En el cuarto trimestre del 2022, el nuevo equilibrio que se está formando en el mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) está definiendo ya un nivel de precios de salida más estable, de acuerdo con un estudio de Cushman & Wakefield.
Agregó el documento que la caída observada en los trimestres previos prácticamente se ha detenido y solo se observa un pequeño ajuste a la baja respecto a los precios del año anterior.
Para los edificios clase A, el ajuste ha sido de 0.8% respecto a los precios observados al cierre de 2021 y cotizan en promedio 22.82 dólares por metro cuadrado al mes. Por submercados, los ubicados en el área central de la ciudad han mostrado reducciones moderadas, respecto al nivel que tenían con anterioridad a la pandemia. En contraste, los submercados más alejados del área central tuvieron una contracción más importante.
Con respecto a la demanda, el espacio libre para ocupación tuvo una reducción en la CDMX. La tasa de disponibilidad general para edificios clase A se ubicó en 22.4% al cierre del año. Esto refleja la caída en las tasas de disponibilidad de la mayoría de los submercados. Después de más de dos años con desequilibrio favorable a los inquilinos, en 2022 la demanda por espacios de oficinas clase A superó al crecimiento de la oferta y comenzó a reducirse el espacio disponible.
Relacionado con esto, la demanda neta en los submercados de Polanco e Insurgentes mantiene sus números positivos al finalizar el año; en el primer caso la absorción fue de 48,722 metros cuadrados (m2) en edificios clase A, y en el segundo de 24,788 m2. A estos niveles positivos de demanda neta se han sumado los submercados de Interlomas y Lomas Altas. En este último caso, gracias a una transacción que absorbió en su totalidad el conjunto de Constituyentes 1100, con 29 mil m2, si bien para reconvertirlo a uso educativo.
En opinión de Cushman & Wakefield, es alentador observar que el mercado de oficinas de la ciudad nuevamente cuenta con demanda neta positiva, después de dos años consecutivos de contracción. Sin embargo, se encuentra aún muy lejos de los niveles que presentaba antes de 2019 y siguen existiendo numerosas oportunidades para las empresas que busquen realinear su estrategia inmobiliaria.
Una oferta en desarrollo redimensionada
Desde el inicio de la pandemia por Covid-19 se observó una ralentización en la actividad constructiva. Los propietarios y desarrolladores han dado seguimiento puntual a los cambios en el comportamiento de la demanda y han tomado medidas para ajustar la oferta de espacios corporativos.
Así, el inventario en desarrollo ha experimentado una disminución significativa en su volumen. Al cierre del año 2022 los trabajos activos de construcción suman 499,206 m2. Al mismo tiempo, comienza a tomar visibilidad la reconversión de algunos edificios de oficinas a uso habitacional, médico y educativo.
Hoy en día ya se ha anunciado una docena de reconversiones, que sumarán poco menos de 150,000 m2; esto aún es una cantidad reducida, como proporción del inventario total construido, pero ya comienza a tener relevancia, como volumen absoluto.
La firma compartió que los usuarios de oficinas ya han comenzado a definir cuál va a ser su nueva estrategia para el uso y ocupación de espacios. Claramente se está dando mayor flexibilidad en el uso de los espacios y los empleos "móviles", aquellos que combinan diversas ubicaciones: oficinas, hogar y espacios de coworking, están elevando su participación. No obstante, también es claro que los espacios de oficina siguen jugando un rol importante en la organización del trabajo.
Cada vez hay más estudios que confirman la necesidad de contar con espacios de trabajo corporativo, si bien de una naturaleza más flexible. "En la medida que las organizaciones están tomando sus decisiones para estructurar sus equipos de trabajo bajo un nuevo entorno, se aclarará cual es el nuevo equilibrio para el mercado de oficinas. La necesidad de contar con lugares donde se fomente la colaboración y la identidad corporativa seguirá teniendo un rol significativo en las ciudades. La evolución del mercado sigue en marcha", finalizó el estudio.