Eduardo GuzmánDirector General de HIR casa
En entrevista con Real Estate Market & Lifestyle, Eduardo Guzmán, Director General de HIR Casa, compartió su visión sobre el mercado de los bienes raíces residenciales, el mercado hipotecario en México y el entorno en el que vivimos actualmente. Asimismo, nos compartió su evaluación sobre el mercado de los no afiliados que no ha sido capitalizado por la banca tradicional y algunos comparativos del crédito en el pasado, además de otros temas de coyuntura de mucho interés para nuestros lectores.
Real Estate Market & Lifestyle (REM): Dadas las circunstancias que vivimos y la situación particular del mercado inmobiliario, ¿comprar un bien raíz es riesgoso?
Eduardo Guzmán (EG): Partimos con la visión de que la inversión en bienes raíces es muy defensiva en tiempos de crisis.
Considerando lo que ha sucedido desde el mes de marzo, cuando se inició el tema del confinamiento y la pandemia, no hay que olvidar que venimos de una recesión antes de la crisis por el Covid-19, con crecimientos en la economía que eran nulos y con el tema de un menor incremento en el empleo, cuando todavía había crecimiento.
A pesar de ello el sector crecía bien, había un buen desempeño en la cartera hipotecaria respecto a años previos. Pero la pandemia vino a complicarnos la existencia.
Sin embargo, el sector hipotecario continuó moviéndose con cifras preliminares que se manejaron hasta mitad de septiembre, en el caso de la banca, los especialistas hablaban de un crecimiento del 3% al cierre de agosto.
Por lo que respecta a los precios de la vivienda, la plusvalía venía repuntando a un ritmo de entre 8 y 10% al año en las principales ciudades del país, incluyendo a la CDMX, pero sí se ha ajustado su tendencia. Actualmente, el crecimiento de la plusvalía muestra un ritmo de entre 5 y 7%, que es menor al ritmo que traía.
HIR Casa otorga Financiamiento para comprar una residencia.
Sin embargo, a pesar de la pandemia y las circunstancias económicas complicadas, la inversión a través de un bien inmueble sigue siendo una buena estrategia defensiva en un mercado donde los valores van a la baja.
Ahora, la casa se revaloró con la circunstancia de la pandemia. Se volvió todo. En la parte económica se demostró que es una inversión súper defensiva ante circunstancias de este tipo.
Desde luego, actualmente hay una falta de liquidez, pero es curioso, porque específicamente el mercado hipotecario se sigue moviendo. Con el confinamiento se cayeron las firmas de escrituras, pero la banca e instituciones como HIR Casa continuamos firmando porque traíamos operaciones en tubería; aunque abril y mayo fueron complicados.
A partir de junio, se empezó a ver un repunte en las actividades hipotecarias, eso es lo que indican los colegas de los bancos. En nuestro caso, la recuperación fue en forma de una palomita de Nike, una bajada de impacto muy fuerte de dos meses, pero nos hemos recuperado. Tan es así que en agosto tuvimos el mejor mes del año en ventas y escriturados.
Y algo importante es que sentimos la percepción de que la gente ha cambiado en los meses recientes, a pesar de que seguimos en la pandemia y a pesar de las circunstancias económicas que continúan siendo adversas. Pero reitero, ahora la gente está volteando a ver una inversión que será más defensiva.
La vivienda sufrió una revalorización tras la pandemia.
REM: A pesar del momento que vivimos, ¿por qué hoy es un buen momento para comprar una casa o un departamento?
EG: Debemos considerar que el entorno nos cambió la vida. Aparte, esto llegó para quedarse; hoy nadie tiene la respuesta cuando se nos dice: ¿Qué tanto tiempo más? ¿Cuánto tiempo más vamos a tener esta vida híbrida entre la oficina y la casa? La reflexión es que esto nos está mostrando que hay otras formas de trabajar.
Yo creo que el mercado de las oficinas sí va a sufrir; incluso también el comercial que venía un poco afectado. Pero el mercado de la vivienda con esta situación se revaloró un poco más.
La gente sabe que ahora se va a dar más el concepto del Home Office, incluso las empresas tendremos una parte de la operación a través de las oficinas y otra remota. Entonces, en parte se está permitiendo que la gente esté en sus casas y eso ha transformado toda la dinámica.
Si yo tenía gastos de transporte, hoy ya no los tengo porque estoy en casa, y eso hace que pueda invertir un poco más en la mensualidad que voy a pagar, porque mis gastos cambiaron. Es cierto, gasto más en mi casa por la luz y el Internet; pero quizá mi alimento es más económico. Eso va a transformar la capacidad de pago y endeudamiento.
También vemos lo que está pasando con el ajuste en las tasas de interés, pero no todo el mundo tiene acceso a las tasas que se publican. Por otro lado, estas se han ajustado y el pago por millón, también.
Lo anterior, hará que más gente pueda tener acceso a una vivienda y ahora piense más si le conviene seguir rentando o pagar una propiedad a través de financiamiento.
Estamos viendo una creciente aspiración de invertir y comprar una casa, que es un deseo que está muy arraigado en el mexicano. Porque pase lo que pase, nuestra casa es primero. Ya se estableció más este concepto de patrimonio familiar.
REM: ¿Algunas recomendaciones para quienes pueden comprar en medio de la circunstancia adversa que vivimos?
EG: Actualmente, hay de nuevo un concepto de ‘guerra de tasas’, porque todos los bancos han bajado su costo hipotecario. Pero, por otro lado, hay que evaluar bien las condiciones del crédito que se ofrece, porque comercialmente, a veces la publicidad es engañosa. A la hora de la hora el cliente tiene un desencanto. Hay que fijarse muy bien en las famosas letras chiquitas.
En términos generales, las instituciones que ofrecen hipotecas son sólidas, hablando de bancos y empresas como la nuestra. Hay otros participantes que no figuran y que ofrecen el crédito de liquidez para salir adelante o pagar pasivos, pero hay que tener cuidado porque las tasas son bastante más altas.
Sugiero a las personas que hagan su ejercicio comparativo de lo que ofrecen las instituciones; que vean si califican, ya que la respuesta segura es “no calificas para A, pero para B, sí”.
Algo importante es que hay un gran mercado. El 54% de la Población Económicamente Activa (PEA), es el mercado de los no afiliados, que aunque es muy grande, los bancos no saben cómo entrar a ese nicho.
Por un lado, prefieren gente que gane por la derecha, que tenga sus recibos de nómina y demás; y por otro, está el costo de la reglamentación y normatividad.
En muchos casos, si alguien tiene un antecedente negativo en el Buró de Crédito por algún teléfono celular, automáticamente tienen un score castigado, y eso los obliga a generar una reserva importante de inicio que hace inviable otorgar el crédito.
Pero este es un mundo (sector) que nosotros sabemos atender muy bien. Cuando un no afiliado se acerca al banco con la expectativa de poder ser sujeto de crédito, lo que vale mucho la pena es que desde el inicio platique de cómo está su situación; cómo es la fuente de sus ingresos para no perder tiempo, aunque la respuesta probable en cualquiera de los bancos será “no puedo darte crédito”.
REM: ¿La crisis modificó la demanda de inmuebles para habitarlos o solo estamos viendo un impacto coyuntural?
EG: Desde luego es totalmente coyuntural. A pesar de la recesión que traíamos desde antes de la crisis del Covid-19, el mercado hipotecario seguía creciendo. En 2018 creció, en 2019 creció, en los primeros meses de 2020 continuaba haciéndolo. Pero sí fue un impacto muy importante.
Aunque, por otro lado, estamos en un sector muy privilegiado, porque en muchos otros veremos una caída sustancial. En algunos casos el efecto va a ser una “U” en algunos casos va hacer una “V”, pero platicado con otros colegas, en nuestro caso, el impacto va a ser más coyuntural.
En contraparte, hemos visto que a partir del segundo trimestre de 2020 (2T20) e incluso desde junio, se empezó a notar un crecimiento en las solicitudes y la originación, y por eso hablaba de un crecimiento en el mercado de más o menos el 3 por ciento al mes de agosto.
Tras los ajustes a las tasas de interés, más gente podrá tener acceso a una vivienda.
REM: Después de 20 años de tener un mercado de crédito hipotecario creciente, independientemente de la coyuntura, en su opinión ¿en qué etapa ve al mercado hipotecario del país?
EG: A mí me tocó toda esa transición; me tocó la crisis de 1994 como banquero. Todo el fundamento de la privatización de la banca fue cuando veía los planes de negocio de todos los bancos, de los 18, estaban fundamentados en los créditos hipotecarios.
Algunos tenían el crédito a Pymes, otros tenían el crédito hacia los estados, pero todos decían que el hipotecario era un negocio rentable, seguro. Pero la fórmula del crédito hipotecario falló porque era toda a tasa variable, estaba ligada a una tasa de referencia. Todas eran CETES o TIIE más algo, y vino la crisis bancaria de 1994-1995 y el sistema colapsó.
Mucha gente perdió sus casas porque eran impagables, ya que las tasas subieron tres o cuatro veces más. Hubo además una irresponsabilidad de los bancos. Recuerdo que muchas instituciones daban el crédito hipotecario con enganche cero. En una crisis, si no hay capital invertido en la casa, pues hay mucho riesgo. Sí, aprendimos. Dos cosas que propiciaron las crisis: Los enganches mínimos y las tasas variables.
Entonces los productos empezaron a desarrollarse más ligados a tasas fijas y con enganches mayores. En el fondo, a nivel país, había una gran necesidad de vivienda, que parte pretendía ser atendida por Infonavit, pero por todos los problemas financieros estaba casi quebrada. Ahí empezó su transición a productos con tasas topadas.
En el caso de los bancos, estos empezaron a tomar el mercado que todavía no atendían Infonavit ni Fovissste, y que en su momento supieron capitalizar a través del crecimiento de las Sofoles, e hizo que el mercado empezará a madurar. Aunque las Sofoles hipotecarias estaban más bien enfocadas hacia la vivienda económica, a la vivienda de interés social, y a una vivienda media, pero bajita.
Hasta que los bancos empezaron a tomar esa parte para atender el mercado inmobiliario de la gran población media que tiene el país y desde luego empezar a tirarle al mercado residencial y residencial plus. Entre todos aprendimos la lección. A veces a los bancos se les olvida y empiezan a bajar los enganches.
Pero todavía le hace falta desarrollarse al mercado. Y reitero: Hoy la banca tradicional no sabe atender el sector de los no afiliados.
REM: ¿Qué le hace falta al mercado hipotecario nacional para ser más eficiente y atender los segmentos que hoy no tienen acceso al crédito de la banca y de los organismos públicos?
EG: Desde luego, eso es parte importante de nuestro expertise. Hay que entender el mercado. Cuando uno hace un ejercicio paramétrico y se meten a la licuadora todos los componentes es muy fácil discriminar: «Este y este no pasan», pero a veces no se calibran esos scoring que se nutren de la historia.
Si quieren entrar a ese mercado tendrán que flexibilizar sus criterios de elegibilidad y tomar un poco más de riesgos. Es el riesgo de decisión, porque resulta que uno piensa que ese mercado me podría generar más morosidad o más cartera vencida, pero hay que creer él.
Nosotros, con los 25 años que tenemos de historia, hemos aprendido a entenderlos, a conocer sus necesidades y a buscar cómo sí se pueden llevar a cabo las operaciones.
A pesar de la crisis por el Covid-19, el mercado hipotecario siguió creciendo.
REM: Hay empresas no bancarias como las Sofomes y el autofinanciamiento, ¿son complementos adecuados a la oferta bancaria?
EG: Reitero que el mercado es muy grande. Sigue habiendo un déficit de vivienda enorme porque todo el tiempo se sigue sumando una necesidad para la gente que se independiza, la que se casa, la que se divorcia. Desde luego, hay mercado para todos.
Desgraciadamente, hoy la mayor parte de las Sofomes hipotecarias son más chiquitas. No es un negocio fácil, porque no tienen fondeo. Además, el fondeo que pudiera atender la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) no es suficiente. La mayor parte de ellas son empresas chiquitas. Lo digo con todo respeto, también algunas empresas de autofinanciamiento se quedaron en el camino porque perdieron de vista el foco.
Pero las que actualmente estamos, las que tratamos de hacer las cosas bien, permanecemos. No somos un complemento, sino un suplemento, y eso nos ha provocado muchos clientes frecuentes.
Texto Ricardo Vázquez
Foto: hir casa / grupo arquitectura / sense garden
