El mercado inmobiliario residencial de Mérida, Yucatán, dejó atrás la etapa de crecimiento acelerado para entrar en una fase de mayor consolidación. La combinación de crecimiento poblacional, formación de nuevos hogares e inmigración mantiene una demanda estructural de vivienda, mientras los precios continúan aumentando a doble dígito.

De acuerdo con Tinsa México by Accumin, la zona metropolitana de Mérida cuenta con 291 proyectos nuevos a la venta y un inventario disponible de 12,816 viviendas, con ventas trimestrales de 2,314 unidades.

El mercado también refleja el crecimiento demográfico de la ciudad. La zona metropolitana suma 1.4 millones de habitantes, con un crecimiento poblacional de 4.8% anual y la formación de poco más de 10,000 hogares cada año.

A esto se suma el flujo de nuevos residentes. Entre 2010 y 2020, la inmigración hacia Mérida aumentó cerca de 80%, principalmente por motivos familiares, acceso a vivienda y razones económicas.

La oferta se concentra en casas y en el norte de Mérida

La oferta residencial mantiene un claro predominio de vivienda horizontal. Del inventario disponible, 75% corresponde a casas, mientras que 25% es vivienda vertical.

Por segmento, Residencial concentra 51% de los proyectos disponibles, seguido por vivienda Media, con 18%, y Residencial Plus, con 16 por ciento.

La oferta también presenta una marcada concentración geográfica. El norte de la ciudad reúne la mayor parte de los proyectos, con un promedio de 96 unidades por desarrollo.

Esta distribución muestra que el mercado no se mueve de manera homogénea: la disponibilidad y el perfil de los compradores dependen tanto de la ubicación como del segmento de precio.

Vivienda Media concentra la mayor absorción

La zona conurbada registra una absorción promedio de 2.7 viviendas por mes por proyecto.

El segmento Medio concentra 41% de las ventas, seguido por Tradicional, con 31%, y Residencial, con 18%.

Ahora bien, el comportamiento cambia cuando se analiza por municipio.

Umán registra la mayor absorción de vivienda Popular, con 11.5 unidades, y Tradicional, con 14.6. Kanasín concentra la absorción del segmento Medio, con 13.2 unidades.

Por su parte, Mérida presenta una mayor participación en los segmentos Tradicional y Medio, con absorciones de 6.4 y 6.7 unidades, respectivamente.

Estos datos muestran que la expansión inmobiliaria de la zona metropolitana se extiende más allá de la capital y que los municipios conurbados tienen un papel relevante en la colocación de vivienda, particularmente en los segmentos Popular, Tradicional y Medio.

Precios superan los 100 mil pesos por metro cuadrado

También el crecimiento de la demanda y la consolidación de determinadas zonas se refleja en los precios.

Reporta Tinsa un incremento anual de 11% en los precios de vivienda de la zona conurbada de Mérida. En algunas de las ubicaciones con mayor valor, los precios ya superan los 100,000 pesos por metro cuadrado.

Entre las zonas que alcanzan estos niveles se encuentran Centro, Temozón y Country, lo que refleja la diferencia de precios que existe entre las distintas áreas de la ciudad.

Según los expertos, el comportamiento del mercado de renta también mantiene una tendencia positiva. Las rentas de casas aumentan 7.9% anual, mientras que las de departamentos registran un crecimiento de 3%. La oferta destinada a renta se concentra principalmente en vivienda horizontal.

Zonas con mayor rentabilidad para renta

Para los propietarios e inversionistas interesados en el mercado de arrendamiento, el desempeño también presenta diferencias según la ubicación.

Tinsa identifica a Zodzil Norte como la colonia con mayor rentabilidad para renta, con 9.8%, seguida por Dzityá, con 7.7%; la localidad de Conkal, con 7.3%; Cholul, con 6.9%, y Conkal, con 6.5 por ciento.

Estas cifras permiten identificar zonas donde el mercado de renta ofrece rendimientos relevantes, en un contexto en el que el valor de las propiedades continúa aumentando.

Mérida entra en una etapa de madurez inmobiliaria

Para Justino Moreno, Head of Accumin Intelligence México, el mercado residencial de Mérida ha experimentado una transformación importante en los últimos años.

“La zona conurbada de Mérida ha dejado de ser una promesa para convertirse en un mercado inmobiliario maduro y consolidado. El crecimiento sostenido de la población, la formación constante de nuevos hogares y el incremento cercano al 80% de la inmigración durante la última década han impulsado una demanda estructural de vivienda que se refleja en una plusvalía anual de doble dígito y en rendimientos atractivos para el mercado de renta”, señaló Justino Moreno.

Desde la perspectiva de Accumin Intelligence, los fundamentos demográficos y económicos seguirán respaldando al sector durante los próximos años.

“En Accumin Intelligence consideramos que estos fundamentos demográficos y económicos seguirán respaldando el crecimiento del sector inmobiliario de Mérida en los próximos años, consolidándola como uno de los mercados más dinámicos y atractivos del país para vivir e invertir”, concluyó Justino Moreno.

Con 12,816 viviendas disponibles, 291 proyectos nuevos y una demanda que se distribuye de manera distinta entre Mérida, Umán y Kanasín, el mercado residencial de la zona metropolitana muestra una estructura cada vez más amplia.

Finamente, el reto para desarrolladores, compradores e inversionistas estará en identificar las diferencias entre segmentos y ubicaciones, en un mercado donde los precios mantienen incrementos de doble dígito y la demanda continúa vinculada al crecimiento de la población y la formación de nuevos hogares.