Desde los años 50, la vivienda vertical ha despuntado junto con el crecimiento de las ciudades como una opción para el ordenamiento urbano, acortar la brecha entre la demanda y dar accesibilidad a la vivienda.
La Zona Metropolitana de Guadalajara no es la excepción, en el desarrollo de vivienda vertical se ha concentrado principalmente en los sectores de interés social en los últimos 15 años, donde se tenían megaproyectos habitacionales en municipios como Zapopan, Tlajomulco de Zúñiga, El Salto y Tonalá.
"Sin embargo, hablamos de un prototipo de hasta 4 niveles con diseños, acabados y amenidades muy similares entre ellos. Para el caso de la vivienda vertical en los segmentos Residencial y Residencial Plus, su desarrollo era aislado en zonas específicas de la ciudad como Puerta de Hierra, Providencia, Colonia Americana, por mencionar algunos”, comentó Honorato Villa, director general de ABC Appraisers.
Ejemplo de ello es el conjunto residencial de usos mixto Horizonte Chapultepec, uno de los primeros desarrollos verticales de alta densidad ubicado en la Avenida Chapultepec, aunque su construcción se dio en uno de los periodos más complicados del Real Estate, que fue la crisis del 2009 – 2012.
Fue hasta el 2015 y el 2017 que se vio un crecimiento acelerado en la construcción de oficinas en edificios modernos y con alturas de más de 15 niveles, consolidando zonas como Puerta de Hierro, que fueron un atractivo para las familias de alto poder adquisitivo y empresas multinacionales. En esta zona también se empezaron a construir los edificios de departamentos más exclusivos de la ciudad.
“Del 2010 al 2023, podemos observar que el crecimiento en el número de proyectos verticales ha sido acelerado, principalmente en la zona entre Guadalajara y Zapopan, en colonias como Providencia, Vallarta, Colomos, Puerta de Hierro, entre otras”, resaltó Honorato. En cuanto al número de proyectos verticales a la venta, pasó de 54 en el 2010, a 291 proyectos verticales en lo que va del 2023.
Pero este crecimiento en el número de proyectos también representó un cambio importante en la segmentación de la vivienda. El mejor ejemplo está en los segmentos Residencial y Residencial Plus que, en el 2010 representaban menos del 30% del inventario disponible a la venta y para el 2023, representan más del 50 por ciento.
Mientras que el segmento Popular tuvo una caída abrupta en el inventario; sin embargo, este fenómeno se observa a nivel nacional, por la disminución en la construcción de vivienda de interés social.
Según la firma ABC Appraisers, el crecimiento de la oferta de vivienda vertical en la ZM de Guadalajara ha impactado de forma directa los precios de venta, principalmente de la vivienda nueva; solo del 2020 a lo que va del 2023 el incremento en el precio de los departamentos ha sido de una media anual del 23%, pasando de 27,935 a 47,052 pesos por metro cuadrado (m²).
Se detectó este crecimiento de precios durante el 2021, con aumentos promedios de 5,000 pesos trimestrales. Podemos observar que los precios de venta por m² en la vivienda nueva registraron el mayor crecimiento en el 4T21 con una variación anual del 35%; fue hasta un año después que se está detectando una desaceleración en el crecimiento de los precios/m², pero se mantiene por arriba incluso de la inflación, se señaló.
No obstante, la vivienda usada no registra el mismo dinamismo que la vivienda nueva. La vivienda usada presenta incrementos en los precios entre un 6% y 10% anual.
La vivienda usada se puede convertir en una oportunidad para la inversión, como hoy se está dando en la Ciudad de México, ya que se tiene un precio competitivo, mayor superficie de construcción y no tiene de forma directa el impacto que genera la inflación en la construcción.
No obstante, es importante conocer el mercado vertical usado en la ZM de Guadalajara, ya que puede estar integrado por productos de menor calidad, segmentos bajos entre otras cualidades, que hoy la vivienda nueva está cubriendo, concluyó Honorato Villa.
