Tras varios años de crecimiento acelerado impulsado por el nearshoring, la actividad inmobiliaria industrial en México comenzó a mostrar señales de ajuste al cierre del tercer trimestre de 2025. Este cambio se refleja, principalmente, en un aumento de la disponibilidad en la región Norponiente del país, que agrupa mercados clave como Tijuana, Mexicali y Ciudad Juárez.

De acuerdo con información de Datoz, la zona Norponiente registró una disponibilidad total de 31 millones de pies cuadrados (ft²), con Tijuana concentrando el 42% de ese volumen. Esto colocó la tasa de disponibilidad regional en 11.02%, mientras que la del mercado fronterizo alcanzó 12.58 por ciento.

Tijuana lidera el ajuste con más espacios disponibles

Con respecto al mercado industrial de Tijuana, históricamente caracterizado por una ocupación cercana al 95%, ha experimentado un incremento notable en su inventario disponible.

“Este aumento no implica una desaceleración, sino una fase de ajuste natural después de años de absorciones récord”, explicó Carlos Ríos, analista inmobiliario industrial de Datoz.

Desaceleración y alta vacancia en mercados industriales fronterizos

Según los registros de Analytics 2.0 de Datoz, la tasa de disponibilidad en Tijuana —que antes de 2024 rondaba entre 2.5% y 5%— se elevó hasta 12.58% en el tercer trimestre de 2025.

Y en términos de superficie, la frontera cuenta con 12.9 millones de ft² disponibles, de los cuales 7.8% corresponden a proyectos en construcción y alrededor del 10% proviene de desocupaciones recientes, lo que representa un aumento de casi 20% respecto al trimestre previo.

Un mercado que se reconfigura

Para los analistas, este comportamiento no significa un enfriamiento del sector, sino una etapa de reacomodo en la que los desarrolladores están preparando nuevas naves para responder a la demanda que continuará llegando con el nearshoring y la manufactura avanzada.

“El mercado de Tijuana sigue siendo uno de los más dinámicos del país. Lo que vemos es una modernización del inventario y una mayor oferta especulativa que busca adelantarse a las necesidades de las empresas internacionales”, añadió Ríos.

Aun con el incremento en disponibilidad, el Norponiente se mantiene como una de las regiones industriales más activas de México, impulsada por su cercanía con Estados Unidos, la infraestructura logística y la creciente llegada de inversiones vinculadas a la relocalización de cadenas productivas.