La compra de un inmueble puede representar un gran esfuerzo económico para quien lo adquiere. Es por esto que es importante conocer las diversas opciones para el pago del precio en la compraventa de los inmuebles.
La compraventa de un inmueble es un contrato por el que una persona transmite la propiedad de un inmueble a otra persona que paga por él un precio cierto y en dinero. De esta manera, el vendedor (dueño del inmueble), transmite al comprador la propiedad de ese inmueble, quien tendrá que pagarle la cantidad de dinero que hayan pactado.
Las opciones para el pago del precio en compraventas de inmuebles son de contado -en una sola exhibición- y a plazo -en diversas partidas durante un tiempo determinado, como se detalla a continuación:
a) Pago del precio de contado
El pago del precio de contado significa que el vendedor recibirá la totalidad del precio al momento de celebrar el contrato. Esto, con independencia de si el precio proviene de recursos propios del comprador o lo obtiene a través de un crédito; ya que el vendedor recibirá el precio y no quedará saldo pendiente entre comprador y vendedor.
Cuando el comprador tiene los recursos para pagar el precio, únicamente se tendrán que cuidar las restricciones del uso de dinero en efectivo, pudiendo el comprador pagarle al vendedor con algún instrumento bancario, ya sea una transferencia de fondos o un cheque.
Cuando el comprador no tiene los recursos para pagar el precio, puede allegarse de esta cantidad por medio de algún financiamiento proveniente de un particular o bien, de alguna institución bancaria. Independientemente de la fuente del financiamiento, el precio de la compraventa quedará saldado, esto implica que el comprador ya es propietario independientemente de la deuda que tenga.
b) Pago del precio a plazo
El pago del precio a plazo significa que, al momento de celebrar el contrato, el comprador no pagará la totalidad del precio, sino que el vendedor le da cierto tiempo al comprador para pagarlo sin que tenga que recurrir a algún crédito. Para este supuesto, existen algunas maneras de pagar el precio a plazos y constituir garantías a favor del vendedor:
i. Compraventa a plazo—En esta modalidad, se pacta en el contrato de compraventa que el comprador tendrá el plazo que libremente fijen las partes para pagar el precio al vendedor, ya sea en diversas partidas temporales o bien, teniendo hasta cierta fecha para liquidarlo.
ii. Compraventa a plazo con cláusula rescisoria—En esta modalidad, además de pactar el plazo que tiene el comprador para pagar el precio al vendedor, se pacta que el vendedor tenga la posibilidad de rescindir el contrato ante la falta de pago.
iii. Compraventa a plazo con cláusula rescisoria inscrita—En esta modalidad además de pactar el plazo a favor del comprador, la cláusula rescisoria referida en el punto ii anterior se inscribe en el folio real del inmueble, haciéndola oponible frente a terceros.
iv. Compraventa con reserva de dominio—En esta modalidad se pacta en el contrato de compraventa que el comprador tendrá el plazo que libremente fijen las partes para pagar el precio al vendedor, ya sea en diversas partidas temporales o bien, teniendo hasta cierta fecha para liquidarlo; sin embargo, la propiedad no se transmite con la celebración del contrato de compraventa, sino en un acto posterior. Esto es, se celebra el contrato de compraventa en donde el vendedor conserva la propiedad del bien y una vez que le terminan de pagar el precio, transmitirá la propiedad a favor del comprador. Esta modalidad se inscribe en el Registro Público de modo tal que el vendedor tampoco puede disponer del bien puesto que ya lo vendió, aunque siga siendo de su propiedad.
En los supuestos en que el comprador pague al vendedor el precio en un tiempo posterior referidas en los puntos anteriores, podría pactarse que el comprador otorgue una garantía para el cumplimiento de la obligación de pagar el precio. Asimismo, en su caso, podrá pactarse el pago de algún interés ordinario.
Estas opciones para el pago del precio presuponen siempre el acuerdo de ambas partes, tanto del comprador como del vendedor; lo fundamental es conocer que existe la protección de la autonomía de la voluntad que tienen las partes al momento de celebrar un contrato de compraventa de inmuebles.
*La autora es notaria 44 de la Ciudad de México.
