Tras la recuperación, producto de la crisis financiera global, el sector inmobiliario espera la llegada de un 2012 al que, en términos generales, depara una menor dinámica debido al proceso electoral de julio próximo.
En el periodo de esos dos años México vivió los efectos de la crisis económica de Estados Unidos que afectó principalmente el mercado inmobiliario y frenó muchas transacciones e inversiones importantes, no obstante México fue uno de los países que soportó la crisis.
Después de que en 2010 se comenzó a percibir el inició de la recuperación económica que animó a los desarrolladores e inversionistas a reactivar los proyectos, los cuales habían tenido que detenerse como consecuencia de la crisis inmobiliaria; el 2011 fue un año en el que se refleja la estabilidad económica del país.
Directores y presidentes de empresa creen que la madurez y características de los diferentes mercados, harán factible un año con mejores resultados que otros períodos similares. Sin embargo, el común denominador en un ciclo del tipo es de menor participación del gobierno, que ha sido durante décadas uno de los principales consumidores de espacio en el mercado.
Aún así, el diagnóstico es diferente para cada uno de los sectores que integran la industria de los bienes raíces en el país. El mosaico en esta ocasión es conformado por oficinas, parques industriales y centros de logística, centros comerciales, vivienda e inmuebles turísticos.
"El mercado de bienes raíces comerciales en México ha cambiado de manera radical en los últimos 5 años; para el mercado de oficinas A+/A se han absorbido desde 2007, poco más de 700,000 m2, lo que habla de un mercado en expansión y que además presenta indicadores muy positivos, con una tasa de disponibilidad cercana al 10% para 2011 y un precio promedio estable desde hace mas de 3 años, con valores alrededor de $23 USD por m2 por mes. Para este año estamos esperando una absorción no menor a 250,000 m2, dados los importantes proyectos que entraran al mercado en la última mitad del año", dice Lyman Daniels, presidente de CB Richard Ellis México.
La dinámica, desde la perspectiva del ejecutivo está marcada por la existencia de grandes oportunidades de inversión en el mercado de bienes raíces comerciales, tanto en oficinas, industrial y, obviamente, en el sector comercial. "La calificación riesgo país de México ha sido revisada desde fines de 2011 y los indicadores macro se han mantenido estables, destacando el diferencial en las tasas de rendimiento con otros países de la región que a pesar de su destacado comportamiento, no presentan la estabilidad en los indicadores como lo hace nuestro país. También es importante destacar que a pesar de ser 2012 un año electoral, las expectativas de un fuerte cierre de año en los indicadores de crecimiento e inversión son destacadas por numerosos analistas, incluyendo a México", explica.
Pedro Azcué, presidente Jones Lang LaSalle Latin America cree que otros factores económicos determinan las oportunidades en este 2012, "en el sector oficinas existen muy pocas propiedades en venta. Las expectativas de compradores y vendedores potenciales se encuentran aún muy separadas (cap rate esperado por compradores: 8% a 9%, vendedores: 6% a 8%), lo cual se refleja en el limitado número de transacciones realizadas en los últimos años. Sin embargo, se empiezan a ver señales de cambio en este frente. Los cap rates en Estados Unidos siguen comprimiéndose (promedio principales ciudades 6.2%) con lo que los cap rates requeridos por inversionistas en México se están acercando a los que los vendedores están dispuestos a ofrecer", señala.
Los mercados TOP en el país
Distrito Federal. Actualmente donde se puede ver el mayor número de edificios en construcción es en los submercados Polanco, Reforma e Insurgentes donde varios aún continúan totalmente disponibles y pueden dar alojamiento a empresas que busquen grandes espacios en edificios de buena calidad.
Zona metropolitana del D.F. Los submercados más atractivos son los ubicados en la zona norte y que comprenden Cuautitlán, Tultitlán, Tepozotlán y Huehuetoca gracias a su ubicación a la salida de la ciudad y que es un nodo logístico para los centros de distribución.
Monterrey. Los submercados más atractivos respecto al mercado de oficinas son los siguientes: Valle, Valle Oriente, Santa María que en los últimos años han sido los submercados más demandados y donde se encuentran los grandes corporativos. En cuanto a industrial las áreas más demandadas son Apodaca, Sta. Catarina, Ciénega de Flores y Guadalupe.
Guadalajara. Las zonas industriales más atractivas para las empresas son Periférico Sur, Zapopan y El Salto gracias a su cercanía con los puertos marítimos y la autopista NAFTA Highway, sus precios accesibles y por ser los submercados con mayor número de Parques Industriales.
Fuente: Empresas comercializadoras
Para Azcué, es muy importante revaluar los requerimientos del premio por riesgo país que se pretende aplicar a las inversiones en México (históricamente alrededor de 250 puntos base). Ante las perspectivas de la mayoría de las economías desarrolladas, México ofrece una situación bastante estable, estructuralmente sólida y con buenas perspectivas de crecimiento. Estos factores deberían reflejarse en un premio sustancialmente menor al que históricamente han requerido los inversionistas, que nosotros ubicaríamos alrededor de 100 puntos base.
Así, "las oportunidades que representan un buen número de edificios nuevos, con inquilinos de alta calidad crediticia y contratos a largo plazo (generalmente en dólares) resultan muy atractivas para inversionistas sofisticados. La clave está en evaluar correctamente la relación riesgo rendimiento que ofrecen dichas alternativas de inversión, lo cual permitiría cerrar en muchos casos la brecha entre las expectativas de compradores y vendedores", concluye.
Oficinas
Este 2012 es sin duda un período determinante para el mercado de bienes raíces comerciales, en particular el de oficinas. Su transformación en los últimos 5 años ha sido radical: en el mercado A+/A se han absorbido desde 2007, poco más de 700,000 m2, lo que habla de un proceso de expansión y que además presenta indicadores muy positivos, con una tasa de disponibilidad cercana al 10% para 2011 y un precio promedio estable desde hace más de 3 años, con valores alrededor de $23 USD por m2 por mes.
"Para este año estamos esperando una absorción no menor a 250,000 m2, dado los importantes proyectos que entraran al mercado en la última mitad del año", estima la firma de corretaje CB Richard Ellis (CBRE).
Otras estimaciones indican que al cierre de 2011 este nicho registró un total de 466,530 metros cuadrados disponibles en edificio ya terminados lo cual representa una tasa de disponibilidad del 12 por ciento. Para diciembre de 2011, 401,050 m2 de nueva oferta fueron terminados en 23 edificios.
| Las oficinas en el sexenio | ||||
|---|---|---|---|---|
| Año + Inventario | Renta mensual Precio promedio Dólares/m2 | Tasa de disponibilidad | Absorción m2 | |
| 2006 821 631 | USD 23.5 | 6. 3 % | 228 756 | |
| 2007 2 920 447 | USD 24.8 | 3. 8 % | 164 775 | |
| 2008 2 954 588 | USD 25.6 | 4. 1 % | 23 100 | |
| 2009 3 043 636 | USD 24.5 | 5. 9 % | 32 429 | |
| 201 0 3 429 044 | USD 23.1 | 10.0 % | 219 528 | |
| 201 1 3 717 260 | USD 24.4 | 11.0 % | 221 410 | |
| 2012(e) 4 093 930 | USD 241 | 10.7 % | 350 586 | |
| Fuente: CB Richard Ellis. | ||||
La firma Jones Lang LaSalle tiene reportada una actividad total de 509,419 m2 cerrados en edificios Clase "A" al cierre del año, de los cuales 255,703 m2 son demanda neta, es decir, espacio nuevo que se ocupó durante el año, a este total debemos sumar 4,980 m2 de espacio nuevo y que se ocupó correspondiente a transacciones que fueron pre-arrendamientos de años previos que nos da un total de 260,683 m2 de absorción.
Otro factor importante del movimiento son las renegociaciones se registraron transacciones por 49,950 m2 y subarriendos por 2,622 m2. En lo referente a reubicaciones de un edificio clase "A" a otro edificio clase "A" se registraron un total de 27,723 m2.
Para transacciones de venta ya sea por inversión o espacio para ser ocupado por algún corporativo se registraron 115,992 m2, un número importante debido a que no es una práctica común la venta de espacios corporativos y por último un total de 52,449 m2 de pre-arrendamientos de espacio que actualmente está en construcción.
The Westin Guadalajara.
Entre las operaciones relevantes del año que terminó destacan los 17 000 m2 que dejó el cierre de Siemens, los 35 000 m2 de Tecnoparque y 20 000 m2 más de Banamex.
Producto del movimiento explicado, los precios de renta en el mercado se han mantenido estables, como muestra de la maduración del mercado. Sin embargo, los analistas creen que algunos submercados mostraron una ligera tendencia a la alza principalmente en algunos submercados donde actualmente hay una escasez de espacio disponible terminado tal es el caso de Lomas de Chapultepec, Polanco y Reforma y que sólo ofrecen bloques grandes de espacio en edificios actualmente en construcción.
Principales edificios en construcción para entrega 2012
Lomas Altas Superficie
Constituyentes 1070 13,320 m2
Interlomas
Corporativo Paseo Interlomas 6,248 m2
Corporativo Vista Real 11,160 m2
Lomas de Chapultepec
Prado Norte 135 2,053 m2
Polanco
Paseo Castelar 2,628 m2
Antara Polanco II 32,669 m2
Corporativo Leibnitz 117 7,680 m2
Ferrocarril de Cuernavaca 214 884 m2
Ferrocarril de Cuernavaca 416 1,417 m2
en223 32,908 m2
Reforma
Capital Reforma Torre Niza 31,811 m2
Capital Reforma Torre Reforma 26,221 m2
Corporativo Reforma Diana 18,454 m2
Torre New York Life 41,552 m2
Norte
Cto. de Negocios Antigua 14,487 m2
Tecnoparque E 17,757 m2
Insurgentes
Torre Ámsterdam 2,201 m2
Camino al Desierto de los Leones 24 4,630 m2
Campus Corporativo Coyoacán 23,546 m2
Insurgentes 1070 3,402 m2
Morena 804 7,690 m2
El financiamiento se diversificó
Víctor Lachica, presidente de Cushman & Wakefield (C&W), que apenas se refería a 2011 como un año peculiar por la ausencia de inversión extranjera patrimonial, fuente importante para la expansión de los mercados, ahora cree que pese a un dinamismo regular en la actividad inmobiliaria, el mercado privado seguirá tomando oficinas a pesar de la menor participación del gobierno, sin embargo, la manera en que inversionistas privados nacionales han inyectado recursos
"Los fondos de inversión extranjeros se retiraron, pero llegaron los nacionales integrados a los CKd´s y los Fibras" como una salida a la generación de recursos en los grandes proyectos. No así, en el financiamiento hipotecario individual donde es un hecho que el mercado de compradores se está agotando", explicó sobre la dinámica de los capitales.
Considera que "el reto más importante para el mercado nacional es mantenerse competitivo con menores costos y precios de los que imperan a nivel internacional, sobre todo en sectores como el industrial que toma como base de sus decisiones, el valor de la producción y sus diferentes componentes".
Más aún cuando pese a la lenta recuperación de la economía mexicana, se ha permitido que muchos de los proyectos que estaban detenidos hayan retomado su construcción o en otros casos que se hayan realizado pre-arrendamientos dentro de ciertos desarrollos para iniciar la construcción de los mismos y, por consiguiente, que el mercado se recupere poco a poco y sea un factor que le de confianza a inversionistas para inyectar capital al mercado nacional.
La coincidencia en diferentes áreas de análisis es que 2012 será un año marcado por la existencia de grandes oportunidades de inversión en el mercado de bienes raíces comerciales, tanto en oficinas, industrial y obviamente en el segmento comercial. La esde fines de 2011 y los indicadores macro se han mantenido estables, destacando el diferencial en las tasas de rendimiento con otros países de la región que a pesar de su destacado comportamiento, no presentan la estabilidad en los indicadores como lo hace nuestro país. También es importante destacar que a pesar de ser 2012 un año electoral, las expectativas de un fuerte cierre de año en los indicadores de crecimiento e inversión son destacadas por numerosos analistas, incluyéndonos a nosotros.
Víctor López, director de análisis de CBRE coincide en que las expectativas de crecimiento del mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México, se centran en la expansión del sector servicios (back-office) ubicados en las zonas suburbanas como Perinorte y Azcapotzalco, "donde veremos grandes proyectos de transformación de propiedades industriales hacia este segmento. Para oficinas de primer nivel, los tradicionales corredores como Lomas, Palmas y Reforma mantendrán su importancia; y será interesante observar la transformación de Insurgentes/Periférico Sur y de Santa Fe hacia más y mejores espacios enfocados hacia el mercado nacional que cada vez es más demandante de calidad y servicios".
| Principales operaciones del 2011 | ||
|---|---|---|
| Empresa | Superficie | Corredor |
| Banamex | 20,897 m2 | Insurgentes |
| wCofetel | 11,714 m2 | Insurgentes |
| Siemens | 17,000 m2 | Polanco |
| Goodrich | 3,700 m2 | Reforma |
| Ericsson | 34,000 m2 | Norte |
| Santillana | 5,808 m2 | Insurgentes |
| Fuente: Jones Lang La Salle | ||
Mientras, en Monterrey continúa la expansión moderada desde hace dos años, concentrando sus nuevos proyectos de oficinas en el sector de Valle Oriente y la zona de Margain- Gomez Morín.
En el caso de Guadalajara, los pronósticos de crecimiento en el segmento de oficinas, en la Zona Financiera y Puerta de Hierro, destaca una tendencia similar a la de la Ciudad de México, con la transformación de espacios industriales hacia oficinas orientadas al segmento de servicio.
En general, dice, los segmentos industriales en todo el país, continúan creciendo a tasas destacadas, a pesar de ser un segmento de alta dependencia de los factores externos. Presenta fuertes oportunidades en especial en el sector de logística y distribución en la zona del Bajío y en el centro del país.
Ejemplo del dinamismo observado es el hecho de que el portafolio de propiedades de algunos fondos y aseguradoras en el país es el segundo en importancia después de sus países de origen, incluyendo Estados Unidos. La participación de estos nuevos actores en el mercado ha brindado un nivel de profesionalización al manejo del financiamiento y a la inversión inmobiliaria que seguirá apuntalando de manera muy sólida el crecimiento del mercado. Las aseguradoras han sido en los últimos tiempos, los principales generadores de recursos para el sector.
Industrial en su mejor momento
La inseguridad parece ser uno de los factores determinantes para la evolución del segmento industrial de los bienes raíces.
Sin embargo, las ventajas competitivas que ofrece el nicho industrial del país, superan la condición mencionada y se nutre de la posición competitiva que hoy día tiene México por el efecto cambiario en que se encuentra hoy el peso frente al dólar.
Los motivos son relativamente pocos los movimientos de reducción de infraestructura de las empresas con presencia en nuestro país, destacando que en su mayoría han sido por cuestiones atribuibles la crisis mundial o a la específica de sus países. Las condiciones de mano de obra, facilidad de operación y cercanía con los Estados Unidos siguen y seguirán siendo elementos destacados que brindan a la industria de nuestro país ventajas competitivas únicas. Adicionalmente el creciente consumo interno continúa siendo motor del desarrollo de los sectores comerciales y por ende de los centros de distribución y logística en los parques alrededor de las grandes ciudades, señala un analista.
Los Parques Industriales
Clase A en zona centro de México
Tepotzotlán
Cuautitlán
Tultitlán
Tlalnepantla
Naucalpan
Vallejo-Azcapotzalco
Iztapalapa-Tlahuac
Huehuetoca
Teoloyucan
Fuente: CB Richard Ellis
Otra ventaja que tiene el sector industrial es la infraestructura en cuanto a telecomunicaciones, transporte, accesos, además de alojar a empresas corporativas internacionales.
Es así que pueden observarse movimientos importantes como la evolución de los últimos 2 años producto de la comercialización del año pasado, en el mercado inmobiliario industrial del Distrito Federal y Zona Metropolitana tiene hoy un total de 630 000 m2.
Jorge Velasco, director de análisis de Jones Lang LaSalle, considera que justo en la zona metropolitana del D.F. los submercados más atractivos son los ubicados en la zona norte y que comprenden Cuautitlán, Tultitlán, Tepozotlán y Huehuetoca por su ubicación a la salida de la ciudad y que es un nodo logístico para los centros de distribución.
Para la ciudad de Monterrey ubica los submercados más atractivos en Apodaca, Sta. Catarina, Ciénega de Flores y Guadalupe. Mientras que en la ciudad de Guadalajara las zonas industriales más atractivas para las empresas son Periférico Sur, Zapopan y El Salto gracias a su cercanía con los puertos marítimos y la autopista NAFTA Highway, sus precios accesibles y por ser los submercados con mayor número de Parques Industriales.
Esta dinámica, unida a otros rubros plantean un año positivo. Así, estimaciones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (Ampi) indican que el sector inmobiliario crecerá este año alrededor de 4.5%, alentado por la producción de vivienda nueva que se generará con la nueva Ley del Infonavit.
Dicho repunte en el sector podría darse por las fortalezas que experimenta la economía nacional, a pesar de la crisis mundial.
Entre los factores decisivos del pronóstico señalado para este año destacan la reducida exposición a la actividad productiva en Europa, el mantenimiento de las exportaciones mexicanas a Estados Unidos, la estabilidad macroeconómica y el sostenimiento de las condiciones para que fluya la oferta de crédito. Todos, sin duda, factores relevantes para las decisiones que definen el sector inmobiliario en este año electoral.
Sonda de Campeche
Texto:claudia olguín
