En los contratos de alquiler de oficinas corporativas a largo plazo, las empresas establecen el monto anual en dólares o pesos, el cual se actualiza año con año para reflejar el aumento general de los precios.
Sin embargo, en el último año se ha visto una fuerte variación en el tipo de cambio del dólar, lo que ha afectado directamente a todos los contratos celebrados en dólares.
Lo anterior se desprende del estudio El factor moneda, así intervienen la inflación y el tipo de cambio en los contratos de arrendamiento de oficinas corporativas elaborado por Cushman & Wakefield, que resalta que la inflación y el tipo de cambio siempre han sido factores fundamentales dentro de las negociaciones de los contratos de arrendamiento en el mercado de oficinas corporativas.
En todo contrato de alquiler a mediano y largo plazo se debe establecer el monto de la renta en una moneda específica; en el caso del mercado de oficinas corporativas de la Ciudad de México, los contratos se elaboran en dólares o pesos principalmente, y la renta se incrementa anualmente con base en la inflación acumulada de los últimos 12 meses, ya sea CPI (Consumer Price Index) de Estados Unidos, para rentas en dólares, o INPC (Índice Nacional de Precios al consumidor) de México, para contratos en pesos.
Variables imponderables
De acuerdo con el estudio, la devaluación, la fluctuación en el tipo de cambio y los incrementos inflacionarios, son variables imponderables que pueden sufrir cambios abruptos por factores económicos externos o ajenos al mismo mercado de oficinas.
"Si bien el mercado de oficinas corporativas en la CDMX se cotiza en dólares, en los últimos 10 años, y cada vez con más frecuencia, se reportaron más cierres de contratos de arrendamiento que se convirtieron y firmaron en pesos (al tipo de cambio en la fecha de firma del contrato, con incrementos de inflación mexicana)”, señala el documento de la firma.
Por requerimientos de los usuarios corporativos, la tendencia se marcó cada vez más en el mercado de oficinas, lo cual permitía prever una devaluación abrupta de la moneda mexicana.
Hoy en día, la moneda, el tipo de cambio y la inflación siguen jugando un papel determinante en la negociación de nuevos contratos de arrendamiento.
Si bien, el escenario cambió respecto al momento que se vivió previo a la crisis sanitaria, los indicadores objeto previamente señalados, siguen siendo factores de negociación.
En el caso de un usuario corporativo cuyo vencimiento de contrato se acerca, es posible que se dé cuenta que cuando firmó el contrato en pesos hace 5 o 10 años, con un tipo de cambio por arriba de 20 pesos por dólar, más el incremento de la inflación mexicana de los últimos años, al comparar su renta en pesos con el mercado de oficinas dolarizado a un tipo de cambio actual de 17 pesos por dólar, su renta en dólares estará entre un 15 y 20% por arriba del precio justo de mercado para oficinas clase A en la CDMX.
Cabe señalar que las rentas en moneda estadounidense que se firmaron hace 5 o 10 años, también fueron afectadas por el comportamiento de la inflación americana; este factor es importante al comparar el precio de las rentas entre las 2 divisas, para poder calcular el impacto real de la inflación en cada una de ellas.
La conclusión del análisis fue que los contratos de arrendamiento que vencen en los siguientes meses y que fueron firmados durante los últimos 5 a 10 años, han sufrido un impacto importante en la renta debido al incremento de la inflación durante la pandemia.
De igual forma, al revisar esta comparativa en dólares, los usuarios corporativos verán un sobrepago en su renta actual contra la renta justa de mercado, debido a la fortaleza del peso y al impacto inflacionario.
Por lo que, luego de este análisis, la tendencia entre los usuarios de oficinas corporativas será la negociación de paquetes de renovación competitivos para sus contratos de arrendamiento actuales, o buscarán una reubicación a un nuevo edificio, aprovechando el nivel de sobreoferta que hay en algunos mercados.
