En cuestión de meses, los históricos incrementos de tipos de interés, la implacable inflación y la desaceleración económica están arrastrando al sector inmobiliario español. A nivel mundial, la fortaleza de la vivienda se está derrumbando.
Alrededor del mundo, varios mercados inmobiliarios están dando claras muestras de síntomas de corrección. Y aunque expertos estiman que la corrección a la que se enfrenta la vivienda no desembocará en una crisis financiera como la del 2008, sí se verán fuertes caídas acentuadas en algunos segmentos del mercado y de países.
Hoy en día las comparaciones son con el crash de la vivienda que se dio a finales de los 80 y principios de los 90, cuando también la vivienda descendió en la mayoría de los países avanzados (Estados Unidos, Reino Unido, Suecia, España, Francia, Canadá, entre otros) marcados por las subidas de tipos de interés.
La medida provocó un aumento rápido en la demanda de vivienda para aprovechar los últimos meses de la desgravación. Sin embargo, la caída que siguió fue brutal, y el mercado tardó casi nueve años en volver a su nivel anterior. Datos del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés) mostraron que la vivienda cayó durante cuatro años consecutivos después de haber subido alrededor de un 20% en 1989.
Situación en algunos países
"Los mercados inmobiliarios se preparan para afrontar una marcada desaceleración a medida que los compradores ajustan sus presupuestos en respuesta a las perspectivas económicas sombrías, el aumento de los costos de las hipotecas y las presiones inflacionarias", indicó Kate Everett-Allen, directora de International Residential Research de Knight Frank.
Con respecto a los países nórdicos, están expuestos al alto porcentaje de hogares con hipotecas de tasa variable (44% en Suecia según cifras de la Federación Hipotecaria Europea). La consultora Knight Frank explicó que los países y territorios que probablemente se verán más afectados son los mercados que tuvieron el mayor aumento de precios durante la pandemia y donde las relaciones precio-ingreso y precio-alquiler se han separado.
¿Por qué la vivienda aún no cae en todos los mercados claramente?
La explicación del por qué algunos mercados siguen mostrando resistencia a las turbulencias la da Patrick Artus, economista de Natixis, en tres puntos principales: los tipos de interés tardan un tiempo en impactar en la economía, también, los tipos de interés reales aún son negativos y finalmente, no todos los mercados inmobiliarios están igual de 'calientes'. Por lo que los mercados en ebullición son los primeros en caer.
En el pasado, los precios de la vivienda descendían rápidamente al inicio de una recesión cíclica con la llegada de los incrementos de los tipos de interés típicos de final de ciclo. “Actualmente, algunos precios de la vivienda siguen subiendo considerablemente, a pesar de que los tipos de interés están subiendo y se avecina una recesión (tanto en EU como en la zona euro). La diferencia con el pasado se explica por el hecho de que los tipos de interés reales siguen siendo negativos”.
La caída es cuestión de tiempo, estimó el experto Artus. "La recesión, la disminución de los ingresos y de la demanda de vivienda, eventualmente empujarán a la baja los precios de los inmuebles residenciales, pero no antes de que los tipos de interés reales (que se calculan con las tasas hipotecarias) alcancen el terreno positivo", sentenció el economista de Natixis.
Everett-Allen de Knight Frank estima que los mercados de segundas residencias y resorts son más vulnerables que las ciudades a la inminente recesión del mercado de la vivienda. Pero por sentido común se estima que las ciudades mostrarán un mayor grado de resiliencia, impulsadas por una oferta insuficiente y mercados laborales más fuertes.
Desde EU, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, la Eurozona, Reino Unido, hasta China, cuyo ciclo económico suele diferir del resto de los países avanzados, están en riesgo de sufrir una 'recesión inmobiliaria' con caídas en los precios de la vivienda.
"El incremento continuo de los tipos hipotecarios en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados de la vivienda a fuertes recesiones", expresó Adam Slater, economista de Oxford Economics, de acuerdo con una publicación del eleconomista.es.
