En los contratos y escrituras en los que se hace constar la transmisión de propiedad de algún bien inmueble, al darse lectura a las cláusulas, encontramos la obligación del vendedor o enajenante de responder con el saneamiento para el caso de evicción y, en este sentido, es importante conocer qué es y cómo se responde en este supuesto.

El Código Civil vigente en la Ciudad de México en su artículo 2119, define a la evicción en los términos siguientes: “ARTÍCULO 2,119. - Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición”.

Y son los artículos 2126 y 2127 los que disponen los términos en los cuales, el enajenante deberá responder por esta evicción y que a la letra dicen:

“ARTÍCULO 2,126. -Si el que enajenó hubiera procedido de buena fe, estará obligado a entregar al que sufrió la evicción: I.- El precio íntegro que recibió por la cosa; II.- Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquirente; III.- Los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento; IV.- El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vendedor satisfaga su importe.  

ARTÍCULO 2,127. -Si el que enajena hubiere procedido de mala fe, tendrá las obligaciones que expresa el artículo anterior, con las agravaciones siguientes: I.- Devolverá, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción; II.- Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa; III.- Pagará los daños y perjuicios”.

De lo antes expuesto se desprende qué es la evicción y cómo se responde para el caso de que este supuesto se presente. Cabe mencionar que las cláusulas de los contratos son los contenidos obligacionales de las partes y éstas pueden ser esenciales, naturales o accidentales. 

La evicción en cualquier contrato oneroso es, por sus características, una cláusula natural y, por lo tanto, se tiene por puesta, aunque no se exprese. No obstante, debe considerarse incluir la cláusula en comento en cualquier contrato, a efecto de dar a conocer esta obligación natural de la parte vendedora o enajenante.

Contrato de promesa de compraventa o contrato de compraventa

En el contrato de Compraventa es obligación del vendedor prestar la evicción y así lo dispone el artículo 2283 de nuestro Código Civil y que a la letra dice:

ARTÍCULO 2283.- El vendedor está obligado:

I.- A entregar al comprador la cosa vendida;

II.- A garantir las calidades de la cosa;

III.- A prestar la evicción.

Así pues, en la permuta (que es aquel contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra) sus disposiciones aplicables son las siguientes:

“ARTICULO 2328.- Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y acredita que no era propia del que la dió, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumple con devolver la que recibió

ARTICULO 2329.- El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió́ en cambio, podrá́ reivindicar la que dió, si se halla aún en poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios”.

En un contrato de donación pura y simple, el donante no tiene obligación de responder con el saneamiento para el caso de evicción, salvo que se haya obligado expresamente a  ello. No obstante, el donatario queda subrogado en todos los derechos del donante si se verifica la evicción.

Así pues y para concluir, es importante informar cuál es la consecuencia de la evicción en caso de una dación en pago y en el remate judicial, dado que son figuras que constantemente se presentan en las oficinas.

Por la dación en pago, la obligación queda extinguida cuando el acreedor recibe en pago una cosa distinta en lugar de la debida; y es el artículo 2096 que dispone: “Si el acreedor sufre la evicción de la cosa que recibe en pago, renacerá́ la obligación primitiva, quedando sin efecto la dación en pago”. Por último, el multicitado Código, respecto del remate judicial, no obliga al vendedor a responder de la evicción, sino únicamente restituyendo el precio en el que se haya producido el remate “ARTICULO 2141.- En las ventas hechas en remate judicial, el vendedor no está́ obligado por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta”. 

De lo antes expuesto se concluye con la recomendación de que, cualquier persona que piense vender o enajenar algún bien inmueble, o bien, si está por adquirir uno, se acerque al notario público de su elección o llame al Colegio de Notarios de la Ciudad de México para recibir asesoría y evitar cualquier contratiempo que pueda afectar su patrimonio.

Acuerdos previos a la compra de un inmueble

*La autora es notaria número 8 de la Ciudad de México.

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