Si bien es cierto que existen entidades federativas en las que el régimen de propiedad en condominio tiene personalidad jurídica (Nuevo León y Quintana Roo), en la mayoría de ellas no es así, lo cual es natural partiendo de la base de que el condominio, ya se entienda como una modalidad de la propiedad o bien como el inmueble sobre el que aquélla recae, puede ser objeto, pero no sujeto de relaciones jurídicas.
Lo anterior genera consecuencias de carácter práctico, al no poder el condominio abrir una cuenta bancaria, ser patrón o prestatario de servicios diversos, lo que en ocasiones obliga a los condóminos a celebrar esos actos o asumir esos roles de manera personal, con los inconvenientes de carácter jurídico o fiscal que ello conlleva.
Para remediar esta problemática, es una práctica generalizada que en forma paralela al régimen de propiedad en condominio se constituyan asociaciones civiles, con personalidad jurídica plena.
Dentro de esta generalidad, las asociaciones de condóminos tienen como fines principales, administrar las cuotas que pagan los condóminos para integrar los fondos de administración y mantenimiento, el de reserva, además de contratar los diversos servicios necesarios para su correcta operación.
Asimismo, están integradas por sus respectivos órganos, que son la asamblea de asociados y el órgano de dirección, generalmente plural, que puede ser una mesa, consejo o comité directivo, dependiendo de cómo dicho órgano sea denominado en los estatutos, sin que sobre el particular exista una definición legal.
En la asamblea de asociados participan solamente aquellos condóminos que tengan tal carácter, a saber, quienes otorgaron la escritura constitutiva y quienes posteriormente hayan sido admitidos con tal, siempre que estén anuentes en adquirir tal calidad.
Al respecto, es recomendable que en los estatutos se establezca que solamente los condóminos tienen el derecho de participar como asociados y que todos los que deseen incorporarse pueden ser admitidos como tal, sin mayor restricción que manifestar su voluntad en ese sentido.
El órgano de dirección puede estar integrado por cualquier persona, al no exigir la ley que los directivos sean asociados y consecuentemente condóminos, aunque lo natural es que tengan este carácter.
Desde el punto de vista fiscal, estas asociaciones son personas morales con fines no lucrativos, que no son contribuyentes del impuesto sobre la renta. Como tales pueden emitir comprobantes fiscales por las cuotas que perciban.
A pesar de las múltiples ventajas que esto representa, existen ciertos problemas que deben ser atendidos a través de una planeación y asesoría adecuada. Estas asociaciones son generalmente constituidas por un número reducido de personas y no por todos los condóminos, lo que incide directamente en la legitimación que la asociación pueda tener en la atención de los asuntos del condominio.
Para remediar este problema, es recomendable que la asociación de condóminos se constituya por iniciativa de la asamblea de condóminos que, en ejercicio de sus atribuciones, puede adoptar mecanismos para la recaudación de las cuotas.
En ese sentido, es posible que por acuerdo de la asamblea se le encomiende a un determinado número de condóminos que constituyan la asociación, en el entendido de que posteriormente los condóminos que deseen hacerlo, pueden incorporarse a la misma. Si ya existe una asociación previamente constituida, una asamblea posterior puede reconocerla.
Por otro lado, es importante tener presente que estas asociaciones no sustituyen a los órganos del condominio. Cada uno tiene sus propias atribuciones y aunque estén íntimamente vinculados, deben llevar a cabo sus procesos por separado, lo que implica que la asamblea de asociados no puede resolver sobre los asuntos que le competen a la asamblea de condóminos.
*Notario 136 de la Ciudad de México.
