|CARLOS FERRER

En términos generales, la actividad inmobiliaria no podría tener un mejor contexto macroeconómico este año: reservas internacionales óptimas, una real paridad cambiaria, bajos niveles de inflación y el ingreso de capitales extranjeros.

A diferencia de mercados consolidados, como Estados Unidos (donde el nivel de endeudamiento del desarrollador y la madurez del sector empiezan a limitar las ganancias de los inversionistas patrimoniales de oficinas, centros comerciales y espacios industriales), en México, empresarios y consumidores sacan provecho del contexto actual.

Este año es entonces un espejo fiel de lo que empezaba a definirse en 2004. Un fuerte impulso a las inversiones en centros comerciales y vivienda, la reorientación de nuevos mercados en el rubro industrial y cautela en oficinas, resumen la dinámica del negocio.

Grandes operaciones inmobiliarias y perspectivas más profundas de nuevos jugadores en el mercado están generando un negocio más sólido.

Centro comercial Plaza Moliere|ADRÍAN GARCÍA V.

Empresas de corretaje como Cushman & Wakefield (C&W), Alles Group, Jones Lang LaSalle y Colliers Internacional, el Instituto Comercial e Industrial (ICEI) y el International Council of Shopping Center (ICSC) explicaron a Real Estate lo qué se puede esperar para el año que empieza.

COMERCIO EN EXPANSIÓN

El sector comercial es el verdadero ganador de la expansión que se vive, así como la razón del furor entre desarrolladores, comerciantes y fondos de inversión.

El motivo más importante que da origen a los múltiples planes de desarrollo entre los líderes de la industria se dirige hacia los índices de densidad comercial por habitante, mismos que aún están por debajo de lo registrado en otros países de América Latina, como el caso de Chile.

Centro comercial Santa Fe|ADRÍAN GARCÍA V.

El retail en México, como también se denomina a este mercado, apenas tiene una penetración de 45 por ciento en la población, mientras que en Estados Unidos es de 78.8 por ciento.

“Es una oportunidad de inversión debido al elevado ingreso per cápita que se registra en algunas zonas de las grandes ciudades”, según reporta un estudio de Colliers Internacional.

Las regiones con mayor actividad de nuevas construcciones son Guadalajara, Monterrey, Torreón y Chihuahua, donde cadenas de tiendas departamentales convencieron a empresarios locales para edificar complejos, aun a costa de fomentar la saturación del mercado.

 Una historia que refleja esta situación es Guadalajara. Con seis plazas comerciales y dos proyectos en construcción, tiene uno de los movimientos más intensos en cierres inmobiliarios de locales comerciales.

El origen de la vorágine se debe a la llegada de centros tipo Galerías Guadalajara, un centro comercial de moda, que con 250 locales duplicó la oferta inmobiliaria, ya que este centro se localiza apenas a 1.8 kilómetros de La Gran Plaza con 320 locales construidos.

Este sitio cuenta con boutiques, calzado, snacks, restaurantes, tiendas departamentales y de servicios, además de un Cinépolis y subanclas secundarias como una Mega Comercial Mexicana y un Sam’s Club.

Pese a que no existen números sobre el comportamiento de los precios y absorción de espacios, la fuerte promoción de nuevos conceptos alienta innovadoras incursiones empresariales.

Además, los fondos de inversión, conscientes de la oportunidad, han vislumbrado nuevas ciudades donde la necesidad exige resultados inmediatos. Es el caso de Grupo Acción con  Kimco Realty Corporation, otro es REIT (Real Estate Investment Trust) de Nueva York, con quien arma un portafolio de centros comerciales con tiendas de autoservicio.

Kimko es propietario de centros comerciales en Estados Unidos, que están anclados con tiendas de autoservicio. Su primer inversión la cerró en octubre de 2003, con un centro comercial de 11 millones de dólares en el centro de Ciudad Juárez, teniendo como ancla a Soriana y algunas tiendas subancla como KFC, Banorte, Peter Piper Pizza y Wendy’s. En 2004 invirtió entre 30 y 40 millones de dólares orientados a la ampliación de nuevos centros en ciudades medias, como México, Guadalajara, San Luis Potosí y Monterrey.

Como éste, hay un total de 30 proyectos de centros comerciales que generarán una inversión de mil 300 millones de dólares; éstos pertenecen a la nueva oferta de complejos inmobiliarios prevista para el bienio 2004-2005 a nivel nacional, según la estimación del International Council of Shopping Center (ICSC) México y Centroamérica, capítulo México.

“Este año será igual de dinámico en cuanto a nuevas inversiones. Han sido periodos de rápido crecimiento, sobre todo lo que ha sido y se ve en torno a ciudades intermedias que no eran lo más atractivo para desarrollar”, explicó Xavier Pumarejo, director general de ese instituto.

La expansión se dirige hacia Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros, Tehuacán, Puebla, Morelia y Juárez, donde no existen este tipo de desarrollos.

Pero no todas las modalidades de proyectos serán las fórmulas a seguir por desarrolladores e inversionistas.

“Las modalidades más reproducidas de proyectos son los community center, que consideran en su estructura un supermercado, más áreas de locales de 5 a 15. En segundo orden de importancia vienen desarrollos de usos múltiples, hoteles, oficina y comercial, además de los tipo Outlet, de los cuales se abrieron cuatro en 2004”, añadió Pumarejo.

Las firmas GICSA, O´Connor Capital Partners con socios mexicanos, Consorcio ARA, Chelsea Property Group, Frisa, Sordo Madaleno, Caabsa, Gacción, Liverpool, Palacio de Hierro, Walmart, Cinemex, Cinépolis, Cinemark y Multimedios de Monterrey son los consorcios más representativos del desarrollo.

En cuanto a regiones, la ciudad de México y área metropolitana alojan nueve centros comerciales de las modalidades comunitarios, regionales, de usos mixtos, entretenimiento y tipo Outlet.

Algunos de ellos son de reciente creación, otros provienen de consolidaciones como el caso del área comercial del World Trade Center, un proyecto inmobiliario que ha pasado por varios capítulos, sin cerrar el círculo de su conceptualización.

Las franquicias son protagonistas importantes de la evolución comercial de este periodo. Un caso es la llegada a México del concepto Krispy Creme que abrió su primer local en Interlomas, y tiene planes de expandir 19 nuevos puntos de venta en los próximos cinco años.

OFICINAS EN CINTURA

Día con día, el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas en ciudades como Guadalajara, Puebla, Monterrey y Querétaro crece con paso firme, pero la ciudad de México sigue siendo el caso más sólido de expansión a nivel nacional.

En 15 años, la historia inmobiliaria ha registrado dos grandes ciclos, el último de los cuales está en su plenitud. La devaluación fue un punto importante en los noventa. En 1992 y 1993 se integraron al mercado 20 nuevos edificios, surgieron entonces el Centro Bursátil, Bursamex, Hemicor y otros.

Después de los terremotos de 1985, en la ciudad sólo existían los edificios Republic Bank, las torres Inverlat, Omega, Presidente, Parque Reforma, Citibank y Hewlett Packard.

En este momento, los precios, niveles de desocupación, metros cuadrados construidos y tasas de retorno de inversión son los factores de la lógica empresarial. En el Distrito Federal se vive el tercer año consecutivo de sobreoferta de espacios, sin embargo, de 1992 a la fecha, las superficies vendidas superaron la tasa nacional de crecimiento económico.

Esta situación, lejos de preocupar a los expertos de la industria, genera importantes oportunidades de inversión para empresas, por las oportunidades de compra o arrendamiento de espacios con precios realmente atractivos.

Sin duda, 1994 fue clave para el entorno que se vislumbra en el negocio de los espacios corporativos. Ese año se construyeron 24 edificios, se absorbieron 370 mil metros cuadrados de oficinas, que llegaron a costar hasta 45 dólares por metro cuadrado.

Actualmente, en la industria existen más de 200 edificios automatizados que absorben un promedio de alrededor de 300 mil metros cuadrados, además de 196 mil 111 metros cuadrados de espacio en construcción que se desarrollará entre 2006-2007.

Giovanni D´Agostino, directivo de Alles Group, dio a conocer algunos de los inmuebles que formarán parte del inventario de este año.

“Los edificios que se agregarán al inventario para el 2005 son Periférico Sur 4293, la primera fase de Los Atrios en Polanco, Torre Ángel en el Corredor Reforma Centro, Corporativo Metropol, Palmas 100, Central Palmas, Torre Esmeralda III y Prado Sur 260, en el Corredor Lomas Palmas y Torre Blanca, y Eurocenter en Santa Fe. 

Y considera que “la estabilidad en la economía mexicana ha proporcionado confianza ante los inversionistas tanto, nacionales como extranjeros, lo cual ha permitido un incremento en la actividad del sector inmobiliario”, explicó.

Entonces, ¿qué tan grande es el hueco de la desocupación? En los más de 2 mil edificios clase A, existen alrededor de 400 mil metros cuadrados disponibles.

Analistas de C&W y Jones Lang LaSalle opinan que lo sano en un mercado es un rango de desocupación de 10 a 15 por ciento.

Plaza Zinapán, Querétaro

Pedro Azcué, presidente de América Latina de Jones Lang LaSalle México, comentó que debido a las características vigentes del mercado, este momento no es ideal para la inversión en oficinas.

“A menos que se logre una buena compra de propiedad que ya se encuentre rentada”, añadió.

Para el usuario, “debido a que los precios en renta están relativamente más bajos que los de venta, los propietarios están dispuestos a tomar rentas más bajas con la idea de recuperarse en un futuro”.

Así, corporativos nacionales y extranjeros, por ejemplo, pueden aprovechar los atractivos precios y mudarse a un mejor corporativo.

Henry McDonald, uno de los más importantes generadores de contratos de optimización de oficinas y vicepresidente de CB Richard Ellis México, explicó que las rentas pueden bajar hasta puntos de indiferencia, en los que el propietario preferiría no rentar y esperar a que el mercado cambie, tal cual ha sucedido en épocas como 1995, tras la devaluación económica.

Aseguró que los desarrolladores no sienten pánico por los niveles de renta, que actualmente rondan los 18 dólares por metro cuadrado.

 De hecho, así como la actual situación está motivando cambios de oficinas, el contexto de competencia obligó a la calma de los desarrolladores que habían iniciado proyectos de inversión en este ramo.

En 1993, cuando había 449 mil metros cuadrados vacíos, se previó que la nueva oferta de este submercado daba para cubrir 6.7 años de oferta, lo que dispara cualquier promedio del mercado. Ese instante paralizó a una industria que había cerrado operaciones con precios de 40 dólares.

En fecha reciente, las rentas en zonas como Santa Fe cayeron de 25 a 18 dólares por metro cuadrado, en los últimos seis meses. Hace dos años, Coca-Cola Femsa en su cambio de oficinas cerró un contrato de arrendamiento de 18 dólares por metro cuadrado, mientras que Ford dejó Avenida Paseo de la Reforma para mudarse a Santa Fe con un nivel cercano de precios.

El corredor inmobiliario de edificios en Santa Fe, que ahora tiene un fuerte competidor en Reforma, podría establecer por tiempo indefinido un piso en rentas de 16 dólares por metro cuadrado y con ello contaminar a otros mercados.

Los ejecutivos de Jones Lang LaSalle saben lo que ha hecho la competencia. Hoy existen cotizaciones para construir interiores de oficinas e incluirlas en el precio de la renta, cuando hace algunos años nadie estaba dispuesto a hacerlo.

Además, la oferta de espacios es complementada por proyectos en desarrollo, es el caso de tres nuevos proyectos de uso mixto que se edifican sobre Paseo de la Reforma. Grupo Danhos construye, en Reforma 222, 20 mil metros cuadrados de oficinas; GICSA desarrolló, en su fase inicial, el edificio de oficinas donde Grupo Financiero HSBC consolida las que serán sus oficinas; así como Ideurban que levanta la Torre Libertad con 30 mil metros cuadrados, previstos de oficinas.

“Para el 2005, se espera una fuerte demanda de espacios corporativos con una previsible actividad de mercado, que considera 70 por ciento para empresas internacionales y 30 por ciento para empresas nacionales. Principalmente en la ciudad de México, donde actualmente se establecen los centros de negocios de empresas de alto nivel competitivo, ya que el DF es considerado como el principal centro de negocios a nivel nacional”, proyecta el área de investigación de mercados de C&W.

“Durante el 2004, la actividad de mercado de oficinas alcanzó casi 400 mil metros cuadrados de espacio vendido y/o rentado. El mayor porcentaje de la actividad se manifestó en edificios clase A+ y A.

Los sectores que registraron mayor actividad en renta y/o venta en la ciudad de México fueron Insurgentes, Reforma Centro, Polanco y Santa Fe. Se espera una actividad similar o mayor durante el 2005. Como compañía abarcamos 40 por ciento de la actividad de mercado total en la ciudad de México”, enfatiza el director general de C&W, Víctor Lachica.

En otra escena, Monterrey y Guadalajara concentran un número importante de edificios para oficinas. Tienen los suficientes servicios para que una empresa pueda reubicar alguna de sus sucursales en ambos estados. Las dos ciudades tienen la infraestructura necesaria para alojar nuevos e importantes desarrollos industriales con las más modernas instalaciones, que permitan a las empresas tener una mayor funcionalidad.

No obstante, dentro de estas tres ciudades, el Distrito Federal y Monterrey son las únicas con un mercado de oficinas clase A de importancia. En Guadalajara existen edificios de oficinas de buen nivel pero han sido desarrollados para ser ocupados por un usuario, es decir, no son especulativos, por lo cual el movimiento del mercado de oficinas es muy bajo.

INDUSTRIAL, UN ENFOQUE  CERTERO

Diseños atrevidos y espectaculares|ADRÍAN GARCÍA V.

Después de casi cuatro años de crecimiento continuo y especialización en regiones del país, como Monterrey, El Bajío, Querétaro, Guadalajara y Tijuana, inversionistas y desarrolladores tienen claro que los próximos tiempos serán de movimientos quirúrgicos para garantizar negocios exitosos.

“Monterrey es un mercado de manufactura industrial de maquiladoras, en donde más del 75 por ciento de las plantas son compañías americanas, 5 por ciento asiáticas, y 5 por ciento europeas. Estas empresas están dedicadas principalmente a la industria eléctrica (23 por ciento), automotriz (22 por ciento) y electrónica (14 por ciento).

“La tendencia de crecimiento en este mercado consideramos que se seguirá dando, ya que por su cercanía a los Estados Unidos como a la disponibilidad de mano de obra calificada la hacen una ciudad atractiva para este tipo de inversión”, según ejemplificó la firma de corretaje C&W. Y agregó: “Esta es la fortaleza de su origen”.

Y es que pese a su eterna vocación industrial, Monterrey prácticamente es un mercado que ha logrado alojar nuevos proyectos gracias al desarrollo industrial y de negocios experimentado en tiempos recientes.

En cambio, detalló la firma, Guadalajara es una economía que ha dado intentos de crecimiento pero sigue sin poder consolidarse en el mercado de oficinas e Industrial, éste último afectado por la elevada especialidad de plantas fabriles de la industria electrónica y de software, que le habían catalogado como el Sillicon Valley Mexicano.

A lo largo del año pasado se registró una importante actividad de mercado de naves, bodegas y terrenos industriales en la ciudad de México y sus zonas conurbadas. Fueron alrededor de 600 mil metros cuadrados de espacio industrial vendido o rentado.

Asimismo, se mantuvo la gran demanda de especulativo industrial “high-tech”, así como de espacio a la medida “built to suit”, principalmente en los sectores de Tepotzotlán y Cuautitlán-Tultitlán, ubicados al norte de la ciudad.

El área de investigación de mercados de C&W consideró que las expectativas para el 2005 son positivas, pues se prevé un aumento en la actividad de mercado, logrando niveles alcanzados en años anteriores. Esta previsión parte de la relación que existe entre la ocupación de espacios industriales y la actividad del sector, la cual experimentó una recuperación en su dinámica ante el mejor escenario en Estados Unidos.

Las industrias automotriz, textil y electrónica vivieron una recuperación en la segunda mitad del año que terminó.

Para la ciudad de México y el área conurbada la situación no es sencilla debido a la falta de terrenos para desarrollar nuevas instalaciones, pues los que están disponibles son fábricas antiguas que se convierten en modernas bodegas de distribución.

Por tal motivo, 85 por ciento de las operaciones inmobiliarias de este nicho se realizaron en el área de almacenamiento, más que en actividad de manufactura. Proyectos como San Martín Obispo, en el que se desarrollan 500 mil metros cuadrados de bodegas, fueron ocupadas en su mayoría.

En la misma área, GICSA, con tres proyectos, sumará al corredor inmobiliario de Tultitlán 400 mil metros cuadrados, que concentró la mitad de las operaciones de arrendamiento y compraventa, en el Estado de México.

Pese a estas incursiones, es un mercado que tendrá un año de maduración, según prevé C&W. En el 2003 se realizaron operaciones por más de un millón de metros cuadrados, lo que aumentó 70 por ciento en volumen de ventas durante 2004.

Líderes empresariales como Luis Guajardo Gutiérrez, de Grupo Acción, el fondo de inversión inmobiliaria más grande de México, consideran que la inversión patrimonial estará cuidadosa del desarrollo de nuevas incursiones, en especial porque los grandes fondos de inversión buscan consolidar portafolios eficientes de propiedades.