La inversión inmobiliaria de alto nivel en Acapulco ha crecido en forma exponencial, al grado de lograr una verdadera transformación en diversas zonas y llegando a representar hoy el volumen de venta de propiedades de esparcimiento más grande del país. El monto de inversión en Acapulco ha sido de 40 573.8 millones de pesos en los últimos dos años, lo que traducido en dólares representa una derrama superior a 3600 millones de dólares.
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A partir del 2003 la inversión en diversas zonas del Puerto modificó el rostro urbano que tenía. Por ejemplo, en Playa Diamante, que se conecta por la Costera de Las Palmas en la Zona Diamante, los desarrollos inmobiliarios se multiplicaron de un año a otro, hasta ocupar prácticamente todos los terrenos disponibles de ese paradisiaco rincón de la ciudad.
Lo que hasta hace algunos años sólo era ocupado por los hoteles Princess y Pierre Marqués, y posteriormente por Vidafel y Mayan Palace, actualmente recibe la más cuantiosa inversión en desarrollos inmobiliarios exclusivos y novedosos. Con esto se genera además un vínculo de desarrollo con Playa Bonfil y se empujan los desarrollos hacia Tres Vidas y, lo que le dio nombre y renombre a aquella zona, Punta Diamante.
Esta zona es la que hoy los desarrolladores, turistas y pobladores denominan “el nuevo Acapulco”, una zona adecuadamente planeada. En este sentido, Acapulco se constituye como una auténtica joya turística e inmobiliaria, por ser un destino integrado por Playa Diamante, Punta Diamante y Real Diamante.
Este nuevo Acapulco es una zona con mayor seguridad, mejores servicios, más ordenada, más limpia, por lo que, aparte de la plusvalía natural de los terrenos, se tiene un plus importante debido a su propia planeación.
IMPULSO GUBERNAMENTAL
Mayan Lakes.| CORTESÍA GRUPO MAYAN
El Procurador de la Inversión de Acapulco, Antonio Palazuelos Rosenzweig, señaló que una renovada actitud de las autoridades impulsó la inversión multimillonaria que se realiza hoy en el Puerto. Es que desde el inicio de la administración del actual Presidente Municipal de Acapulco, Alberto López Rosas, se ponderó a la legalidad como el instrumento más efectivo para el desarrollo económico. “Inmediatamente instaló el Consejo Municipal de Fomento Económico, Inversión y Desarrollo de Acapulco de Juárez 2002-2005 (Comufeid), y creó la Procuraduría de la Inversión como una Unidad de Fomento a las Inversiones, lo que ha dado resultados sin precedente en Acapulco”.
Pero independientemente de lo que pueden señalar las mismas autoridades, los desarrolladores coinciden en que se han recibido apoyos y estímulos desde los tres niveles de gobierno, aunque destacan el estatal y el municipal.
Daniel Pérez Gil de Hoyos, Director General de Inmobiliaria Dangil, consideró que “la búsqueda de plusvalía es un elemento importante como cliente, pero como desarrollador va más allá que esto, ya que el gobierno del Estado está haciendo un esfuerzo significativo por dar incentivos fiscales para activar la inversión. Estos van desde las licencias de construcción hasta los pagos de prediales y derechos de adquisición de los terrenos”.
Al respecto, Federico Barton Guajardo, Director General de J.Q. Bienes Raíces, afirmó que los estímulos fiscales que actualmente ofrece el gobierno estatal y municipal son sumamente atractivos, ya que favorecen al constructor y fortalecen la creación de empleos, así como también la asignación de nuevas cuentas prediales para beneficio del municipio.
Bernardo Martínez, Director Comercial de Grupo Alsum, ratificó esta posición al señalar que el actual gobierno del Estado de Guerrero, encabezado por René Juárez Cisneros, con estímulos fiscales, estatales y municipales, ha sido diferente de otros gobiernos: “Sí, ha habido interés y ayuda gubernamental para que se incrementen las inversiones”. Y agregó que Acapulco tiene un crecimiento natural, pero esta situación lo ha estimulado más, porque de alguna forma los trámites, permisos, etc., no son una carga fuerte para el desarrollador.
Daniel Pérez Gil de Hoyos
El gobierno del estado está haciendo un esfuerzo significativo por dar incentivos fiscales para activar la inversión
Por su parte, Jesús Gallegos, Director General de Mayan Resorts, dijo que por más mercado que exista, si no se dan las condiciones adecuadas en cuestión de permisos e incentivos el desarrollo se frena de inmediato.
Palazuelos fue concreto al indicar que hay algo que distingue y relaciona a todos los proyectos en desarrollo y recién terminados: “Todos ellos han recibido estímulos fiscales del ámbito municipal, que van hasta 75 % en el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI O ISABI), 70 % en el impuesto predial por el tiempo que dura el desarrollo del proyecto y 60 % en derechos por licencia de construcción. Estos estímulos, como su nombre propiamente lo dice, han representado un atractivo para los desarrolladores inmobiliarios que hasta hace algunos años eran sujetos a tratos inquisitorios y discrecionales por parte de la autoridad para desarrollar un proyecto cualquiera, y lejos estaban de recibir apoyo y descuentos por arraigar sus inversiones, generar empleo y consumo entre los proveedores locales”.
Fairmont Acapulco Princess.|CORTESÍA FAIRMONT
INVERSIONES MULTIMILLONARIAS
Estas condiciones han permitido una derrama multimillonaria de inversiones en lo que se denomina “el nuevo Acapulco”. De acuerdo con información del Comufeid, durante la pasada administración (1999-2002) en Acapulco se captó inversión por 5357.5 millones de pesos. En contraste, en los últimos dos años (2003-2004) tan sólo la inversión estimulada por el Comufeid ya superó en más de 200 % a toda la captada en el pasado gobierno, al sumar en números redondos 12 021 millones de pesos.
Por otra parte, hay que destacar que la inversión no incentivada con estímulos fiscales de diciembre de 2002 hasta agosto de 2004 sumó 1421 millones de pesos adicionales, de acuerdo con información de la Secretaría de Desarrollo Urbano, Obras Públicas y Ecología. Es importante señalar que en estos montos de inversión sólo están considerados el valor de las licencias de obras de construcción y remodelaciones de locales comerciales, infraestructura de telefonía y desarrolladores de vivienda, entre otros, ya que la información definitiva para concretar cada proyecto es cuando menos el triple del valor de su obra.
Palmeiras.|CORTESÍA GRUPO ALSUM
Adicionalmente, algo sumamente prometedor es que tanto la inversión prometida como en ejecución representa más de 26 500 millones de pesos. Si a todo esto se le suma la inversión en vivienda popular, el total de inversiones captadas en Acapulco en la presente administración (apenas dos años) es de 40 573.8 millones de pesos.
LA RUTA DE LA INVERSIÓN
Dichos recursos se ven reflejados en desarrollos concretos, desarrollos turísticos inmobiliarios como el Heritage Fairmont Place (de la cadena Fairmont Resorts), Playa Mar Diamante II y III (de Inmobiliaria Parque Reforma), Mayan Lakes (del Grupo Mayan Resorts), y Las Olas (de Grupo Gicsa), que demuestran el atractivo para las grandes cadenas.
Antonio Palazuelos Rosenzweig
La procuraduría de la inversíon y la COMUFEID han trabajado estrechamente para protejer el boom de las inversiones.
Además de todos los condominios que se han venido construyendo, como Palmeiras (de Grupo Alsum), Albatros (de Operadora Albatros), Amarinthos, Acuarelle y Costa Romanza (de inversionistas particulares), así como recientemente el Mega Desarrollo Inmobiliario Coral Diamante y Villas Marsur, de las empresas del mismo nombre, que se construirá sobre la intersección de Costera de Las Palmas y Boulevard de las Naciones.
Hacia el nuevo Boulevard de Barra Vieja, desarrollos inmobiliarios como Puerta Mar, Vidamar y Club Vidamar, Torre Dos Soles, Puentes del Mar y Playa Vela (desarrollos inmobiliarios de interés medio alto, en los que por primera vez Grupo Geo incursiona para este segmento a través de su subsidiaria G-Homes) han venido a modificar la plusvalía de la zona que antes era vista como un paso hacia una zona turística de descanso y no de vida, como actualmente se perfila.
Lo que originalmente le dio nombre a la Zona Diamante, es decir, Punta Diamante, actualmente recibe inversiones sobre el condominio Real Diamante y las faldas de la península que dan a las aguas de la Bahía de Puerto Marqués. Ahí, desarrollos como Vista Real, de Consorcio del Pacífico Sur, y condominios como Del Mar, de Taller de Arquitectura de México, y Condominio Acavista Mar, son quizás las inversiones más representativas que sobre esa zona de Acapulco Diamante se están desarrollando y que, paradójicamente, era Punta Diamante la zona que daría atractivo y nombre a esa parte del Puerto.
Actualmente está en proceso de ser desarrollado por inversiones anunciadas, como Apoala Villa Náutica y Urbanización de la Península por el Grupo Mexicano de Desarrollo con su proyecto El Remanso.
Frente a Punta Diamante y del otro lado de la Bahía de Puerto Marqués, otro exclusivo fraccionamiento añejo y con historia es el de Pichilingue Diamante, actualmente se desarrollan allí proyectos inmobiliarios, como Villas Esmeralda, Villas del Puerto y la anunciada construcción de Pichilingue Grand Residence, que vendrán a unirse a propiedades de personajes políticos que prefirieron desde el pasado esta zona por su belleza y controlado acceso.
Y si faltaba algo, lo que hace mucho tiempo no sucedía, la construcción de condominios en la Bahía de Santa Lucía ha sido otra de las variables que no estaban contempladas hasta hace unos años como atractivo del Puerto.
Por ejemplo, la terminación de lo que hoy es la Torre Palma, responsabilidad de los propietarios de la cadena Hoteles Emporio, el Condominio Nautilus sobre la Condesa, el Condominio Residencial Costera, y el Condominio Marazul, responsabilidad de la familia Zyman, así como el proyecto inmobiliario Villas del Sha, en el Fraccionamiento Guitarrón, con colindancia y alberca de mar hacia la Bahía de Santa Lucía, son la clara muestra de que el Acapulco Dorado también sigue brillando y siendo atractivo de compra en materia inmobiliaria.
Las últimas dos zonas hacia donde se ha dirigido la inversión inmobiliaria son la del Acapulco tradicional (también llamado “Náutico”) hacia Caleta, y una zona que hasta hoy no había sido apreciada, a pesar de la belleza de sus acantilados, comparables a los de la costa francesa, que es la de Pie de la Cuesta. Aquí los desarrolladores se han concentrado en ofrecer productos inmobiliarios a un segmento de mercado con menor poder adquisitivo, pero que busca disfrutar de Acapulco, en tanto lugar de descanso y residencia.
BOOM INMOBILIARIO O SOBREOFERTA
Playa Vela.|CORTESÍA G HOMES
Roberto von Hauske, Director General de Makler von Hauske Bienes Raíces, aseguró que hay un boom inmobiliario residencial en Acapulco: “El crecimiento inmobiliario de alto nivel que se viene dando en Punta Diamante es un fenómeno que lleva alrededor de tres años, en los que ha crecido en forma exponencial, con la participación de inversionistas nacionales y extranjeros”.
Federico Barton Guajardo
Los estímulos fiscales que actualmente ofrece el gobierno estatal y municipal son sumamente atractivos, ya que favorecen al constructor y fortalecen la creación de empleo
Von Hauske expresó que invertir en propiedades inmobiliarias siempre ha sido catalogado como algo seguro, pero que Acapulco ha crecido en los últimos años por varias razones. En su opinión: “porque las inversiones financieras tradicionales producen pocos intereses, porque Acapulco está a tres horas de distancia del mercado potencial más grande del país, y porque se ha definido la diferencia de tipo de propiedades con vocación turística y de esparcimiento en los diferentes nichos de mercado, es decir que pueden comprar una segunda propiedad de fin de semana. Todo esto, unido al Branding Acapulco, que significa vida nocturna, restaurantes de alto nivel, golf, tenis, una vista espectacular y una infraestructura nueva con crecimiento organizado, como es la Zona Diamante, genera plusvalía y seguridad en los inversionistas”.
Para Rodrigo Igartúa, socio de Desarrolladora BDI, sin duda hay un boom inmobiliario: “Tenemos que pensar que Acapulco es el único destino de playa para la zona metropolitana de las ciudades de México, Cuernavaca, Puebla y Toluca. Para la gente es muy importante saber que se llega en coche, porque cuando se involucran aeropuertos se vuelve más complicado. El nicho de mercado es de 25 millones de personas, con 1 % que tenga interés habrá 250 000 potenciales compradores, por lo que una oferta de 2000 a 2500 condominios es adecuado para este mercado”.
Igartúa aseguró que la demanda es primordialmente de nacionales, toda vez que a Acapulco no se le ha dado la publicidad y promoción internacional que merece, pero aun así la demanda es muy interesante. Asimismo, agregó que la demanda tiende a estabilizarse después de haber estado un poco sobreofertado: “La competencia es fuerte, cada día hay quien ofrece mejores proyectos a los clientes, mejores acabados y mejores servicios, como paddel, gimnasio, etcétera”.
Pérez Gil de Hoyos coincidió en que hay un boom inmobiliario residencial, que se nota en la gran cantidad de desarrollos que se ofrecen y con características distintas cada uno. Y añadió que se está generando un nuevo modelo de negocio en Acapulco, basado en el concepto de “comunidad” o “club privado”, con el enfoque de tiempos fraccionados o en un pull de inversionistas con acceso a diferentes propiedades alrededor del mundo.
El punto de vista de Martínez es que llevamos un par de años con un boom inmobiliario en el Puerto de Acapulco y que seguirá existiendo, por la potencial demanda que genera la cercanía de la ciudad de México y porque todavía queda extensión de terrenos en la zona de Playa Diamante.
Otra opinión calificada es la de Barton, para quien existe un boom inmobiliario ya que los grandes y medianos constructores se han dado a la tarea de construir modernos desarrollos turísticos residenciales, enfocados a aquellas personas y familias que cuentan con una gran necesidad de tener un lugar de esparcimiento y convivencia familiar, y se ha visto en los últimos años que el publico ha respondido de una manera muy efectiva.
Sin embargo, Gallegos opinó que aunque sigue siendo un buen mercado inmobiliario cree “que hay más oferta que demanda, y el mercado se podría saturar y convertirse en un nuevo D.F. si no se cuida la densidad y la infraestructura”.
Sin embargo, no todo es color de rosa, porque si bien hay mucha inversión inmobiliaria en Acapulco, con participación de firmas locales como internacionales, también hay inversionistas poco conocedores e inexpertos. Las acciones de estas personas, que atraídas por el éxito de numerosos desarrollos invierten sus recursos, pueden ocasionar una saturación si no lo hacen en forma planeada, como ya ha sucedido en ciertas regiones del país, principalmente en el noreste.
Por ello es importante que el potencial comprador no sólo evalúe la ubicación, el tamaño, los servicios y el precio, sino también la calidad de la construcción y el respaldo de la firma que está detrás del proyecto. Sólo así se asegura el éxito de la adquisición.
PROTEGIENDO LA INVERSIÓN
Palazuelos señaló que la Procuraduría de la Inversión y el Comufeid han trabajado estrechamente para proteger el boom de las inversiones, desde la tramitología para obtener permisos y licencias, hasta el otorgamiento claro, transparente, público y colegiado de estímulos fiscales, con criterios de medición y asignación con base en tiempos de inversión y montos de aplicación de recursos.
La perla, Real Diamante.|CORTESÍA DIAMANTE
“En este sentido, el gobierno municipal de Acapulco de Juárez, de diciembre de 2002 a octubre de 2004, ha otorgado de manera global más de 50 000 millones de pesos en estímulos fiscales. Ello ha representado un ahorro por falta de erogación por parte de los inversionistas, lo que se ha traducido en que Acapulco sea la ciudad con menor índice de desempleo, con tan sólo 0.8 % promedio en lo que va de la presente administración. Este impulso de inversión, independientemente del empleo, también trae consigo beneficios adicionales, por ejemplo que Acapulco sea el primer destino nacional en segunda residencia”, comentó Palazuelos.
Al respecto, el Director General de Inmobiliaria Dangil estimó que en tanto se mantengan los actuales esquemas de apoyo a los desarrolladores, o cuando menos a aquellos que están cumpliendo con los requisitos del gobierno estatal, estarán garantizadas las inversiones futuras.
Roberto Von Hauske
El crecimiento inmobiliario de alto nivel que se viene dando en Punta Diamante es un fenómeno que lleva alrededor de tres años
Cuestionado sobre las expectativas para las futuras inversiones en Acapulco, Barton consideró que el panorama se ve muy atractivo y es muy difícil pensar que este crecimiento se vaya a detener pronto. Puesto que, conforme transcurre el tiempo, siguen llegando nuevas inversiones, nuevas constructoras con proyectos inmobiliarios cada vez más sofisticados. Expresó que el gran problema es que ya no existen terrenos con playa en las cercanías de la bahía, no obstante afirmó: “Nosotros, como promotores inmobiliarios, seguiremos haciendo nuestra tarea de continuar invitando a inversionistas para que construyan en Acapulco, ya que a este negocio nos hemos dedicado por más de 20 años consecutivos y estamos conscientes de que a mayor inversión en nuestro negocio mejor nos irá en el futuro”.
Aunque, según la opinión del Director General de J.Q. Bienes Raíces, hay que decir que no sólo es negocio para el gran inversionista, pues los compradores de bienes raíces en Acapulco han podido experimentar alta plusvalía en la adquisición de bienes raíces, sobre todo en el caso de los desarrollos que han salido en preventa.
Es importante señalar que la reactivación económica del Puerto se ve equilibrada, con los servicios y equipamientos necesarios para atraer a los compradores. También sobresale el hecho de que los estímulos fiscales han promovido la construcción de nuevas plazas comerciales y cines, lo que no sucedía desde hacía tiempo en Acapulco. Y además de esto hay que señalar la construcción de hoteles, algunos de ellos con el perfil de hotel boutique, así como también las remodelaciones de discotecas, que le han dado a Acapulco el respaldo para una inversión garantizada, tanto para el desarrollador como para el comprador.
INFRAESTRUTURA DISPONIBLE
A diferencia de lo que está sucediendo en las grandes metrópolis de nuestro país, donde la inversión inmobiliaria residencial ya está propiciando un problema en los servicios de infraestructura (luz, agua, drenaje, etc.), en Acapulco el gobierno estatal y el municipal se han dado a la tarea de prever las demandas futuras y se han hecho inversiones nunca antes vistas en este tema.
Rodrigo Igartúa
La demanda tiede a estabilizarse despúes de haber estado un poco sobre oferta
Sobre este aspecto, Igartúa aseguró que tienen muy buenos servicios, aunque no son económicos, y que en el caso particular de su desarrollo tienen la ventaja de estar en un fraccionamiento con planta de tratamiento de agua y garantía de servicios de por vida, aunque no son tan baratos.
Daniel Pérez aseguró que actualmente está satisfecha la demanda de servicios de infraestructura. Sin embargo, no hay que olvidar que estas inversiones generan zonas de servicio, gente que trabaja para estos complejos, los cuales son de muy alta densidad y demandan agua, luz, etc., y si esto no se prevé puede llegar a ser un problema serio.
PRECIOS
Sobre los desarrollos en particular, los entrevistados coinciden en que hay gran variedad de oferta y características para todos los gustos. Veamos algunos ejemplos.
Jesús Gallegos expresó que el proyecto insignia en este momento del Mayan Resorts es el desarrollo en comunidad privada denominado Mayan Lakes, que consta de un condominio vertical, con un máximo de tres niveles, cuyos precios van desde 200 000 dólares. Está rodeado de lagos y canales navegables, tiene acceso a casa club, con spa y gimnasio, así como a los clubes de playa de adultos y de sea garden, que son administrados por ellos mismos. Y agregó que por otro lado continúan “con el éxito en las ventas del mejor desarrollo de residencias en golf, Villas Xcaret, con precios desde 500 000 dólares.
Lagunas.|CORTESÍA PROINMOBLIARIA
Por su parte, Igartúa señaló que actualmente tienen tres desarrollos: Rincón del Mar, que consta de 15 villas con terraza y alberca, a unos pasos del club de playa del fraccionamiento Real Diamante, Vista del Mar, 8 villas, y Villas del Puerto, en Pichilingue, que son nueve casas, cada una con alberca, y que contará con embarcadero. Los tres están en construcción, y piensan entregarlos a partir de la mitad del año 2005, con valores que oscilan entre 450 000 y 900 000 dólares.
En el caso de Inmobiliaria Dangil, su desarrollo EOS consta de tres torres muy exclusivas. La primera es de ocho departamentos, cuya entrega comenzó en este mes; la segunda torre es de seis departamentos, y la tercera torre de tres departamentos. Estas dos últimas torres están proyectadas pero aún no se inició su construcción. El desarrollo EOS está ubicado en Real Diamante y los precios de venta van de 670 000 a 885 000 dólares.
Finalmente, Residencial Palmeiras, en Playa Diamante, de Grupo Alsum, cuya primera parte se está entregando también en este mes y la otra en junio del año venidero. Consta de 67 departamentos, donde la unidad tipo es de 315 metros cuadrados, con cuatro recámaras y tiene un costo promedio de 650 000 dólares.
ECONOMÍA EN RECUPERACIÓN
De acuerdo con el Centro de Análisis y Proyecciones Económicas para México (CAPEM), el Producto Interno Bruto (PIB) del Estado de Guerrero creció a un ritmo anual de 1.8 % en el año 2003, y estima que en 2004 habrá crecido 3.0 % y en 2005 lo hará en 3.5 %.
Jesús Gallegos
Por más mercado que exista, si no se dan las condiciones adecuadas en cuestión de permisos e incentivos el desarrollo se frenará de inmediato
El sector servicios habrá sido el más dinámico en 2004, con un avance de 3.2 %, donde de manera particular el sector comercio, restaurantes y hoteles, tendrá un crecimiento de 4 % y estima que lo hará en 4.4 % para 2005.
