En Monterrey, el mercado de oficinas recuperó su confianza gracias a la reasignación de giro, a una mayor demanda de espacios acondicionados y a que más empresas están dispuestas a asumir las implicaciones de rentar un espacio en obra gris, con una inversión inicial y periodos de renta mayores.
De acuerdo con el reporte de actividades del mercado de oficinas de la zona metropolitana de Monterrey (ZMMTY) correspondiente al primer semestre del año en curso (1S22) que elaboró Newmark, al finalizar este periodo, la zona cerró con un inventario total de un millón 366 mil 852 metros cuadrados (m2).
Resalta que en la zona centro de la ZMMTY, el modelo de desarrollo urbano DOT (Desarrollo Orientado al Transporte) promovió la construcción de proyectos de usos mixtos con cercanía a estaciones de transporte público, con nuevos espacios de trabajo que les interesan a las empresas que cuentan con un mayor número de empleados, los cuales se beneficiarán de la proximidad a dichos servicios reduciendo sus tiempos de traslado hasta en un 40 por ciento.
A diferencia de los últimos años, el 2022 ha traído consigo una notable reactivación en la necesidad de espacios corporativos en la ZMMTY, señaló Juan Millán, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark.
“A pesar del incremento del 3% (42 mil 347 m²) del inventario total durante el 1S22, la tasa de disponibilidad se mantuvo por debajo del 26%, equivalente a 354 mil 698 m² desocupados, debido a que las absorciones trimestrales continúan con la tendencia de crecimiento observable desde el año pasado (1T21), logrando duplicar las cifras que se reportaban durante ese trimestre (6 mil 211 m2)”.
Para enfrentar la futura incertidumbre del mercado de oficinas, en los últimos años se han implementado diferentes estrategias, una de ellas es la reasignación de giro, y Monterrey no ha sido la excepción, comentó Millán, ya que cuatro proyectos (República, Lola, Torre GVO y Vantash) han reasignado un total de 61 mil 292 m2 a espacios médicos o de vivienda, representando únicamente el 4% del inventario actual.
Históricamente, la proporción de demanda entre espacios en obra gris y acondicionados era un 80/20, respectivamente. Pero en la pandemia se observó un cambio radical, ya que los contratos de espacios en obra gris representaban montos de inversión y periodos de renta obligatorios más grandes que los espacios ya acondicionados. Situación que ocasionó que las transacciones en obra gris disminuyeran a un 20% y los espacios acondicionados se incrementaran a un 80 por ciento.
En el periodo analizado por Newmark, se observó que la proporción empezó a regresar a su estado original, llegando a un 50/50 en la superficie desplazada, por lo que los movimientos del semestre se registraron de la siguiente manera:
Obra Gris
Con 12 transacciones en renta por un total de 11 mil 843 m2 con un promedio de 987 m2 por transacción.
Espacio acondicionado
Con 29 transacciones en renta por un total de 11 mil 417 m2 promediando 393 m2 por transacción.
Amueblado
Son ocho transacciones en renta por un total de 3 mil 842 m2 promediando 480 m2 por transacción.
El analista dijo que “para la segunda mitad del año, podemos esperar que esta tendencia de recuperación continúe, la superficie absorbida puede igualar o superar ligeramente el desempeño del 1S22. Se tiene previsto que la superficie promedio por transacción se incremente, devolviendo la balanza a espacios más amplios en obra gris.
“Es importante notar que la pandemia dejó de ser el principal opresor del mercado de oficinas, el siguiente reto a superar, para llegar a una verdadera recuperación, es la incertidumbre económica global a la que nos enfrentamos actualmente”, finalizó.
