Las crisis de 2009 y 2020 han afectado la demanda de crédito hipotecario, pero nunca se ha cerrado la disponibilidad de financiamiento. Por ello nos preguntamos:  ¿El producto hipotecario podría llevar el sello de anticrisis?

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Hablar de crisis económica en México, no es, desafortunadamente, una novedad. A pesar de ello, durante las últimas dos décadas, el crédito hipotecario que ofrece la banca ha crecido sustancialmente y ha transitado por periodos difíciles, como la crisis financiera internacional de 2008-2009, donde a pesar de haber tenido un origen en el mercado inmobiliario e hipotecario de los Estados Unidos, en nuestro país se transitó sin grandes afectaciones en dicho sector.

Hoy en día, nuevamente vivimos una situación crítica a la cual no le vemos aún el final, y hasta el momento, la llave del crédito hipotecario no solo sigue abierta, sino que los bancos han sido muy agresivos en su oferta desde la parte más compleja de la pandemia.

Respecto al sello anticrisis, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC y coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Banco de México (ABM), consideró que “hemos aprendido de las crisis anteriores y diría que sí, que se han creado los instrumentos y ayuda mucho el diseño para apoyar a las familias que continúen pagando sus créditos”.

Recordó que, en el pasado, los créditos tuvieron condiciones con tasas de interés variables, arriba del 20%, con enganches muy altos, incluso, en ocasiones, los no bancarios tenían incrementos de mensualidades de manera continua. Pero es un sector que ha evolucionado de manera muy significativa.

Describió que durante el periodo 2008-2009, básicamente lo que se aprendió fueron mucho de los programas de apoyo que hoy día se están utilizando. Por ejemplo, la crisis de 1995, lo que nos enseñó es que el riesgo de mercado y el de tasa de interés los tenía que cubrir la institución financiera −el banco− en lugar del cliente.

Y por eso, a partir de que regresa la banca en el 2000 al crédito hipotecario, las tasas del producto cambiaron de variables a fijas muy rápido, tomando el banco el riesgo del mercado.

Consideró también que ha sido un sector muy resiliente que ha aprendido de las crisis. “Por ejemplo, de los lamentables sismos de 2017, aprendimos a mejorar las coberturas de los seguros de daños.

Hemos ido mejorando, según las diferentes crisis o situaciones adversas que han sucedido, y por ello vemos un sector que ha sido resiliente, con una banca sólida, bien capitalizada y con liquidez, que no cerró durante todo el periodo de la pandemia la llave del crédito, además de que implementó de manera muy rápida todos los programas de apoyo”.

Estamos hablando de que, al mes de julio, la banca había implementado 9.2 millones de programas de apoyo, es decir, que uno de cada cuatro créditos trae un programa similar. En materia específica del crédito hipotecario, estamos hablando de 325 mil programas de apoyo de un portafolio de 1 millón 130 mil créditos que está en el balance de los bancos; es decir, que el 30% de los créditos hipotecarios bancarios implementaron diferentes iniciativas hoy en día.

 

 

Calidad del riesgo y volumen

En opinión de Antonio Artigues, director ejecutivo de Crédito Particulares de Santander, el producto hipotecario por sí mismo no es anticrisis, pero lo que sucede es que tiene dos factores que acaban ayudando mucho a que estas sean, hasta el momento, más benévolas con el propio sector.

Explicó que uno de estos factores tiene que ver mucho con el cuidado y la calidad del riesgo, porque no tenemos que olvidar que, en México, cuando una persona solicita un crédito hipotecario, lo que se juzga es su capacidad de pago, el historial crediticio y la estabilidad laboral.

Puntualizó que, en los últimos 20 años, esto ha demostrado que genera carteras con muy buen comportamiento, y como ejemplo de ello podemos ver al día de hoy la conducta de lo que es la cartera bancaria, incluso de la cartera morosa, que en estos últimos meses mantiene cifras muy similares a las del año anterior.

Además de la calidad del riesgo, el segundo factor está relacionado con el volumen que se otorga de crédito, donde la banca más o menos puede estar originando un número de créditos que oscilan, entre 110 mil y 120 mil este año.

Apuntó que, si lo englobamos dentro de la totalidad de la demanda o de la población que necesita una vivienda,

finalmente estamos hablando de un volumen relativamente pequeño de quienes contratan un crédito hipotecario. “En consecuencia, encontrar un número de personas que a pesar de las circunstancias sí tienen la estabilidad y la capacidad suficiente para contratar un crédito, pues es relativamente normal, no es muy complicado”.

Por lo tanto, ambos factores hacen “que pueda aparentar que es un producto que vive, quizá, al margen de las crisis, pero que simplemente le da dos capitas más, que hace que sea un poquito más complicado que las crisis le peguen o por lo menos que lo golpee con la misma intensidad que podría estar afectando a otros sectores”.

 

El sector inmobiliario debe reinventarse sin olvidar lo aprendido en crisis anteriores.

 

 

¿Banca blindada?

Ricardo García Conde, director ejecutivo

de Banca Hipotecaria y Automotriz de Citibanamex, considera que sí, e hizo referencia a que la lección de 1994-1995 nos dejó como aprendizaje el no trasladarle al cliente el riesgo de mercado y de volatilidad en tasas de interés o del tipo de cambio. Indicó que, si la persona gana en pesos, ahora paga su hipoteca en pesos, con pagos fijos.

Otra lección también es que en la banca "hemos sido muy responsables en el otorgamiento de créditos". Señaló que, particularmente en Citibanamex, han sido muy cuidadosos respecto a quién se lo dan, con una convicción de que le están haciendo un bien a la persona y no creándole un problema, detrás. Esto, mediante un análisis de la situación económica del cliente, de ver su nivel de endeudamiento y su flujo de efectivo.

Recordó que previo a la crisis de diciembre de 1994, algunas de las lecciones fueron que había gente muy endeudada a la que se daba un crédito hipotecario, incluso señaló que en aquellos días había clientes que se preguntaron por qué se lo habían otorgado, si no podían pagarlo.

Puntualizó que el crédito hipotecario es una herramienta generadora de riqueza, que te permite hacerte de una casa o departamento que te dan bienestar, calidad de vida, que con el tiempo genera plusvalía y, que, además, la disfrutas. Ese es el enfoque.

 

El crédito hipotecario es una herramienta generadora de riqueza, que además brinda bienestar y calidad de vida.

 

 

La importancia de los seguros

García Conde reiteró que han sido muy cuidadosos en el desarrollo del producto hipotecario, pero algo de lo que se habla muy poco son los seguros.

Indicó que cobran valor cuando sucede algo. Citó el ejemplo del terremoto de septiembre de 2017, diversas inundaciones y otros impactos por el embate de la naturaleza, donde valora los seguros que van adheridos a los créditos hipotecarios necesariamente cuentan con un seguro de vida, de daños y de desempleo que acaban resarciéndole al cliente las afectaciones que puedan tener.

Sin embargo, la población menos afectada por las inclemencias naturales, por lo regular acaba siendo la que no tiene un crédito hipotecario. Tristemente, en nuestro país la penetración de seguros es muy baja, anda sobre el 2 o 3% del Producto Interno Bruto (PIB), pero el colectivo hipotecario tiene el 100% de cobertura tanto en vida como en daños.

Explicó que, en el caso de Citibanamex, en su crédito hipotecario aseguran el monto original del financiamiento, no aseguran el saldo insoluto de la deuda. De esa manera, cuando un cliente llega a fallecer y lleva 15 años pagando su hipoteca, ésta no solo se extingue, sino que al deudo le resarcen todo el capital que hubiera pagado durante ese periodo.

Otro ejemplo es el seguro de daños, donde la cobertura no solo es sobre la propiedad y la reparación de la vivienda, sino también el contenido, considerando que en la mayoría de los desastres naturales lo que más se afecta es el mobiliario.

Destacó que los seguros son atributos que se van dando y protegiendo al cliente, por lo que recomendó el producto que tenga la mejor cobertura y no necesariamente el más barato. Por ello sugirió no evaluar solamente la tasa de interés, sino ver el Costo Anual Total (CAT), indicador que incluye todas las condiciones y los costos de la hipoteca y donde en ocasiones resulta que a lo mejor es más barato un producto con una tasa de interés más alta, pero con menor CAT.

 

La importancia del seguro de desempleo

Enrique Margain explicó que el seguro de desempleo que contienen los créditos hipotecarios que otorga la banca, en particular, cubre entre tres y nueve meses la mensualidad del crédito cuando un acreditado pierde su trabajo, dependiendo de cada institución.

Por ello es muy importante que las personas que pierden el empleo sepan que la mayoría de los créditos hipotecarios traen un seguro de desempleo como parte del producto.

“En HSBC, el seguro de desempleo que estamos dando hoy en día, implicaría que alguien que pierde su trabajo no se preocuparía por el pago de su mensualidad durante seis meses”.

Dijo que cuando se cuenta con crédito cofinanciado con un organismo de vivienda, ya sea de Infonavit o Fovissste, hay que recordar también que estas instituciones tienen seguro de desempleo, así que una persona no tendría que pagar nada de la mensualidad del crédito del organismo de la vivienda ni de la banca.

Hizo referencia a que, ante la situación que vivimos, primero se aplicaron programas de apoyo que consistieron básicamente en el diferimiento de cuatro mensualidades, periodo en el que el cliente no pagaría su mensualidad, seguros, ni tampoco el capital e interés. Dentro de los criterios que se generalizaron de los bancos con las autoridades del sector, se podían adicionar dos meses más.

“Creo que se han dado los apoyos suficientes para que las personas, una vez que mejore su situación económica, puedan continuar pagando sus créditos hipotecarios”, afirmó el directivo de HSBC.

Una vez terminados los programas de ayuda, si un acreditado perdió su empleo, puede aplicar el seguro de desempleo y contar con mayor margen de tiempo para recuperar su fuente de ingresos y volver a pagar su mensualidad.

En este mismo sentido, Antonio Artigues expresó que cada crisis nos hace descubrir las bondades de los accesorios del crédito hipotecario, lo que, al final, es bueno. Indicó que muchas veces vamos a un banco con una idea muy enfocada a pedir dinero prestado, “me cobran una tasa de interés, pago una comisión y tengo unos gastos asociados y adelante”; sin embargo, muchas veces nos olvidamos de la importancia de los complementos que tiene la oferta de un producto, en este caso, hipotecario.

Así como hace tres años descubrimos las bondades o no bondades que podía tener un seguro de daños a raíz del tema de los sismos, ahora por la crisis que profundizó la pandemia estamos descubriendo las bondades de tener contratado un seguro de desempleo que, al final, te cubre un número de mensualidades y te da el aire en caso de quedarte sin trabajo.

 

Los seguros son atributos que protegen al cliente y es mejor escoger el de mayor cobertura, y no el más barato.

 

 

¿Riesgos de mayor cartera vencida?

Enrique Margain, no considera que vaya a haber un impacto en la cartera vencida por el tema del desempleo derivado de la crisis. “Estamos hablando de que, hoy en día, la cartera vencida, en materia de crédito hipotecario es de 3.1; sin embargo, la mayor parte de los vencimientos de los programas de apoyo se tuvo en septiembre, y la otra parte muy fuerte viene en octubre y noviembre, para terminar básicamente hasta diciembre”.

Sin embargo, los bancos están siendo muy cuidadosos de acercarse de manera preventiva a los clientes, de observar y platicar con ellos de si van a poder cumplir y seguir pagando sus créditos.

Dijo que, en HSBC, “los que necesiten un apoyo adicional, estamos de alguna manera identificando cómo seguir apoyándolos y en muchas ocasiones con un compromiso de que parte de la mensualidad de los créditos, ya los empiecen a pagar los clientes, para no solo patear la pelota hacia adelante, sino para observar cuál es la situación real por la que están atravesando y poderles dar un programa, pero ya más adecuado a las necesidades específicas que tengan”.

 

 

Agregó que “en la medida de que los bancos seamos receptivos y que podamos seguir apoyando a los clientes con estructuras tal vez de mucho mayor profundidad, para aquellos que lo requieren, el tema de la cartera vencida se va a poder contener. Sin embargo, indiscutiblemente por la situación económica y del empleo, puede crecer, pero todas estas acciones que estamos haciendo van a ser mitigantes muy importantes”, finalizó.

Roberto Gándara, director ejecutivo Hipotecario de Banorte, expresó que es lógico que en épocas de crisis exista una preocupación por el tema de la cartera vencida. “La gente se queda sin trabajo o sin la principal fuente de sus ingresos. ¿Qué es lo que estamos viendo y qué es lo que haremos hacia adelante? La razón de los programas de apoyo es decirles a los clientes: «Estás en una situación difícil, no te preocupes ahorita por los cuatro o seis pagos siguientes». Eso ayuda a amortiguar temas de cartera vencida".

“Sí esperamos a que se incrementen los siguientes meses, sobre todo a finales de año o cuando inicie 2021, Hasta que los clientes puedan reactivar los pagos, sí tendremos incrementos, pero mucho menores si no implementamos programas como los de ahora”.

Al cierre de julio de 2020, la banca tenía un índice de cartera vencida de aproximadamente 3.2. Pero si hablamos de Banorte es de 1.17%, es decir, el más bajo de ésta.

 

Los bancos están siendo muy cuidadosos de acercarse a los clientes y platicar sobre la situación específica de sus créditos.

 

García Conde señaló que todavía no vemos un fuerte impacto en cartera vencida. “Creo que es un gran mensaje, porque en cierto modo está mitigado primero por los diferimientos que vimos, creo que la CNBV actuó con una extraordinaria responsabilidad y muy rápido, los bancos de inmediato adoptamos los programas que lanzó la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (VMBV), entonces eso le da oxígeno a los clientes que ya estaban enfrentando problemas de liquidez”.

Después de eso, continuaron otros programas independientes de cada banco, con la misma finalidad de apoyar a personas de distintos sectores económicos que todavía no se han recuperado.

“Hemos tenido varios amortiguadores, el primero fue los diferimientos que dimos a los clientes, les dimos hasta cuatro meses, a otros hasta seis meses sin pagar su hipoteca, algo sin precedentes. Adicional a eso tenemos otros programas de apoyo, ya más por sectores económicos, en las empresas donde tuvieron paros técnicos o reducciones salariales, hay que ir viendo caso por caso”.

Y sí, el seguro de desempleo es un amortiguador adicional, sin embargo, fue pensado para condiciones normales, razón por la que, por sí solo y dadas las circunstancias, no sería suficiente. 

 


Texto:Ricardo Vázquez

Foto:Real Estate Market & Lifestyle