, ha consolidado un portafolio de más de 2.9 millones de pies cuadrados rentables, y otros 2.5 millones de pies cuadrados en desarrollo, según muestra su sitio de internet.
Con los fondos de capital de desarrollo listados en Bolsa, fondeó seis propiedades industriales con ubicaciones en Hidalgo, San Luis Potosí, Jalisco, León y Mérida.
Adicionalmente, con los CKD´s del 2015 y 2018, ha financiado una cartera de propiedades industriales, localizadas en Nayarit, Estado de México, Baja California, Querétaro y Guanajuato.
Un rasgo característico de estos vehículos, es que son listados en la Bolsa de Valores.
Continúan las emisiones
El año pasado, cuando Grupo Amistad hizo la emisión de un CKD, anunció sus planes de agregar un millón de metros cuadrados a su portafolio actual de propiedades en renta en los próximos seis años.
Mientras que O’Donnell Capital Management está por arrancar el desarrollo de un parque industrial de 90 mil metros cuadrados, denominado Proyecto La Laguna, ubicado en el Estado de México, el cual estará listo en mayo de 2020. Esta primera inversión del fondo está estimada en mil 400 millones de pesos.
A finales del pasado mes de agosto, O’Donnell reabrió su fondo con el que levantó 945 mdp en el mercado de valores local, que se suman a los 2 mil mdp de su primer CKD colocado a finales del 2018.
María Ariza estimó que hay muchos estados en donde hay oportunidades de continuar con el desarrollo inmobiliario y generar grandes rendimientos para los inversionistas. Todavía hay potencial de seguir haciendo colocaciones de capital. “Vamos a ver a dónde nos llevan los CKD´s, pero esperamos que sigan, y que la manera en que se siguen invirtiendo los capitales a través de estos instrumentos continúe, porque ha despertado y ha desarrollado una industria enorme”, sostuvo la ex directora de la Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap).
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: GTB / forbes /
