Un cuestionamiento recurrente ante la necesidad de un inmueble para habitarlo es si es, o no, un buen momento para comprar. Lo anterior, se potencializó este año a partir de la crisis que vivimos, caracterizada por una fuerte contracción de la economía y de la pérdida de muchos empleos formales e informales.
Especialistas en materia hipotecaria e inmobiliaria, coinciden en que llevamos poco más de una década con buenas condiciones para comprar. Y, a pesar de la situación crítica por la que atravesamos, tanto en materia de salud como económica, todo apunta a que sigue siendo buen momento para comprar un terreno, una casa o un departamento.
Pese a los antecedentes que este año vivimos, el principal insumo de la demanda de vivienda, que es la población, esa no ha desaparecido. El bono demográfico sigue y, como dicen algunos especialistas, la demanda ahí está.
Quizá por el tema sanitario inédito que atravesamos, se han generado coyunturas de prudencia-circunstancia que impacta a muchas personas, pero que no han cambiado las condiciones estructurales de la oferta y la demanda de vivienda.
Demanda firme
Desde el punto de vista estructural, la demografía del país sigue marcando un bono demográfico y eso simplemente determina que la demanda está vigente. Tan solo para los próximos diez años se van a requerir entre ocho y nueve millones de casas −de todos los segmentos−, por la simple evolución de nuestra demografía.
Así que el primer elemento es que la necesidad de vivienda persiste en la formación de nuevos hogares; es decir, en los que se casan o viven en unión libre, los hijos que se quieren independizar, o las personas que se divorcian, los que invierten para rentar, entre otros segmentos. Y es que, para todos ellos, comprar es una solución habitacional.
Anualmente se demandan entre 700 mil y 900 mil viviendas, y en los años recientes no se han producido más de 500 mil, por lo que la necesidad de contar con una solución habitacional seguirá por muchos años más.
Es muy probable que la población busque momentáneamente más casas unifamiliares que vivienda vertical en condominio, o bien, un poco más espacio, ya sea con balcón o una tercera recámara. Sin embargo, pese a que la demanda no desapareció, seguramente se ajustó.
El efecto Covid-19
No podemos olvidar que estamos viviendo una situación muy crítica en materia económica y ello determina una incertidumbre laboral y de ingresos, por lo que no hay duda de que muchas personas optan en esta coyuntura por no asumir compromisos a largo plazo. Dicha decisión no es permanente, pero sin duda repercutirá la demanda de crédito y la compra de vivienda en el futuro inmediato.
La decisión de comprar implica un compromiso económico de largo plazo, a través de demanda de créditos hipotecarios de por medio, y estabilidad laboral. De contarse con esta última, seguramente las personas optarán por adquirir una propiedad para satisfacer la necesidad de la familia.
Especialistas en finanzas personales aseguran que un porcentaje de las personas que cuentan con recursos suficientes para comprar o para complementar con un crédito hipotecario, probablemente hoy en día preferirán mantener su liquidez en lugar de invertir en una propiedad.
Un análisis de la consultora Deloitte, señaló que las operaciones de compra de vivienda han tenido un descenso de alrededor de 40% derivado de la pandemia del nuevo Coronavirus.
Condiciones de crédito, imejorables
Si las personas gozan de certidumbre laboral, encuentran un mercado de financiamiento hipotecario con condiciones inmejorables.
A partir de la crisis de 2008-2009, llevamos poco más de una década con una gran estabilidad económica caracterizada por una inflación bajo control y con tasas de interés en los productos hipotecarios que son los más bajados en cerca de 50 años.
A pesar de las dificultades que vivimos, los grandes bancos mejoraron sus respectivas ofertas mediante reducciones en las tasas de interés de sus productos hipotecarios, las cuales se ubicaron entre niveles de 7.5 y 7.95%, para establecer nuevos mínimos históricos; aunque el promedio ponderado del mercado ronda entre 9.0 y 9.5 por ciento.
Hoy en día, el costo del crédito hipotecario que ofrece la banca es, por sí mismo, muy atractivo por sus precios altamente competitivos. Sin embargo, lo más relevante es que la baja de medio punto o un punto porcentual en la tasa de interés, implica para el demandante de financiamiento el acceso a un mayor monto de crédito y, por lo mismo, a un mejor inmueble: Ya sea más grande, con una recámara extra o en una mejor ubicación.
Además, son productos que generan certeza a los acreditados, porque son en pesos, a tasa fija, por lo que desde su contratación saben cuánto pagarán de principio a fin; también cuentan con diversos seguros, entre ellos, uno de desempleo. Es decir, son productos que proporcionan total certidumbre al cliente.
La oferta bancaria sigue siendo muy agresiva, no se han cambiado las políticas de crédito o restringido la colocación. Por el contario, este es uno de los momentos históricos con las mejores condiciones para acceder a un financiamiento hipotecario.
Precios
En lo que respecta al costo de la vivienda, es un gran atractivo el crecimiento constante de los precios, porque se vuelve en ancla la plusvalía que obtendrán los compradores.
Adicionalmente, el valor de las viviendas no muestra riesgos de una burbuja especulativa, porque han ido de la mano de una demanda real de esta, y porque la oferta ha ido rezagada respecto a la demanda. Visto de otra manera, la demanda por adquirir una casa o un departamento es por necesidad para habitarla, no por especulación.
Ecosistema favorable
Si consideramos todas las variables expuestas, podemos argumentar que hay todo un ecosistema favorable para la compra de un inmueble.
De acuerdo con un análisis de Quiero Casa, “organismos, banca y principales actores inmobiliarios ofrecen hoy un ecosistema favorable para la compra de vivienda, es preciso aprovechar la situación”.
Agrega que, desde su punto de vista, hay cuatro circunstancias que indican que comprar un hogar propio es oportuno y que deberían ser aprovechadas para no postergar o cancelar el derecho de tenerlo. Esto, considerando que es posible que después no se den las facilidades actuales:
- Apoyos de los organismos de vivienda:
Recientemente, se dio a conocer que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), ayudó a más de dos millones de derechohabientes a conservar su patrimonio, pese a que algunos perdieron su empleo o tuvieron reducción de ingresos.
Recomiendan que se acerquen a los institutos de vivienda como Infonavit y Fovissste, para gestionar seguros de desempleo, prórrogas sin intereses, o ambas opciones. Algunas de ellas tenían como límite el cierre de agosto, pero, dadas las circunstancias, seguramente veremos nuevos programas o reestructuras.
Ambos organismos siguen otorgando créditos a sus derechohabientes al contar con solvencia financiera.
Agregaron que quienes aún dudan en tramitar créditos hipotecarios con bancos pueden aprovechar sus tasas, que hoy están entre 7.50 y 11 por ciento. Además, pueden usar lo ahorrado en la Subcuenta de Vivienda para facilitar el acceso a su crédito bancario o pagarlo en menor tiempo.
- Economía en crisis, pero con capacidad:
En este sentido, deben reconocerse las situaciones complejas, por ejemplo: La pérdida de empleo, sobre todo en el segundo trimestre del año.
No obstante, empleadores de más de 31 mil empresas −95% Pequeñas y Medianas Empresas o Pymes−, han sido apoyadas por el Infonavit con el diferimiento de las contribuciones patronales a la subcuenta de vivienda de sus empleados sin crédito activo (por más de mil 500 millones de pesos).
Así, se contribuye a la preservación de fuentes de trabajo y a que el estado de las subcuentas de los trabajadores no se altere, pues esta es de suma importancia a la hora de determinar el monto del crédito hipotecario.
- Empatía con el comprador:
Otra situación compleja, es que se desconoce qué tanto incrementarán los precios de la vivienda en los próximos meses. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estimó que, hasta el segundo trimestre de 2020, la subida fue de casi 6% anual, cuando en 2019 fue de 7 por ciento. Sin embargo, el impacto de la crisis sanitaria por el Covid-19 en el futuro inmediato es aún incierto y ese incremento o disminución será determinante en el índice de demanda de hogares.
Por lo tanto, toca a desarrolladores y comercializadores de inmuebles respaldar las intenciones de compra sin descapitalizar al consumidor, con estrategias de descuentos y precios especiales para incentivar la compra.
- Sofomes, complemento de la banca:
Además de la banca, las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) otorgan créditos hipotecarios y financian a desarrolladores de vivienda social, de modo que estos brinden hogares de calidad y con costos más accesibles, a personas con dificultades para comprobar su fuente de ingresos.
“Si los interesados en inmuebles postergan sus planes de compra, es posible que en otro momento las condiciones ya no sean óptimas, es preciso decidirse y participar de los beneficios que instituciones públicas, banca y el sector de bienes raíces brindan actualmente”, finaliza el análisis de Quiero Casa.
Así, pese a las circunstancias inéditas que vivimos, la respuesta al cuestionamiento sobre si es buen momento de comprar, la respuesta es: Sí.
Texto Jesús Arias
Foto: gg homes / at
