Históricamente, al menos en los últimos 10 a 15 años, la colocación de crédito hipotecario ha crecido anualmente hasta cinco veces más respecto al ritmo de la economía en su conjunto. Sin embargo, su desempeño durante el presente año no puede ser ajeno a la crisis económica tan severa que vivimos, sobre todo porque la demanda depende en gran medida del empleo que se genera, el nivel de ingresos de las personas y la confianza del consumidor.
Si bien hay otros elementos como la accesibilidad de las instituciones y el costo del crédito, esto último se ubica hoy en día en las mejores condiciones históricas. No obstante, durante el primer semestre de 2020, la situación económica crítica que experimentamos −derivada del problema de salud por el Covid-19− generó la pérdida de alrededor de un millón de empleos formales y un serio descalabro en la confianza del consumidor a raíz del confinamiento.
Tanto los bancos como los organismos públicos siguen otorgando financiamiento para adquirir casa, departamento o terreno; remodelar, construir, liquidez, etc. No se observa ninguna restricción en el otorgamiento de crédito o cambio de políticas crediticias respecto a periodos previos.
Es decir, por el lado de la oferta no hay ningún problema, y como dicen los especialistas: “La tubería está bien aceitada y fluyen adecuadamente”.
Sin embargo, es la demanda la que se ha comportado con mucha mayor prudencia por parte de las personas o familias, consecuencia de incertidumbre que se vive, propiciando que la colocación durante la primera mitad de 2020, particularmente durante el periodo abril-junio, se contrajera en relación con periodos similares de años previos.
Balance semestral
Durante 2019, la colocación hipotecaria de todo el mercado decreció -6.3%, al pasar de 516 mil financiamientos individuales para vivienda en 2018, a 483 mil 600 el año pasado. Lo anterior, se explica fundamentalmente por la contracción observada en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), cuyo número de créditos otorgados se contrajo -9.6% al registrar 335 mil 100; en el caso del Fovissste, el balance anual arrojó un crecimiento moderado de apenas 0.5% para sumar 48 mil 900 créditos.
En contraste, la banca fue la única que observó un crecimiento sólido, al reportar una originación 135 mil 500 financiamientos hipotecarios, un repunte de 7.5% respecto a 2018, un resultado muy positivo considerando que la economía se contrajo -0.3% en el mismo periodo.
Considerando el importe del financiamiento a lo largo de todo el año pasado, digamos que el comportamiento fue de estancamiento, porque el mercado en su conjunto registró un repunte de apenas 0.2%, ligeramente mejor que la economía que se contrajo -0.3% en el mismo periodo.
| Organismo | Miles Núm de Créditos |
MXN miles de millones $ Monto Colocado |
MXN Miles $ Monto promedio |
||||||
| Jun - 19 | Jun - 20 | Var % | Jun - 19 | Jun - 20 | Var % | Jun - 19 | Jun - 20 | Var % | |
| Públicos | 183.4 | 166.5 | -9.2 | 86.3 | 82.2 | -4.8 | 470 | 493 | 4.9 |
| Infonavit | 161.4 | 143.9 | -10.8 | 70.8 | 65.7 | -7.2 | 439 | 457 | 4.1 |
| Fovissste | 22 | 22.7 | 3.1 | 15.4 | 16.5 | 7.1 | 703 | 727 | 3.5 |
| Privados-Bancos | 65.8 | 52.5 | -20.2 | 91.7 | 80.7 | -12 | 1,393.00 | 1,538.00 | 10.4 |
| Subtotal | 249.2 | 219 | -12.1 | 177.9 | 162.9 | -8.4 | 714 | 744 | 4.2 |
Por segmentos, el Infonavit registró en 2019 una contracción de -2.0% al otorgar financiamiento por 158 mil 400 millones de pesos (mdp); en el Fovissste el retroceso fue de -4.8 por ciento y 35 mil 900 millones.
En el caso de la banca, el monto del crédito otorgado en 2019 ascendió a 198 mil 500 mdp, para un crecimiento de 3 por ciento.
Para 2020, como ya sabemos, caracterizado por la recesión económica brutal alentada por la crisis sanitaria, la colocación hipotecaria de todo el mercado observa una contracción respecto al año pasado, donde −por primera vez− el ajuste es mayor en los bancos respecto a los organismos públicos.
De acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Bancos (ABM), el Infonavit y el Fovissste, durante el periodo enero-junio de 2020, colocaron en conjunto 219 mil créditos hipotecarios, a diferencia de los 249 mil 200 del mismo periodo del año pasado. Dicho desempeño significó una contracción de -12.1% a tasa anual.
Esta desaceleración, considerando el balance del primer semestre, viene de un poco más atrás, toda vez que en los primeros seis meses de 2018 se colocaron 262 mil 300 créditos en todo el mercado.
Teniendo en cuenta que en el segundo semestre la colocación se acelera respecto a la primera mitad del año, seguramente el 2020 no será diferente. Esto, considerando las tasas de interés tan competitivas en los productos hipotecarios, en niveles mínimos históricos, que los vuelven muy atractivos.
Respecto al monto de colocación, se observó un ajuste a la baja de -8.4%, al pasar de 177 mil 900 mdp en el periodo enero-junio de 2019, a 162 mil 900 mdp en el primer semestre de 2020.
Ahora el retroceso es encabezado por la banca que colocó 80 mil 700 millones de pesos de crédito para una contracción de -12%, en tanto en el Infonavit el ajuste fue de -7.2% al financiar 65 mil 700 mdp en el primer semestre. El Fovissste fue el único con crecimiento en dicho periodo, con un incremento de 7.12 por ciento, al colocar créditos por 16 mil 500 millones.
En los tres casos se observó un incremento en el crédito promedio que otorgan las instituciones, destacando el caso de la banca que pasó de un millón 393 mil pesos a un millón 538 mil.
En el caso particular de la banca, en el primer trimestre de 2020 (1T20), colocó 28 mil 900 créditos y presentó una contracción de -5.6%, respecto al mismo periodo de 2019. Sin embargo, en el segundo trimestre, la originación nueva fue de 23 mil 600 financiamientos para una contracción de -33.1%, en relación con el periodo comparativo del año previo que no hubo paro de actividades.
Los bancos han desarrollado muchas acciones que están favoreciendo la recuperación en la colocación una vez pasada el periodo más crítico de la emergencia, pero la tendencia de recuperación se consolidará cuando los demandantes tengan mayor certidumbre en el tema laboral y de sus ingresos.
La tendencia de los últimos años en el mercado hipotecario mexicano mostró una mayor demanda en los segmentos medios y residenciales, pero las cifras observadas en la primera mitad del año en curso muestran una mayor afectación en estos segmentos de mercado, que son los tradicionalmente atendidos por la banca, respecto a los de interés social que es a los que mayor cobertura le dan el Infonavit y Fovissste.
Aunque 2020 es muy particular por la inédita crisis de salud, es también el segundo año consecutivo en que el Infonavit muestra una contracción tanto en el número de créditos otorgados como en el monto financiado.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: DSK
