El mercado mexicano de retail vive una gran revolución. Los centros comerciales se están transformado; aquellos viejos formatos llamados tradicionales ya no existen.
Los grandes portafolios de centros comerciales, como el de FUNO (Fibra Uno) con 345 unidades, evoluciona para satisfacer la demanda de nuevos espacios de nuestros clientes (retailers), así como las necesidades y gustos de los visitantes. Por ejemplo, darle cabida a marcas que te demandan 2,000 a 3,500 m2 de espacio, o bien satisfacer la demanda de experiencias de los visitantes.
Adicional a los tamaños, en términos arquitectónicos no haces lo que quieres, sino lo que el mercado te pide, y con él, va de la mano todo el tema tecnológico.
Debes estar a la vanguardia en todos los aspectos, te tienes que adaptar, reconvertir o quedas fuera del mercado.
La Isla Cancún, Quintana Roo. Alberga la rueda de la fortuna más grande del país.
Retailers en expansión
Tenemos claro que nos debemos a nuestros clientes, por lo que nuestro crecimiento va de la mano con ellos.
Los inquilinos marcan la pauta del crecimiento. Por ejemplo, la llegada de marcas como H&M, C&A u Old Navy demandó espacios mucho más grandes que los tradicionales (se convirtieron en sub-anclas), así que transformamos nuestra oferta de área arrendable para darles cabida, e incluso en algunos casos, hemos hecho ampliaciones para recibirlos.
Pero no solo satisfacemos esa demanda de espacios más grandes, sino de nuevos segmentos que requieren presencia en centros comerciales.
Los servicios de todo tipo. Un caso es Telcel, donde lo que vende es el servicio telefónico. También los financieros —principalmente de bancos— que anteriormente no eran relevantes, hoy tienen mucha mayor presencia. Otro caso es el segmento de salud, que también está creciendo, a través de espacios dentales, laboratorios clínicos e incluso hasta hospitales; ya son un jugador importante.
La creatividad también es importante en la evolución del retail, por ello hemos sembrado entre nueve y diez huellas de hoteles en los estacionamientos de centros comerciales y son todo un éxito. También exploramos la presencia del sector educativo (capacitación), como universidades técnicas dentro de los centros comerciales, así aprovechamos los espacios y aportamos el tráfico de alumnos que previamente no existía. Hoy ya tenemos cuando menos cinco espacios de este tipo que nos han tomado algunas universidades.
Y como esto es una revolución, estamos pensando y analizando poner gasolineras en el estacionamiento de los power centers, no para los centros comerciales tradicionales. Vamos de la mano con nuestros inquilinos y si nos la piden se las vamos a poner.
La creatividad permite una evolución y ésta nos mantiene competitivos.
Food court y entretenimiento ocupan 15% de los espacios comerciales.
Food court y entretenimiento ocupan 15% de los espacios comerciales.
Entretenimiento estratégico
Un punto relevante es el entretenimiento, estamos tendiendo cada vez más hacia el esparcimiento. Por ejemplo, hay complejos de cines con un gran número de pantallas, pero no solo son cines, sino un sinnúmero de alternativas de todo tipo y para todas las edades.
Por ejemplo, la rueda de la fortuna más grande del país la tenemos en la Isla Cancún, algo así como el London Night.
Cuando nació FUNO, aproximadamente un 7% del área de un centro comercial era para entretenimiento; actualmente ya representa el 15%, el doble de tamaño. Íntimamente ligado, en el caso de los alimentos, los restaurantes, sucede algo similar al pasar de un 6.5% original a un 15% de los espacios rentables.
Todo ello ha propiciado que en muchos casos, el rol de las tradicionales y grandes tiendas anclas haya cambiado. Tenemos casos donde no hay la gran tienda departamental, ni la de autoservicio y el centro comercial funciona muy bien con las sub-anclas señaladas.
Mítikah, CDMX. El proyecto comprende una inversión de 20,0000 mdp.
La primera fase de Mítikah tendrá un espacio comercial de 110,000 m².
La primera fase de Mítikah tendrá un espacio comercial de 110,000 m².
Usos Mixtos
Pero esa transformación va más allá de tamaños, sino de conceptos inmobiliarios. Lo que estamos haciendo en FUNO es que, básicamente, los centros comerciales que estamos desarrollando son componentes dentro de proyectos de usos mixtos; de esta manera construimos desarrollos autosustentables, donde generas a tus propios consumidores.
Quizá el mayor proyecto es Mítikah, un desarrollo que será de 500,000 m2 de área rentable, en donde una quinta parte, aproximadamente 100,000 a 110,000 m2 son de retail. Estas autogenerando tus propios consumidores y lo estás haciendo en el polo comercial, que es lo mejor y el más activo.
Signos de fortaleza
El tamaño de FUNO nadie lo tiene en el mercado. Al cierre de junio pasado, contaba con un portafolio de 345 centros comerciales que sumaron 3.2 millones de m2 de Área Bruta rentable (ABR / GLA por sus siglas en inglés). Asimismo, la división comercial significa el 50.7% de los ingresos totales de la compañía.
Pero independientemente de su tamaño y sus buenos resultados, el músculo se observa en su tasa de ocupación, que fue de 94.8% al cierre del segundo trimestre del 2018.
Midtown Jalisco úbicada en una de las torres más altas de Guadalajara.
Patio Santa Fe, CMDX. Los usos mixtos te permiten generar a tus propios consumidores.
Portafolio en desarrollo
Mítikah.- Es el principal proyecto en desarrollo de FUNO, ubicado en la Ciudad de México. Con una co-inversión con Helios, la inversión estimada es de 20,000 millones de pesos (mdp). Este desarrollo de uso mixto incluye una espectacular oferta residencial, tres torres de oficinas, hotel e integra un componente comercial de alrededor de 110,00 m2 de área rentable. Se desarrolla en dos fases y en ambas se trabajará espacio comercial.
Midtown Jalisco.- Desarrollo de usos mixtos en Guadalajara, Jalisco. Incluye una oferta conjunta —principalmente comercial y oficinas— de 105,000 m2 de ABR. Se desarrolla en dos fases, la primera de alrededor de 70,000 m2 de centro comercial y 40,000 m2 de oficinas, ubicadas en una de las torres más altas de Guadalajara; además de un hotel operado por la cadena Hilton.
La Isla Cancún.- Ampliación de 27,530 m2 de GLA para incorporar 100 locales, un mercado gourmet y una espectacular rueda de la fortuna. Se estima alcanzar un GLA total de 67,311 m2 del Centro Comercial más visitado en la zona hoteles de Cancún.
Tapachula.- Desarrollo comercial de 32,248 m2. De la mano con Soriana y City Club, muy probablemente un Liverpool, para hacer el centro comercial de Tapachula.
Satélite.- Uso mixto de oficinas y comercio anclado por un City Market. En total se contará con un GLA de 60,400 m2.
Valle de Chalco.- Ampliación de 49,550 m2 a 62,109 m2.
Hay otro proyecto en Guanajuato donde se desarrollan 18,220 m2 de GLA; además de ampliaciones en Punta Langosta, en Cozumel. También en Chihuahua y Aguascalientes se están haciendo ampliaciones a los centros comerciales, entre otras.
Al cierre de junio de 2018, FUNO tenía un portafolio en desarrollo de 739,890.5 m2 de GLA, sin incluir a Mítikah, entre proyectos comerciales, industriales y oficinas.
Texto FUNO
Foto: FUNO
