De acuerdo con cifras de la plataforma Solili, el año 2021 finalizó con un repunte significativo en la construcción de nuevo inventario industrial, que cerró el año pasado con un inventario en desarrollo de 3.7 millones de metros cuadrados.

Al frente de la actividad constructiva se mantienen Monterrey con 935 mil metros cuadrados que avanzan en diversas fases, seguido de Ciudad de México y Tijuana con 742 mil y 435 mil metros cuadrados, respectivamente.

De acuerdo con un análisis de Escala, empresa especialista en la administración profesional de proyectos de construcción, el mercado inmobiliario industrial en México es el de mayor tamaño de América Latina, con un total de 73 millones de m², ubicándose por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al  alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.

Tenemos claro que hay mercados, como en la Ciudad de México y algunos de la frontera, como Ciudad Juárez, entre otros, que se caracterizan por la escasez de espacios disponibles, pero no por ello se puede adquirir cualquier reserva territorial.

Demanda de espacios industriales, la mitad se concentra en mercados de la frontera

En México hay más de 73 millones de m² de parques industriales.

Debemos considerar que, en ocasiones, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que  prometieron o no están debidamente reglamentados, sobre todo en empresas que buscan la ampliación de sus instalaciones.

Por eso, Escala recomienda en su análisis los puntos más importantes  que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial y que reproducimos a continuación:

Plusvalía. Analiza qué te ofrece el terreno industrial que te están vendiendo, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro

Ubicación. Hay que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía.  ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.

Uso de suelo. Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:

• Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.
• Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
• Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.

Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial,  se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada.

• Tamaño de los espacios: Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.
• Servicios adecuados: A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.
• Sistemas de logística: Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.

Parques industriales con demanda sólida de espacios al arranque de 2022

Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.