Luego de dos años que el mercado inmobiliario de Estados Unidos ha registrado fuertes incrementos en los precios de las viviendas, ya han tocado techo y se preparan para caer. Pero, ¿qué tan bajos serán los precios? es lo que se cuestionan compradores y propietarios de viviendas.
Probablemente los precios bajarán todavía más, pero no demasiado como lo observado en la crisis de la vivienda. De acuerdo con los índices S&P CoreLogic Case-Shiller, que miden los precios de las viviendas en Estados Unidos, de un máximo de 2006 hasta un mínimo de 2012, los precios nacionales de las viviendas cayeron un 27 por ciento.
En el 2008 y el 2009 fue diferente, dijo Jeff Tucker, economista jefe de Zillow, porque esta caída en los precios se debió a un impulso de los vendedores. “Debido a las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto, hubo muchos vendedores muy motivados que estaban dispuestos a soportar perder sus casas”.
También el desplome inmobiliario ocurrió en un momento en que el número de viviendas en venta era cuatro veces superior al actual. Hoy en día, el inventario se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la pandemia, lo que ha incrementado la competencia por las viviendas, manteniendo así los precios relativamente fuertes.
Ver que los precios cayeran por debajo de donde estaban en el 2019 sorprendería a Tucker. “Hubo cierto sobrecalentamiento en el mercado de la vivienda en el 2021 hasta la primavera de este año, lo que ocasionó que los precios se elevaran más de lo que respaldarían los fundamentos. Ahora están cayendo”.
Las cuentas de los compradores de viviendas han cambiado drásticamente con tasas hipotecarias a más del doble desde principios del 2022. El monto principal mensual de la hipoteca y el interés de una casa mediana de USD 930 aumentaron con respecto al año anterior, un alza del 73%, según la compañía de datos hipotecarios Black Knight.
De acuerdo con la compañía de datos, cuando considera el incremento de las tasas hipotecarias, el crecimiento de los precios de la vivienda y los salarios que no suben rápidamente, comprar una casa ahora es menos costoso de lo que ha sido en décadas.
Recientemente, Wells Fargo predijo que los precios medios de las viviendas unifamiliares descenderán 5.5% año tras año para finales de 2023. Sus economistas estiman que el precio medio de una vivienda unifamiliar existente será de USD 385 mil este año, esto es, 7.8% más que el año pasado, pero el crecimiento será menor que el aumento anual del 19% en 2021.
Esperan economistas que el precio medio de la vivienda baje a USD 364 mil, un 5.5% menos que este año. Y prevén que los precios se recuperen y vuelvan a subir en 2024, con un incremento del precio promedio del 3.3% a USD 376 mil para finales de 2024.
“Si nuestras expectativas de un recorte de tasas de la Reserva Federal se hace realidad, es probable que las tasas hipotecarias bajen un poco a medida que disminuyan las presiones inflacionarias que impulsan el crecimiento de los ingresos reales. Lo cual debería ocasionar una mejora modesta en la actividad de ventas, lo que reactivaría el precio de la vivienda con alzas para 2024”, agregaron.
En última instancia, dependiendo de dónde viva, será cuánto bajarán los precios. A diferencia del incremento de precios durante la pandemia que hicieron subir los precios de las viviendas en los mercados de todo el país norteamericano, la calma será más regional, opinó Tucker.
Las disminuciones se sentirán más profundamente en sitios donde hubo mayores avances durante la pandemia, muchos de ellos, dijo el experto, en el oeste y Sunbelt, incluidas ciudades como Austin, Phoenix y Boise, de acuerdo con una publicación de regionalpuebla.mx.
“A nivel nacional, podríamos ver una caída del 5% desde el pico, pero los precios bajarán más en el Oeste y habrá menos caída en el Sudeste”, mencionó.
Donde los precios aumentaron casi un 60% durante la pandemia, como Boise e Idaho, ya está en declive anual, con una disminución del 3.9% interanual en septiembre, agregó.
Por último, Tucker expresó que varias áreas metropolitanas, especialmente en el oeste, verán algunas caídas de precios año tras año en la primavera. “Que sería el peor momento para comparar porque es justo cuando muchos mercados han alcanzado su punto máximo”.
