Tras la pandemia, el mercado de oficinas de la Ciudad de México sigue recuperándose; sin embargo, ha sido una recuperación a ritmo pausado.
En el tercer trimestre de 2023, la disponibilidad de edificios de alta calidad bajó a 21.3%, desde el 22.5% en octubre de 2022, debido a la alta demanda. A pesar de que se estabiliza, el mercado aún no ha alcanzado niveles prepandemia, ofreciendo oportunidades para empresas que quieran ajustar su uso de oficinas.
De acuerdo con el estudio del comportamiento del mercado de oficinas en la CDMX Market Beat 3Q de 2023, desde el inicio de la pandemia, la construcción de espacios corporativos se ha reducido, y los propietarios han adaptado la oferta a la demanda.
A su vez, el inventario en desarrollo ha disminuido a 375,613 metros cuadrados (m2) en el 3T de 2023. Por otra parte, se están convirtiendo edificios de oficinas en usos habitacionales, médicos y educativos con más de 200,000 m2, aunque esto enfrenta desafíos, señala el documento elaborado por Cushman & Wakefield.
Con un ligero aumento en los precios, el mercado inmobiliario se estabiliza, especialmente para edificios de clase A. Se observa que los usuarios de oficinas están adoptando una estrategia más flexible, buscando espacios de trabajo móviles que combinan oficinas, hogar y coworking.
Demanda
Al cierre del 3T del 2023, la tasa de disponibilidad general para edificios clase A se ubicó en 21.3%, una disminución de más de un punto porcentual, comparándola con el 22.5% que presentó en octubre de 2022. “Esta mejora se ha presentado en casi todos los submercados de la ciudad”, se indicó.
La demanda por espacios de oficinas clase A ha continuado superando al modesto crecimiento de la oferta lo que ha resultado en una reducción del espacio disponible. El volumen total de demanda neta (absorción) de oficinas clase A ascendió a 147,267 m2 al cierre del 3T. Esto se compara muy favorablemente con los 21,626 m2 de absorción que hubo al cierre del mismo periodo en el 2022.
En la mayoría de los submercados de la ciudad, la absorción tuvo un crecimiento positivo; destaca el caso del submercado Polanco, que aumentó a 60,630 m2 en edificios de todas las clases. También el submercado de Santa Fe experimentó un gran rebote en la demanda, sumando 30,660 m2 acumulados en edificios clase A.
Por lo que, después de 2 años consecutivos de contracción, la actividad en el mercado de oficinas de la CDMX está claramente de regreso. Sin embargo, “aún hay un largo camino por recorrer antes de alcanzar los niveles previos a la pandemia. Por lo anterior, siguen existiendo buenas oportunidades para las empresas que buscan reorganizar su uso de oficinas”.
Oferta
Los trabajos activos de construcción sumaron 375,613 m2 al cierre del 3T de 2023. Al mismo tiempo, sigue en crecimiento la reconversión de algunos edificios de oficinas a uso habitacional, médico y educativo. Al día de hoy ya se ha anunciado una docena de reconversiones, que sumarán más de 200,000 m2; esto aún es una cantidad reducida, como proporción del inventario total construido, pero ya comienza a tener relevancia, como volumen absoluto.
Pese a lo anterior, es muy probable que las complejidades inherentes a la reconversión de usos de suelo limiten fuertemente la magnitud en que estas reconversiones pueden tener lugar.
Un nuevo equilibrio en precios
En este momento ya se perfila un nivel de precios de salida más estable. La caída observada en los años anteriores se detuvo en la primera mitad de 2023 y ya se ve un pequeño ajuste al alza respecto a los precios del año anterior.
Para los edificios clase A, el ajuste ha sido de 1.8% respecto a los precios observados al cierre del 3T de 2022 y cotizan en promedio $23.28 dólares por m2 al mes. Por submercados, los ubicados en el área central de la CDMX han mostrado incrementos moderados, respecto al nivel que tenían el año anterior. En contraste, los submercados más alejados del área central han presentado un rebote más significativo.
Finalmente, “a medida que las organizaciones tomen sus decisiones para estructurar sus equipos de trabajo bajo un nuevo entorno, se aclarará cual es el nuevo equilibrio para el mercado de oficinas. La necesidad de contar con lugares donde se fomente la colaboración y la identidad corporativa seguirá teniendo un rol significativo en las ciudades. La evolución del mercado sigue en marcha”, se concluyó el estudio.
