En medio de una economía marcada por tensiones comerciales y decisiones políticas inciertas, el mercado inmobiliario logístico de Estados Unidos comienza a mostrar señales de desaceleración, incluso mientras la ocupación de espacio alcanza niveles históricamente altos, de acuerdo con un análisis de Prologis Research.

De acuerdo con el último reporte del Indicador de Negocios Industriales (IBI), la ocupación promedio de espacio logístico subió al 85.1% en abril, por encima del promedio del 84.6% registrado entre febrero y marzo.

Esta tendencia refleja un mayor uso del espacio existente, impulsado en parte por una recuperación moderada y por cambios en las estrategias de inventario, indicó Prologis en un análisis.

No obstante, este incremento en la utilización no ha venido acompañado de un crecimiento robusto en la actividad general. El índice de actividad IBI cayó a 54.4 en abril, desde un promedio de 58.4 durante el primer trimestre. Aunque cualquier cifra por encima de 50 indica expansión, la caída representa una clara desaceleración en medio de un entorno económico incierto.

“La incertidumbre arancelaria está haciendo que los clientes pospongan gastos de capital y decisiones inmobiliarias. Muchos están priorizando estrategias de agilidad, sobreinventario y soluciones temporales”, señala Prologis Research.

El análisis distingue claramente dos fases en la demanda logística durante 2025: Antes y después del anuncio de nuevos aranceles el pasado 2 de abril.

Durante el primer trimestre, los sectores de alimentos y bebidas, bienes de consumo y transporte lideraron la demanda, con un aumento en el volumen de arrendamientos y un ritmo de negociación más ágil.

Sin embargo, tras la entrada en vigor de nuevas medidas comerciales, muchas decisiones a largo plazo en la cadena de suministro fueron frenadas o reevaluadas, aunque la demanda no se ha detenido por completo.

Algunas empresas han optado por contratos a corto plazo y soluciones provisionales para adaptarse a la volatilidad.

Desaceleración en construcción de edificios logísticos generaría poca oferta

Pese a que las importaciones aumentaron un 13.6% interanual en 2024, acercándose a niveles récord, factores como ventas minoristas saludables y prácticas de inventario ajustado (lean inventory) mantuvieron la utilización por debajo del potencial.

Desde principios de 2025, el crecimiento sostenido de las importaciones y la incertidumbre comercial han llevado a muchas empresas a acumular inventario por precaución, contribuyendo al aumento en la ocupación.

Uno de los indicadores más alarmantes es el estado del pipeline de construcción: La cantidad de espacio logístico en desarrollo ha caído un 25% respecto a los niveles de 2019, y se espera que las nuevas entregas disminuyan más de un 35% interanual durante 2025.

Además, los inicios especulativos de nuevas construcciones siguen siendo escasos, particularmente en mercados orientados al consumo.

Indicaron los expertos que esto se debe a varios factores: Altos costos de materiales, demoras regulatorias y una brecha creciente entre los alquileres de mercado y los costos de reemplazo, que ahora son hasta un 20% más altos.

Esto desalienta la inversión en nuevos proyectos, afectando la disponibilidad futura de espacios logísticos de alta calidad.

También el reporte muestra diferencias regionales. Mientras las rentas se han mantenido estables en regiones como el Medio Oeste, el Sunbelt y la costa Este —por la rápida absorción de espacios premium—, el sur de California sigue mostrando debilidad en precios, reflejo de una mayor saturación y menor dinamismo local.

El entorno macroeconómico y comercial ha dejado al mercado logístico en una posición de crecimiento moderado, pero incierto. La demanda sigue presente, pero se ha vuelto más cautelosa y orientada al corto plazo.

Las decisiones estructurales —como expansiones, nuevas construcciones o inversiones inmobiliarias mayores— están en pausa hasta que se aclare el panorama político y económico, en especial en lo referente a aranceles.