Después de que el 2024 fue un año positivo para los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) industriales, se proyecta que este 2025 mantengan un “desempeño defensivo” y en términos de ocupación podría haber una desaceleración en medio de la incertidumbre por las tensiones comerciales entre México y Estados Unidos, opinó Eduardo López Ponce, analista de Intercam Casa de Bolsa.

El especialista recordó que en el segmento de bienes raíces industriales, la ocupación finalizó en niveles de 96.3% al cierre de 2024, aunque esto representó una ligera disminución respecto al 97.8% en 2023.

Por lo que prevé que podría haber una desaceleración en la demanda en este año, los niveles de ocupación estarían cercanos o ligeramente por encima del 95%, lo cual sigue siendo positivo para el sector.

Sugiere este panorama que, aunque la demanda podría moderarse, la solidez de las Fibras en este segmento sigue siendo relevante.

Ahora bien, el principal factor a vigilar, abundó el especialista, será la evolución de las negociaciones comerciales entre México y Estados Unidos, ya que estos acuerdos pueden influir en la actividad económica.

“El principal riesgo a monitorear este año será la evolución en las negociaciones comerciales entre México y Estados Unidos, sin embargo, las Fibras siguen destacando las ventajas de México”, opinó Eduardo López.

Y entre estas ventajas están su ubicación estratégica, costos de manufactura y la disponibilidad de mano de obra calificada, lo que fortalece su atractivo.

Indicó el analista en Intercam Casa de Bolsa que con los niveles de ocupación considerados todavía elevados y un crecimiento de un solo dígito en el Flujo de Fondos Operativos (FFO) en dólares, los fibras industriales mostrarán resiliencia al entorno.

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Con respecto a la renta promedio, se observó un cierre en 7.2 dólares por metro cuadrado, con incrementos de dos dígitos en algunos mercados.

A manera de comparación, en Estados Unidos la renta promedio se encuentra cerca de los 10 dólares por metro cuadrado, lo que demuestra que, aunque hay diferencias por mercado, los precios en México siguen siendo atractivos frente a los de su vecino país del norte.

Otro punto a favor del sector industrial es la baja en las tasas de interés, lo que ha llevado a un ciclo de bajas en las valuaciones, destacó López Ponce.

Sugieren estos factores que existen oportunidades interesantes de inversión en el sector, especialmente en un mercado con valuaciones atractivas.

Lo anterior, ya que el valor en libros de las Fibras muestra un descuento promedio del 30%, lo que se traduce en un múltiplo P/VL de 0.7 veces, con un cap rate implícito del 8.6 por ciento.

Estos números indican que, en general, las Fibras siguen siendo una opción favorable para los inversionistas, a decir del experto.

“Los niveles de descuento respecto a valuación, el ciclo de bajas en tasas de interés y el desempeño defensivo del segmento industrial son elementos que sugieren oportunidades atractivas en el sector”, anotó.

A pesar de estos buenos números, las Fibras enfrentan el reto de la baja bursatilidad en su mayoría, con excepciones como Fibra Uno y Fibra Prologis, que tienen una mayor operación en el mercado.

Otras como Macquarie y Fibra Mty presentan una bursatilidad media, lo que puede limitar el acceso a ciertos inversionistas.