El mercado inmobiliario industrial en México, hoy en día muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido al boom del nearshoring.
De América Latina, el mercado inmobiliario industrial mexicano se presenta como el de mayor tamaño, con casi 73 millones de metros cuadrados (m2) durante 2022, para ubicarse por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.
Por lo que las oportunidades del nearshoring en el mediano plazo para LATAM, alcanzarán los 78 mil millones de dólares en nuevas exportaciones de productos y servicios, dónde México estaría llevándose 35 mil mdd, para consolidarse como uno de los mayores beneficiarios de este fenómeno en la región, estima el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Ante este boom, el reto para México en el segundo semestre del 2023 será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring.
Y es probable que, en ocasiones, ante la gran demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieran terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, hay que saber cuáles son los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.
Se consultó a especialistas como Francisco Tijerina, director de desarrollo de negocios de Escala, quien mencionó lo que se debe tomar en cuenta en la compra de terrenos industriales en esta nueva era del nearshoring, donde la competencia por el suelo era de esperarse.
Puntos clave
- Plusvalía. Analiza qué te ofrece el terreno industrial que te están vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.
- Ubicación. Hay que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? Recuerda que la ubicación está ligada a la plusvalía, así que hay que elegir bien para que en el futuro el valor del terreno se incremente.
- Uso de suelo. Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:
- Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.
- Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
- Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
- Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística porque requieren de una infraestructura especializada:
- Tamaño de los espacios: Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.
- Servicios adecuados: A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.
- Sistemas de logística: Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.
- Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.
